가등기권리자와 전세계약시 유의사항 

안녕하세요. 법무법인 유온의 채시라 변호사 입니다.

최근 의뢰인께서 자신은 전세 세입자이고, 부동산의 등기명의인은 형식적 소유자인데, 실소유자는 가등기권리자라고 하시면서 이 가등기권리자와 전세계약을 하고자 할 때 전세권설정을 하지 않은 경우 전세보증금반환채권을 보호받을 수 있는 특약사항이 무엇이 있는지에 대해서 문의 주셨습니다.

가등기권리자와 전세계약 시 필요한 사항

• 가등기권리자가 부동산의 실소유자인 경우, 반드시 계약일에 가등기권리자를 입회시켜 본인여부를 확인해야 합니다. -> 인감증명서 지참(본인발급), 인감도장, 등본, 신분증, 위임장(본인 불출석시)

• 소유권자가 가등기권리자에게 전세계약 관련한 권리와 의무를 포괄적으로 위임하는 포괄위임장을 작성해야 합니다.

• 가등기권리자 명의의 확인각서를 작상하여 "계약기간 중 또는 계약기간 만료 후 임차인의 과실이 없음에도 불구하고 소유권자가 전세보증금을 반환하지 않으면 가등기권리자가 책임지고 이를 반환한다" 라고 기재한 후 가등기권리자의 인감도장 및 인감증명을 첨부하여야 합니다.



• 전세계약연장을 하면서 새로운 계약서를 작성하는 경우라면, 증액되는 부분에 대하여 다시 확정일자를 받아두어야 합니다.

주요 특약문구



• 본 전세계약은 202x. xx. xx.에 체결한 기존 전세계약(보증금 ₩ 원)의 전세보증금을 금 ₩ 원으로 증액하면서 기존 계약의 효력을 그대로 존속시키는 조건으로 체결하는 계약임. 다만, 전세보증금 증액분 (₩ 원)의 효력시기는 잔금일자로 함.

• 증액 보증금 ₩ 원은 202x. xx. xx. 가등기권리자 계좌( )로 송금한다.

• 소유권자가 본 전세계약에 관하여 가등기권리자에게 임대인의 권리와 의무를 포괄적으로 위임하였으므로, 가등기권리자가 본 전세계약의 임대인이며 가등기권리자는 본 전세계약에 따른 임대인의 권리와 의무를 가진다.

• 소유권자 및 가등기권리자는 임차인의 보증금에 대한 모든 책임을 지겠으며, 계약 종료시 소유권자가 보증금 반환을 이행하지 않으면 가등기권리자가 모든 책임을 지고 보증금을 반환한다.

• 가등기권리자가 본 특약사항을 이행지체 또는 위반할 경우 일정금액(계약금의 배액 또는 거래총액의 30%)을 손해배상금액으로 지급한다. -> 손해배상액 부분은 가등기권리자와 협의하여 기재합니다.



유의사항

※ 계약서 특약에 가등기권리자의 책임을 기재하고, 확인각서 및 포괄위임장을 작성하여도 법률(민법, 부동산등기법 등)에 따라 전세보증금이 보호되지 못함을 양지하여 주시기 바랍니다.

• 가등기가 설정된 부동산에 대하여 임차인이 후순위 대항력인 경우에는 비록 주택임대차보호법상의 대항요건과 확정일자부여 조건을 모두 갖추었다 하더라도 가등기가 본 등기로 전환될 경우 임차인의 대항력은 인정받지 못해 전세보증금은 보호되지 않습니다.

• 계약서 상의 특약과 확인각서 및 포괄위임장이 있다 하더라도 이는 가등기권리자가 임대인과 함께 전세보증금에 대한 책임을 지겠다는 채권적 단서에 불과합니다.

• 추후 손해배상소송시에 책임소재를 따져 보증금을 반환받을 수 있는 중요한 단서일 뿐 그 자체가 대항력을 가져 임차인의 전세보증금을 보호해주는 것은 아닙니다.

• 만약 집이 경매로 넘어가는 등의 불가피한 경우가 생길 때에는 이러한 특약사항 기재, 확인각서 및 포괄위임장은 말소되는 대항력에 종속되는 권리라 아무런 법적효력이 없으며, 추후 손해배상소송의 근거가 될 뿐입니다.

• 따라서 소유권이전청구권가등기가 설정된 주택에 대한 전세계약을 체결하기 위해서는 반드시 기존 가등기를 말소한 다음 전세권 설정이나 확정일자 부여를 통해 대항력 및 우선변제권을 선순위로 확보한 후 다시 가등기가 설정될 수 있도록 하는 것이 최선임을 알려드립니다.