세입자퇴거불응, 계약 끝났는데 안 나간다면? 

임대차 계약이 끝났는데도 세입자가 버티고 있나요? 퇴거불응은 민사소송뿐 아니라 형사처벌까지 이어질 수 있습니다. 다만 보증금 반환 문제와 연계된 경우 불법점유 성립 시점이 달라질 수 있으니 주의가 필요합니다.

계약 종료 후 점유, 언제 불법점유가 될까?

“무조건 불법점유? 아닙니다. 보증금 반환 여부가 핵심입니다.”

계약이 끝났더라도 임대인이 보증금을 반환하지 않은 상태라면, 세입자는 동시이행항변권을 들어 점유를 정당화할 수 있습니다.

즉, 보증금 반환 의무가 먼저 해결되지 않았다면 ‘불법점유’로 단정되지 않습니다.

반대로 임대인이 보증금을 모두 반환(또는 적법하게 제공)한 뒤에도 세입자가 퇴거를 거부한다면, 그때부터 불법점유가 성립하고 명도소송·손해배상 청구가 가능합니다.

퇴거불응, 형사처벌 가능성

“민사 문제에 그치지 않고 형사처벌까지 이어집니다.”

형법 제319조는 집주인이 정당한 권한으로 퇴거를 요구했는데도 세입자가 계속 점유할 경우 퇴거불응죄가 성립한다고 규정합니다.

이는 벌금형뿐 아니라 전과 기록까지 남아 임차인에게 큰 불이익이 됩니다.

실제 사례로 본 분쟁

“보증금 반환 여부에 따라 판결이 달라졌습니다.”

B씨는 임대차 계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못해 계속 거주했고, 집주인은 이를 불법점유라 주장하며 명도소송을 제기했습니다.

하지만 법원은 보증금 반환 의무가 이행되지 않았다는 점을 이유로 B씨 점유를 정당한 것으로 인정했습니다.

즉, 임대인이 먼저 반환을 이행해야 세입자의 점유가 불법으로 전환됩니다.

올바른 절차 vs. 잘못된 대응

“자력구제는 법적 역풍을 부릅니다.”

정석 절차는 다음과 같습니다.
① 내용증명 발송 – 계약 종료, 퇴거 요구 명확화
② 명도소송 제기 – 법원 판결 확보
③ 강제집행 신청 – 집행관 입회로 실제 퇴거

반면, 임대인이 직접 물건을 치우거나 전기·수도를 끊는 등 자력행사(단전·단수·임의 철거)는 불법입니다.

이런 행위는 오히려 임대인이 주거침입·손괴·업무방해죄로 처벌받을 수 있어 철저히 피해야 합니다.

방치하면 커지는 위험

“시간이 지날수록 손해는 임대인 몫이 됩니다.”

퇴거불응이 장기화되면 새 임차인 계약 체결이 불가능해집니다. 보증금 반환도 지연되고, 임대인의 경제적 손해와 강제집행 비용까지 불어나므로 조기 대응이 필수입니다.

유선종 변호사의 조언

“보증금 반환 문제와 퇴거불응 시점을 구분하는 게 핵심입니다.”

퇴거불응 사건은 민사와 형사가 동시에 얽히며, 보증금 반환 여부에 따라 점유의 정당성이 달라집니다. 변호사가 개입하면 보증금 정산, 퇴거 요구 절차, 명도소송 전략을 모두 안전하게 설계할 수 있습니다.