주택임대차보호법, 대항력 상실하면 보증금 지킬 수 있을까? 

주택임대차보호법의 핵심은 임차인의 ‘대항력’입니다.

대항력을 상실하면 새로운 집주인이나 경매 절차에서 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

대항력의 요건과 상실 사례, 그리고 주의사항을 꼭 확인하세요.

주택임대차보호법에서 말하는 ‘대항력’이란?

주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정과 보증금 보호를 위한 특별법입니다.
그중에서도 대항력은 임차인이 단순히 임대인에게만이 아니라, 제3자(새로운 소유자, 경매 낙찰자 등)에게도 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 의미합니다.

쉽게 말해, 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가더라도 “나는 이 집에 살 권리가 있다”라고 주장할 수 있는 힘이 바로 대항력입니다.

대항력 취득 요건

대항력을 얻기 위해서는 두 가지를 모두 충족해야 합니다.

1. 점유(실제 거주)
   임차인이 실제로 해당 주택에 거주해야 합니다.

2. 주민등록(전입신고)
   임차 주택 주소로 주민등록을 옮겨야 합니다.

이 두 요건을 갖추면, 익일 0시부터 대항력이 발생합니다.

대항력이 상실되는 경우

대항력은 한 번 얻었다고 해서 영구히 유지되는 것이 아닙니다. 다음과 같은 경우 상실됩니다.

• 실거주를 중단한 경우: 짐만 남겨두고 실제로 다른 곳에서 생활하면 법원이 대항력을 인정하지 않을 수 있습니다.

• 주민등록을 전출한 경우: 잠깐이라도 주소지를 옮기면 대항력이 끊기게 됩니다.

• 주택 멸실·철거: 주택 자체가 사라지면 대항력 유지가 불가능합니다.

대항력을 잃으면 어떤 문제가 생길까?

대항력이 사라지면 임차인은 제3자에게 임대차 관계를 주장할 수 없습니다.

• 새 소유자가 임차인을 내보낼 수 있음: 집주인이 바뀌면 새로운 소유자가 계약을 승계하지 않고 명도를 요구할 수 있습니다.

• 경매·공매 시 우선변제권 행사 불가: 확정일자가 있더라도 ‘대항력 있는 임차인’이어야 우선변제권을 인정받습니다. 대항력이 없으면 순위에서 밀려 보증금을 회수하기 어려워집니다.

• 보증금 회수 위험: 임대인 개인에게만 청구할 수 있는데, 임대인이 파산·부도 상태라면 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

대항력 상실 후 임차권등기, 소급 복구 안 된다

많은 임차인들이 대항력을 상실한 뒤 뒤늦게 임차권등기를 하면 권리가 복구되는 것으로 오해하기도 합니다.

하지만 대법원 판례는 “대항력이 상실된 후 임차권등기를 하더라도 소급하여 대항력을 회복하지 않는다”고 명확히 판시하고 있습니다.

즉, 임차권등기는 보증금을 회수할 수 있도록 집을 비우고도 권리를 유지하기 위한 제도이지, 이미 상실된 대항력을 과거로 소급해 살려내는 장치는 아니라는 점을 꼭 유념해야 합니다.

임차인이 반드시 지켜야 할 주의사항

1. 계약 기간 중 전입신고를 함부로 옮기지 말 것

2. 실제로 해당 주택에 거주할 것

3. 집이 경매에 넘어가면 반드시 배당요구 종기 내 신청할 것

4. 대항력이 유지되고 있는 상태에서 필요하다면 임차권등기 활용

유선종 변호사의 조언

주택임대차보호법에서 대항력 유지 여부는 임차인의 보증금 보호와 직결됩니다.
전입신고와 실거주 요건을 꼼꼼히 챙기지 않으면, 결국 보증금을 날릴 수 있습니다.

분쟁이 우려되거나 이미 문제가 발생했다면, 신속하게 전문 변호사의 조언을 받는 것이 안전합니다.