임대차계약의 묵시적 갱신과 해지 

1. 임대차계약에서의 묵시적 갱신

주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이것이 흔히 말하는 "묵시적 갱신"에 해당합니다.

2. 임차인의 해지통고권

주택임대차보호법 제6조의2 제1항에 따라 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 이는 묵시적 갱신 후 임차인에게 부여되는 특별한 권리입니다.

3. 해지의 효력 발생시기

다만, 임차인의 해지통고는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 그 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의2 제2항). 이는 임대인에게 새로운 임차인을 찾을 수 있는 충분한 시간을 보장하기 위한 것입니다.

그렇다면, 만약 임대차기간이 끝나기 1개월 전부터 임대차기간의 종료일까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하거나, 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 통지를 한 경우에는 어떻게 되는 것일까요?

이 경우, 원칙적으로 묵시적 갱신기간(임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간)내에 적법한 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우이므로, 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 있습니다.

임대인이 임대차계약기간 종료 1개월 전부터 종료일까지 갱신거절 통지를 한 경우, 이러한 통지는 무효이므로 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 계약 종료일로부터 추가로 2년간 효력이 지속됩니다. 다만, 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.