부동산변호사, 외국인 임차인의 전세금 반환 승소사례 

안녕하세요. 법무법인 선린, ‘전세임대연구소’입니다.

전세보증금을 돌려받지 못하는 문제는 내국인뿐 아니라 국내에 거주하는 외국인들에게도 심각한 어려움이 됩니다. 언어 장벽과 제도 이해 부족을 악용한 임대인의 불공정 행위로 외국인 임차인이 큰 피해를 입는 경우가 적지 않습니다. 이번에는 베트남 국적 임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처했으나, 법적 절차를 통해 3개월 만에 전부 승소 판결을 받아낸 사례와 전세보증금 반환 관련 법률 가이드를 정리해 보겠습니다.

사실관계

의뢰인 A씨는 2010년 한국에 입국해 다세대주택에 거주하며 6년간 세 차례 임대차계약을 갱신했고, 보증금은 7천만 원에서 9천만 원으로 인상되었습니다. 그러나 계약 만료 시점이 되자 임대인 P씨는 보증금을 반환하지 않았습니다. 게다가 계약 초기에 설정된 1억 1,800만 원의 선순위 근저당권을 고지하지 않았고, 보증금 반환 가능성이 극히 낮은 상태였습니다. 한국어가 익숙하지 않았던 A씨는 부당한 재계약까지 감수했지만, 결국 법무법인 선린을 통해 소송을 제기하게 되었습니다. 피고들은 소송에 응하지 않아 무변론으로 진행되었습니다.

변호사의 조력 및 결과

선린은 이 사건을 단순한 임대차 분쟁이 아닌 임대인의 중대한 고지의무 위반과 외국인 임차인의 사회적 취약성이 결합된 사안으로 접근했습니다.

• 선순위 근저당권을 고지하지 않은 점

• 갱신청구권 미고지와 법정 인상률을 초과한 보증금 증액

• 외국인 임차인의 언어 능력 부족을 악용한 계약 강요

이를 바탕으로 계약의 불공정성과 반환 지연의 고의성을 입증했습니다. 재판부는 원고의 주장을 전부 받아들여 피고에게 보증금 89,570,000원을 반환하라고 판결했고, 소송비용도 피고가 부담하도록 하였습니다. A씨는 보증금을 온전히 회수할 수 있었습니다.

법률가이드: 외국인 임차인의 전세보증금 보호

외국인 임차인은 한국 제도의 이해 부족으로 전세사기 위험에 더 많이 노출됩니다.

1. 고지의무 위반: 임대인은 등기부상 권리관계를 임차인에게 알릴 의무가 있으며, 이를 은폐하면 손해배상 책임을 집니다.

1. 갱신청구권: 임차인은 계약 만료 시 동일 조건으로 갱신을 요구할 권리가 있으며, 이를 고지하지 않고 불합리한 증액을 유도한 경우 불법 행위로 평가될 수 있습니다.

1. 임차권등기명령: 임대인이 반환을 거부할 경우 임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 유지하며 이사를 갈 수 있습니다.

1. 무변론 승소: 피고가 소송에 응하지 않는 경우 법원은 원고의 청구를 그대로 인정할 수 있으며, 판결 확정 후 강제집행으로 보증금을 회수할 수 있습니다.

외국인 임차인의 전세사기 피해는 언어 장벽과 제도적 사각지대로 인해 더 취약한 현실에 놓여 있습니다. 그러나 이번 사례처럼 법적 대응을 통해 권리를 지킬 수 있으며, 전문가의 조력을 받으면 짧은 시간 내에도 전부 승소로 보증금을 회수하는 것이 가능합니다.