전세사기보증금, 집주인 연락두절 시 반드시 알아야 할 대응 전략 

전세사기 피해는 집주인과 연락이 끊기는 순간부터 더욱 심각해집니다. 계약 만료가 다가왔는데도 보증금을 돌려받지 못한 상황이라면, 단순히 기다리는 것만으로는 문제를 해결할 수 없습니다. 특히 최근 전세사기 사건은 집주인의 잠적, 재산 은닉, 경매 진행 등으로 이어지는 경우가 많아 임차인이 주도적으로 법적 절차를 밟아야 합니다. 이번 글에서는 전세사기·보증금 반환과 관련해 집주인 연락이 두절된 경우 취할 수 있는 핵심 조치를 정리했습니다.

1. 내용증명 발송과 공시송달 절차

첫 단계는 계약 종료와 보증금 반환을 요구하는 내용증명 발송입니다. 만약 우편물이 반송된다면, 법원을 통해 공시송달을 신청할 수 있습니다. 이는 임대인을 상대로 한 소송 진행을 가능하게 하는 필수 절차이므로 반드시 거쳐야 합니다.

2. 임차권등기명령으로 대항력 유지

임대인의 연락두절은 집이 경매로 넘어갈 가능성을 높입니다. 이때 가장 중요한 것은 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 확보하는 것입니다. 이 조치를 하지 않으면 보증금 배당에서 배제될 수 있어 회수 가능성이 현저히 낮아집니다.

3. 전세보증금 반환청구 소송

임차권등기를 마쳤다면 전세보증금반환청구 소송을 제기해야 합니다.

• 공동명의였다면 모든 소유자를 상대로 소송을 진행해야 하며,

• 지분 변동이 있었다면 현재 소유자를 피고로 지정해야 합니다.

소송에서 승소하면 판결문을 근거로 임대인 명의의 재산을 압류·경매하는 강제집행을 할 수 있습니다.

4. 보증보험 및 피해자 지원제도 활용

HUG·SGI의 전세보증금 반환보증에 가입했다면 즉시 보증이행청구를 하십시오.
또한, 국토교통부의 전세사기피해자 결정을 통해 공공임대주택 입주, 이주비 대출, 금융 지원 등을 받을 수도 있습니다. 지자체별 긴급 지원제도 역시 병행하는 것이 안전합니다.

5. 형사 고소 병행 가능성

집주인이 처음부터 반환 의사가 없었던 정황이 확인되면 사기죄로 고소할 수 있습니다. 다만 형사 고소만으로는 보증금을 곧바로 회수할 수 없으므로, 민사 절차와 반드시 병행해야 합니다.

유선종 변호사의 조언

집주인과 연락이 두절된 상황은 사실상 법적 대응 없이는 해결이 불가능합니다. 임차권등기명령, 보증금반환 소송, 보증보험 청구 등 여러 절차를 동시에 진행해 권리를 지켜야 하며, 지원제도까지 적극적으로 활용해야 합니다.

전세사기 사건은 시기와 절차가 곧 보증금 회수 가능성을 좌우하기 때문에, 단순히 “조금 더 기다려보자”는 태도는 오히려 피해를 키울 수 있습니다.