계약갱신청구권과 임대차계약 해지효력 발생일 관련 판례 

안녕하세요. 법무법인 유온의 채시라 변호사 입니다.

임대차계약 갱신청구권이 입법화된 이후, 이와 관련하여 많은 법률적 분쟁이 발생하고 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 에서는 계약갱신청구권의 행사기간을 '임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간' 이라고 규정하고 있는데요.

그렇다면 임차인이 임대차 계약의 갱신을 요구한 뒤, 갱신된 계약 기간이 시작되기 전에 임대인에게 다시 계약 해지를 통지한다면 계약 종료일은 언제로 보아야 하는 것일까요?

사실관계

A는 B와의 사이에서 아파트를 2019년 3월 10일부터 2021년 3월 9일까지 임대하는 계약을 체결했습니다. 이후 A는 B에게 임대차계약 갱신 요구를 통지했고, 이 통지는 2021년 1월 5일 B에게 도달했습니다.

그런데 A는 돌연 2021년 1월 28일 갱신된 임대차 계약을 해지한다고 통지했고, 이 통지는 다음 날인 2021년 1월 29일 B에게 도달했습니다.

이후 A는 자신의 해지통지가 도달된 지 3개월이 지난 2021년 4월 30일까지의 임대료를 지불한 뒤 아파트에서 퇴거하였습니다. 하지만 B는 임대차계약이 갱신된 임대차 기간이 개시되는 3월 10일부터 3개월이 지난 6월 9일에 해지됨을 전제로, A에게 이때까지 발생한 임대료를 공제한 임대차 보증금과 장기수선충당금을 반환하였습니다. 이에 A 씨는 소송을 냈다.

대법원의 판단(2023다258672 판결)

이러한 경우, 해지의 효력 발생 시점은 '해지통지 후 3개월' 이라는 것이 대법원의 판단입니다. 즉, 갱신된 임대차계약기간이 개시되기 전에 해지 의사가 임대인에게 도달했다고 하더라도, 갱신된 임대차계약 기간이 개시된 때부터 3개월이 지나야만 해지의 효력이 발생하는 것은 아니라는 취지입니다.

 
재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 '임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다' 며 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 '제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다' 고 규정한다. 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 '제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다'고 규정하고, 제2항은 '제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'고 규정하고 있다.

이러한 규정을 종합하면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하는데, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지" 라고 판시하였습니다.

결론

임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 계약 갱신을 요구하였으나, 갱신 기간 시작 전에 다시 계약 해지를 통지한 경우, 임대차계약 종료일은 '해지 통지 후 3개월' 로 보아야 한다는 것이 대법원 판례의 태도입니다.