📢 유명인도 당하는 전세사기, 왜? 

얼마전 전지적 참견 시점을 보다가

헬스트레이너 양치승 관장님이 전세사기로 헬스장 건물에서 쫓겨나고,

경제적으로 어려움을 겪고 계신다는 소식을 들었어요.

전세사기는 ‘싼 가격에 좋은 집에 살고 싶다​’는 인간의 욕망을 이용하여

집주인과 공인중개사 등이 서로 짜고 세입자에게 사기를 치는 경우로,

똑똑한 사람이라도 자칫 방심하면 당하고 마는 교묘한 사기수법입니다.

그래서 오늘은 전세사기가 뭐길래, 왜? 이런 유명인들까지도 쉽게 당하는지,

그 유형에 대해서 낱낱이 분석해 드리고자 합니다.

📍 믿음과 허점을 파고드는 사기 (깡통전세)

깡통전세는 집값이 보증금과 거의 동일하거나 심지어 낮아져서 발생하는 유형입니다.

바지 집주인은 임대인과 중개사 또는 시행사가 처음부터 전세금을 편취할 목적에서 짜고 전세계약을 체결한 뒤 임대인 명의를 변경해 버리는 것입니다.

사기꾼들은 여기에 몇 가지 속임수를 추가해 그럴 듯하게 꾸며냅니다. 특히 시세가 정확하지 않은 신축빌라를 이용하는 경우가 많습니다.

불안하고 외로운 세상, 따듯한 보금자리를 갖고 싶은 사람의 심리를 교묘하게 이용하여 방심하게 만든 뒤 뒤통수를 치는 거죠. 🤑🤬

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✅ '새집'에 대한 믿음: 새 집은 깨끗하고 하자가 없을 것이라는 막연한 기대 심리를 이용합니다. 깨끗한 새집에서 살고 싶은 건 모든 사람의 바람이니까요. ‘신축 빌라’를 1억 5천만원에 분양받았다고 속이고, 실제로는 1억 2천만원에 전세 계약을 유도하는 방식입니다. '신축에 내가 원하는 요즘 감성 인테리어를 할 수 있는데, 실제 분양가보다 싸니 너무나 좋은 거래'라고 생각하게 만들어, 덜컥 계약을 하는거죠. 그런데 실제로는 분양대금이 전세보증금보다 낮아, 전세보증금을 받아 분양대금을 납입한 뒤 차액을 챙기는거죠.

✅ '바지 집주인'에 대한 방심: 전세 계약을 맺고 입주했는데, 몇 달 뒤 집주인이 갑자기 바뀌고, 새로운 집주인이 내 보증금만큼의 큰 대출을 내거나 아예 파산해 버리는 경우입니다. 세입자는 당초 권리관계(채무 없음)를 꼼꼼히 확인했기에 안심하지만, 새로운 집주인, 이른바 '바지 집주인' (명의만 빌려주는 사람)이 노숙자나 신용불량자라 보증금 회수가 어려워집니다.

✅ 전문가의 말을 믿고 싶은 막연한 마음: 집 계약 시 가장 의지하는 공인중개사의 "보증금 회수는 충분히 된다"는그 한마디를 믿고 계약했다가, 나중에 은행에서는 보증금 보호 보험이 아닌 대출 보증 보험이라는 사실을 알 게 되는 경우도 있습니다.

📍 건물 전체'가 하나의 위험 요소인 유형 (건물 전체가 전세 사기)

이 유형은 원룸, 다가구, 상가주택 등에서 발생하며,

건물 전체를 통째로 전세로 돌려 보증금을 가로챈 후, 건물이 경매로 넘어가는 경우입니다. 🤦‍♀️🤦‍♂️

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✅ 공인중개사의 설명에 대한 신뢰: 공인중개사가 '건물 시세 대비 근저당(대출)이 낮아 안전하다'고 설명하면 계약을 앞둔 세입자는 전문가 말이니 일단 안심합니다. 하지만 이는 거짓말이며, 실제로는 공인중개사와 집주인이 짜고 사기를 치는 경우가 많습니다.

✅ '선순위'의 함정: 등기부등본에도 없더라도 건물의 소액임차인들은 보증금 중 일부를 다른 어떤 채권자보다 먼 저 변제받을 권리가 있습니다. 또한 국세나 지방세 체납액은 등기부등본에 표시되지 않지만, 해당 건물이 경매로 넘어가면 세입자의 보증금보다 선순위입니다.

📍 존재하지 않는 '집주인'과의 계약 (전월세 이중계약)

공인중개사 또는 보조사무원이 집주인으로부터 위임받았다고 행세하며, 월세 물건을 전세로 둔갑시켜 보증금을 가로채는 방식입니다 (사례 참고 기사 : [단독] “집주인도 세입자도 속았다”···믿었던 ‘터줏대감’ 중개보조 인의 배신 - 경향신문).

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✅ '안전한 중개사무소'라는 착각: 사람들은 공인중개사무소를 통해 거래하면 당연히 안전하고 좀 더 전문적이라고 생각합니다. 하지만 중개보조사무원이 공인중개사의 자격증을 빌려 중개업을 하거나(소위 사무장), 허위 위임장을 가지고 대리인 행세를 하며 집주인과 월세계약을 하기로 한 물건을 전세계약을 체결하고선 전세금을 들고 튀는 거죠.

✅ '다급한 마음'을 이용한 사기: 특히 신혼부부나 사회초년생처럼 부동산 거래에 익숙하지 않은 사람들의 자신들 의 금전 상황에 맞는 ‘내 보금자리’ 마련을 위해 전전긍긍하는 이 심리를 이용해 65억원이라는 막대한 보증금을 가로챈 안타까운 사례도 있습니다(사례 참고 기사 : 2030 울린 보증금 65억 먹튀 "7년 모은 전재산 못받아" - 노컷뉴스).

📍 복수 피해자를 양산하는 사기 (동일 물건 이중·삼중 계약사기)

하나의 집에 여러 명의 세입자와 각각 전세 계약을 맺는 수법입니다.

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✅ '꼼꼼한 확인'의 무력화: 이 사기는 세입자가 등기부등본 확인이나​ 집주인과의 대면 등 모든 절차를 꼼꼼히 챙겨도 당할 수 있습니다.

등기부등본을 확인했을 때는 아무 문제가 없었지만, 공인중개사와 집주인이 짜고 다른 세입자와 중복 계약을 맺고 잠적해 버리기 때문입니다.

실 사례로 분명 공인중개사의 입회하에 집주인과 대면하여 모든 사항을 확인하고 계약을 마쳤는데, 이사할 집에 다른 세입자가 계약해서 들어온 사실을 입주 당일에서야 알게 되는 경우도 있습니다. 이때 먼저 전입신고와 확정일자를 받은 세입자가 선순위 권리를 갖게 되므로, 뒤늦게 입주한 세입자는 보증금을 돌려받기 어렵습니다.

📍 일반적이지 않은 복잡한 관계를 이용한 사기 (이른바, 신탁 건물 사기)

건물주가 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤, 세입자에게는 자신이 여전히 주인인 것처럼 속여 보증금을 가로챕니다(사례 참고 기사 : 신탁사에 건물 넘기고도 소유자 행세하며 15억 가로챈 40대 구속 기소 - 뉴스1).

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✅'설마 내가 당하겠어?' 하는 마음: 등기부등본에 '신탁'된 사실이 기재되어 있더라도, 집주인이나 공인중개사가 '세입자인 내가 배당 순위가 더 높으니 괜찮다'고 속이는 말을 믿고 계약하는 경우가 많습니다. 하지만 법적으로

건물은 신탁사의 소유이며, 신탁사의 동의 없는 계약은 효력이 없습니다.

✔️ 결론적으로, 전세사기는 개인이 아무리 주의해서 계약전반에 관여한다 하더라도 ​조직적인 사기 공모와 그들의 치밀한 속임수에 의해 발생하는 경우가 대부분입니다. 그렇기 때문에 나날이 발전하는 교묘하고 치밀한 사기 방식을 개개인이 맞서 대항하기란 현실적으로 한계가 있습니다.

이렇듯 전세사기는 개인의 잘못이 아니니 혹시라도 이런 상황에 처하셨다면,

신속하게 전문 변호사와의 상담을 통해 하루라도 빨리 대응책을 마련하시길 바랍니다.