📢 전세사기 예방을 위한 단계별 가이드 

🏠 전세사기, 계약 단계별로 철저히 대비하는 법: 부동산 전문 양유미 변호사가 알려주는 대응 전략

전세 계약은 우리의 소중한 보금자리를 마련함과 동시에 그 기반이 되는 자산인 ‘보증금’을 지키는 중요한 과정 중 하나입니다. 전세사기는 날이 갈수록 수법과 그 유형이 교묘해지고 있어, 전세계약의 각 단계마다 발생할 수 있는 위험성을 정확히 파악하고 대비하는 것이 무엇보다 중요하므로 이번 포스팅을 통하여 변호사의 시각으로 전세사기 유형과 효과적인 대응 전략을 알려드리도록 하겠습니다.

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✅ 전세계약 전: 계약 전반에 대한 모든 사항을 꼼꼼하게 확인할 것!

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📍 깡통전세 여부 확인: 전세가율(매매가 대비 전세 보증금 비율)이 80%를 넘는 집은 깡통전세일 가능성이 높습 니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 인터넷에서 제공하는 KB부동산 시세 정보 등을 통해 적정 시세를 반드시 확인하세요. 다만, 신축빌라의 경우 인터넷에 실시간 시세 확인이 어려우므로, 직접 발품을 팔아 인근 빌라 시세를 반드시 확인하세요!

📍 등기부등본 확인: 전세계약 전 최신 등기부등본을 발급받아 소유권과 근저당 설정 여부 등 권리관계를 꼼꼼히 살피세요. 만약 '신탁' 이라는 단어가 있다면, 반드시 신탁원부를 확인하고 신탁회사의 동의 여부를 확인해야 합니다. 이전에는 인터넷등기소 사이트에서 신탁원부 발급하는 것이 불가능했지만 사이트를 개편하면서 ‘신탁’관계에 놓인 부동산에 대한 신탁원부도 손쉽게 인터넷으로 열람, 발급이 가능​​합니다.

📍 전입세대 열람: 계약 체결 전 집주인을 통해 또는 집주인으로부터 위임받아 본인(대리인)이 직접 관할 주민센터에서 전입세대확인서를 발급받아 해당 주소지에 전입세대가 있는지 확인하시는 것이 좋습니다. 만약 계약 체결 전에 못하셨다면, 잔금일 전까지는 전입세대 열람을 반드시 하셔서 이미 전입세대가 있다면 기존 전입세대 처리에 대해 집주인과 협의하시고 이를 계약서에 특약사항으로 기재하셔야 합니다.

📍 미납세금 열람: 계약 체결 전 임대인의 동의를 받아, 계약체결 후에는 임차인 단독으로 세무서에서 임대인의 미납세금 정보를 열람할 수 있습니다. 경매 시 국세 등 체납액이 보증금보다 선순위이니 꼭 확인해야 합니다. 임대차계약서, 신분증만 지참하셔서 전국 어느 세무서에도 열람이 가능하니 반드시 미납 세금이 있는지 확인하시고, 미납세금이 있다면 잔금 지급전까지 완납할 것을 특약사항으로 기재하셔야 합니다.

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📍 임대인 신분 확인: 계약 당사자가 등기부등본상의 실제 소유자인지 계약시에 나타난 당사자와 신분증을 대조하 세요. 대리인과 계약 시에는 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증을 철저히 확인해야 하고 필요하다면 통화도 하여 통화당사자가 임대인임을 인정하는 녹취음성도 확보해두는 것이 좋습니다.

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📍 공인중개사 자격 여부 확인: 공인중개사인지 중개보조원인지 반드시 확인하세요. 그리고 해당 장소에서 얼마나 오랫동안 중개업을 하였는지, 그 동안 거래시 문제는 없었는지 등 꼼꼼히 확인하시는 게 좋아요. 전세사기의 대부분은 공인중개사와 짜고 치는 사기라는 점 잊지 마세요!

✅ 전세계약서 작성 시: 특약사항으로 안전장치 마련하기

📍 표준계약서 사용: 법무부에서 제공하는 주택임대차 표준계약서를 사용하면 임차인에게 유리한 조항을 포함할 수 있습니다.

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📍 소유자 명의의 보증금 입금 계좌 명시: 보증금은 반드시 등기부등본상 소유자 명의의 계좌로 입금하도록 특약에 명시하세요. 계약서상에 소유자의 가족인 배우자의 계좌 또는 자녀명의의 계좌를 사정상 기재하겠다거나 하여도 소유자 명의의 계좌를 기재하는 것이 원칙임을 꼭 강조하고 타 계좌를 강요할 시에는 전세계약을 보류하여 상대방의 태도를 지켜보는 것도 하나의 대응방안입니다.

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📍 특약사항 추가: 표준계약서에는 없는 집주인 확약을 특약으로 명시하는 것이 바람직합니다. 예를 들어, 1) 계약 당일 이후 소유권 변동이나 근저당 설정 등 추가적인 담보 설정 행위를 하지 않는다는 점, 2) 잔금일에 기존 전입세대가 전출하여야 한다는 점, 3) 잔금일까지 미납세금을 완납하여야 한다는 점, 4) 보증금보험가입이 안되는 경우 계약을 무효로 한다는 점 등을 특약사항으로 포함시키고, 위반시 계약해지 및 위약벌 조항을 추가하셔서 법적 안정장치를 스스로 확보하세요.

✅ 계약 후 및 입주 후: 대항력과 우선변제권 확보하기

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📍 즉시 확정일자 및 전입신고: 잔금을 치른 후에는 가능한 한 빨리 전입신고와 확정일자를 받아야 보증금을 보호 할 수 있는 대항력과 우선변제권을 갖게 됩니다. 이는 보증금 반환 순위에서 매우 중요한 역할을 합니다. 추후 임차권등기도 마찬가지 입니다.

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📍 전세보증금반환보증보험 가입: 보증금을 안전하게 지키는 가장 확실한 방법입니다. 주택도시보증공사(HUG) 등의 기관에서 전화해서 해당 건물 소재지 주소를 문의하면, 보험 가입 가능 여부를 손쉽게 확인할 수 있습니다.

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✔️ 전세사기 피해가 발생했다면, 변호사와의 상담이 필수인 이유

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피해가 발생했다면 신속한 법적 대응이 중요합니다.

변호사는 복잡한 상황을 분석하고, 피해 사실을 입증할 증거를 수집하며, 내용증명 발송부터 지급명령, 민사소송, 강제집행 등 보증금을 되찾기 위한 최적의 법적 절차를 안내하고 실행해 드립니다. 망설이지 마시고, 법률 전문가와 상담하여 소중한 보증금을 되찾기 위한 첫걸음을 내디디시길 바랍니다.💪💪