임대차계약과 제소 전 화해의 이해 

제소 전 화해란?



임대차계약을 체결하는 경우 임대인과 임차인 간에 임대차기간, 보증금 및 차임에 관해 합의를 하고 합의된 내용으로 계약서를 작성하게 됩니다.

이렇게 임대차계약을 체결한 뒤, 약속된 임대기간만큼 임차인이 임대목적물을 사용하다가 계약기간이 종료되면 목적물을 임대인에게 반환하고 보증금을 돌려받게 되는 것이 통상 일반적인 임대차계약의 모습일텐데요.

그런데 만약 어떤 사유로 인해 임대차계약 도중에 문제가 발생하게 된다면 임대인이던 임차인이던 소송을 통해 문제를 해결할 수 밖에 없고, 이 경우 판결을 받아 강제집행에 이르기까지는 적게는 1년부터 수년에 이르기까지 많은 시간과 비용이 소요됩니다.

이처럼 소송을 통한 문제해결의 단점을 보완할 수 있는 것이 제소전화해 제도입니다.

화해의 효과

[민사소송법 제385조(화해신청의 방식)] ①민사상 다툼에 관하여 당사자는 청구의 취지ㆍ원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다.

제소전화해를 위해서는 소송을 제기하기 전에 당사자간 서로 합의된 내용을 적어 법원에 화해신청을 해야 합니다.

화해가 성립되면 그 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지게 됩니다. 따라서 이 화해조서만으로 바로 강제집행을 할 수 있게 되어 소제기보다 적은 비용으로, 빠르게 집행이 가능하다는 장점이 있습니다.

임대차계약에서도 계약서를 작성한 뒤 제소전화해조서를 받아 두면, 추후에 임대차계약 관계에 문제가 생겼을 경우 신속하게 대응할 수 있어 상가임대차계약 등에서 특히 많이 이용되고 있습니다.

화해신청시 유의할 점

임대차계약에서 제소전화해를 신청할 경우, 당사자 간에 작성한 임대차계약서의 내용을 기반으로 하여 화해신청서를 작성하게 됩니다. 따라서 임대차계약에서 일반적으로 요구되는 임대인/임차인의 의무사항 이외에, 계약서로 특별히 약정한 특약사항이 있다면 이 부분이 적절히 반영될 수 있도록 신청서를 작성해야 합니다.

다만, 민법 또는 관계법령상 강행규정에 위반되는 내용이 있다면 화해기일에 판사가 이를 직접 수정할 것을 명하거나, 보정명령을 통해 내용을 수정하도록 하고 있습니다. 상가임대차보호법상의 권리금 관련 규정이나, 민법 제646조 부속물매수청구권 등이 대표적입니다.

나아가 일방 당사자에게 부당히 불리한 내용이 포함된 경우에도 판사가 직권으로 이를 적절히 수정할 것을 명하고 있습니다. 사적집행이 가능하다는 내용이 기재되어 있거나, 무조건적으로 일방 당사자에게 의무를 지우는 내용 등이 대표적인 경우입니다.

따라서 신청서 작성 시 위와 같은 사항을 유의하여 내용을 적절히 검토하고 작성하는 것이 중요합니다.