전세 보증금 반환 소송, 어떻게 준비해야 할까? 

전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요?

전세 보증금 반환 소송 절차와 준비사항, 법적 대응 방법을 변호사 시각에서 알려드립니다.

전세 보증금 반환 소송이 필요한 이유

전세 계약이 만료되면 집주인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다.
하지만 최근 부동산 경기 침체와 깡통전세 문제로 인해, 집주인이 전세금을 제때 반환하지 못하는 사례가 급증하고 있습니다.

이 경우 임차인이 선택할 수 있는 가장 확실한 방법이 바로 전세 보증금 반환 소송입니다.

소송 전 먼저 확인할 것

소송에 앞서 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1. 임대차 계약 종료 여부
   계약 기간이 끝났는지, 또는 중도해지 사유가 발생했는지를 확인해야 합니다.

2. 계약 종료 의사 표시
   계약 해지 또는 갱신 거절 의사를 집주인에게 명확히 전달해야 합니다. (내용증명 발송 권장)

3. 대항력·우선변제권 여부
   전입신고와 확정일자를 갖추었는지, 경매 시 어떤 순위로 보증금을 돌려받을 수 있는지 확인해야 합니다.

전세 보증금 반환 소송 절차

전세 보증금 반환 소송은 일반적으로 다음 단계로 진행됩니다.

1. 내용증명 발송
   임대인에게 계약 종료 및 보증금 반환 청구 의사를 공식적으로 알립니다.

2. 소송 제기
   집주인이 반환을 거부하거나 지급 능력이 없다면 법원에 ‘전세 보증금 반환 청구 소송’을 제기합니다.

3. 판결 및 강제집행
   승소 판결을 받으면 임대인의 재산(부동산, 예금 등)에 대해 강제집행이 가능합니다.

임차권등기명령 활용

소송이 장기화되거나, 집주인이 버티는 동안 다른 집으로 이사를 가야 하는 경우도 있습니다.

이때 활용할 수 있는 제도가 임차권등기명령입니다.

임차권등기를 해두면 집을 비워도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어, 보증금 회수에 유리합니다.

전세 보증금 반환 소송 시 주의사항

• 증거 확보: 임대차 계약서, 전입세대 열람 내역, 확정일자 등 서류를 철저히 준비해야 합니다.

• 집주인 재산 상황 확인: 부동산 등기부, 압류 가능 자산 확인이 중요합니다.

• 시간 문제: 소송은 수개월 이상 소요될 수 있으므로, 신속히 절차를 밟는 것이 유리합니다.

유선종 변호사의 조언

전세 보증금 반환 문제는 단순히 민사 분쟁이 아니라, 임차인의 전 재산이 걸린 문제입니다.
집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황이라면, 지체 없이 소송 준비를 시작해야 합니다.

특히, 내용증명 발송 → 소송 제기 → 임차권등기 → 강제집행으로 이어지는 절차는 전문가 조력이 있을 때 훨씬 빠르고 안전하게 진행할 수 있습니다.