하자담보책임, ‘하자’ 발견 시, 이렇게 요구해야 이깁니다 

집을 샀는데 누수·곰팡이·불법증축이 보이나요? 지금이 하자담보책임을 제대로 행사할 수 있는 분기점입니다. 증거 확보→통지→청구 순서를 놓치면 환불·수리·배상 기회를 잃습니다.

단속보다 빠른 대응: “하자는 발견 즉시 기록이 증거다.”

“사진·영상·점검보고서가 배상 범위를 만듭니다.”
“수리 전에, 시공·부동산·입주자대표와의 통화기록까지 확보하세요.”

하자 사진·동영상(전체·근접·치수), 누수는 수분측정기 기록, 냄새·곰팡이는 전문 점검 리포트를 남기세요.

자체 수리 전 상태 보존이 핵심입니다.

이후 내용증명으로 하자 항목, 발견일, 요구를 특정해 발송합니다.

매매라면 민법상 권리는 ‘안 날부터 6개월 내’ 행사해야 하므로 초동기록이 곧 타임라인 증거가 됩니다.

통지의 힘: 6개월 제척기간, ‘알게 된 날’부터 흐릅니다.

“하자 사진만 있고 통지가 없으면 권리행사로 보지 않습니다.”
“재판상 또는 재판 외 행사도 가능하지만, 내용증명이 안전합니다.”

민법 제582조는 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 내 권리를 행사하도록 정합니다.

이 기간은 소 제기가 ‘반드시’ 필요한 출소기간은 아니라는 해석이 일반적이지만, 분쟁화가 예상되면 가급적 조기에 내용증명→조정·소송까지 이어가세요.

“하자를 알았다”의 기준은 통상 ‘하자와 손해의 인과관계를 인지’한 때로 봅니다.

사례로 보는 함정: “단 한 번의 자체수리가 청구액을 깎는다.”

“A씨는 누수를 먼저 보수했다가 ‘원인·범위’ 입증이 약해졌습니다.”
“감정 전 수리→원상복구 비용 발생→과실 참작으로 감액.”

실무에선 감정 전 임의 수리가 원인 추적을 어렵게 만들어 손해액 산정이 보수비 일부만 인정되는 일이 잦습니다.

수급인(시공사) 상대 도급 분쟁에서도 법원은 하자 확대에 가공한 사정, 도급인의 잘못 등을 참작해 배상 범위를 정합니다.

“증거 보존→원인 규명→책임 귀속→보수·배상” 순서를 지키는 이유입니다.

매매 vs. 시공, 법적 트랙은 다릅니다

“매도인 상대는 민법 580·582, 시공사 상대는 667·668·671.”
“대상·기간·청구유형이 달라 혼동하면 기간을 놓칩니다.”

• 매매(매도인 상대): 하자 있으면 해제·손해배상 가능(민법 580). 다만 매수인이 알게 된 날부터 6개월 내 행사 필요(민법 582).

• 도급(시공사 상대): 보수청구·손해배상(민법 667), 목적 달성이 불가능하면 해제(민법 668). 건물·지반 하자는 인도 후 5년, 석조·연와조 등 내구 구조는 10년 담보기간이 적용됩니다(민법 671).

공동주택은 별도 규정: “구조부 10년, 공종별 기간, 보증금까지”

“아파트는 공동주택관리법·시행령의 공종별 기간을 봅니다.”
“내력구조부·지반공사는 10년, 마감·설비는 2~5년 등 공종별 상이.”

분양아파트·주상복합 등은 공동주택관리법 체계가 적용되어 공종별 하자담보책임기간이 다릅니다.

내력구조·지반은 통상 10년, 그 외 마감·설비는 2~5년 등으로 구분되고, 하자보수보증금 제도로 집행력이 보완됩니다.

기간 계산과 청구 주체·절차가 달라 단지별 규약·하자내역서를 함께 확인하세요.

유선종 변호사의 조언

“초기 통지와 기간 계산이 결과를 좌우합니다.”
“하자담보책임은 증거·통지·기간 3박자를 정확히 맞춰야 합니다.”

정리하면, 하자담보책임은 (1) 증거 보존(수리 전 상태) → (2) 내용증명 통지 → (3) 기간 체크(매매 6개월·도급 5/10년·공동주택 공종별) → (4) 협상·감정·조정·소송 순서로 가는 게 안전합니다.

사건 초기부터 전문가가 타임라인과 책임 귀속을 설계하면 해제·기소유예 같은 형사 이슈는 없더라도 배상·보수 범위가 크게 달라집니다.