명도단행가처분에서 고도의 보전의 필요성이 인정된 사례 

안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.

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건물을 인도받기 위해서는 명도소송을 제기하는 것이 정석입니다. 그러나 명도소송에서 승소하여 강제집행을 통해 건물을 인도받도록 하는 것이 채권자에게 너무 가혹한 결과가 될 때가 있습니다.

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이럴 때를 대비해서 우리 법은 '명도단행가처분'이라는 절차를 두고 있습니다.

명도단행가처분은 승소했을 때 채권자의 이익이 매우 크지만, 그만큼 승소하기가 어렵습니다.

명도단행가처분에서 승소하면 채권자는 명도소송에서 승소할 때까지 기다리지 않고, 신속하게 건물을 인도받을 수 있습니다.

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명도소송에 비해서 명도단행가처분 절차는 최소 2~3배 이상 빠르게 진행되기 때문에 명도단행가처분에서 승소할 수만 있다면 채권자 입장에서는 명도단행가처분을 진행하는 것이 여러모로 좋습니다.

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문제는 원칙대로라면 명도소송을 통하여야 할 것을 두고, 명도단행가처분이라는 절차를 통해 빠르게 끝내는 것이 결코 호락호락하지 않다는 점입니다.

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무조건적인 인도청구권, 고도의 보전의 필요성이 소명되어야만 명도단행가처분에서 승소합니다.

우리 법원은 아래 두 가지 요건이 충족된 경우에 한해서만 명도단행가처분 승소 판결을 내어주고 있습니다.

첫째, 채권자에게 무조건적인 인도청구권이 있어야 합니다.

"채무자의 항변이 인정되지 않는 무조건적인 인도 등 청구권의 존재가 명백하여 단행가처분의 집행으로 인하여 채무자의 정당한 권리가 침해될 가능성이 없을 것"이라는 요건이 충족되어야 합니다.

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보증금이 남아 있는 임대차의 경우, 무조건적인 인도청구권 요건이 충족되지 않습니다.

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임차인의 건물인도의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있기 때문에, 채무자가 '보증금을 줘야 나가겠다'라고 동시이행의 항변을 할 수 있기 때문입니다.

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동시이행의 항변을 할 수 있다는 것은 인도청구권이 '무조건적'이지 않다는 의미이기 때문에, 이런 경우에는 명도단행가처분에서 승소할 수 없습니다.

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그밖에 ​채무자가 채권자에게 건물 인도를 거부할만한 어떠한 조그마한 사유라도 존재한다면, 채권자는 명도단행가처분에서 승소할 수 없습니다.

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둘째, 고도의 보전의 필요성이 있어야 합니다.

"본안판결을 기다려 강제집행을 하도록 할 경우 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이른다는 등의 사정이 있을 것"이라는 요건이 충족되어야 합니다.

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즉, 명도가 지연될수록 채권자가 현저한 손해를 입는다는 점을 입증해내야 합니다.

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주의할 점은 단순히 채무자가 월세를 연체하고 있다는 사정으로는 부족하다는 점입니다. 왜냐하면 법원에서는 '밀린 월세는 부당이득반환청구 소송을 하고 강제집행을 해서 받으면 된다'라는 시각으로 접근하기 때문입니다.

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따라서 채무자가 월세를 연체하고 있고, 그 월세의 액수가 매우 크며, 채무자의 신용불량 등의 사유로 인해 추후에 밀리 차임을 회수할 가능성이 없기 때문에 이로 인한 채권자의 손해가 현저하다는 점까지 입증하여야 합니다.

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실제 사건에서는 채권자가 고도의 보전의 필요성을 입증해내는 것이 무엇보다 중요합니다.

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명도단행가처분에서 고도의 보전의 필요성을 인정받은 사례

임차인의 월세 연체, 보증금 전액 소진

이 사건 건물은 강남에 위치한 한 상가 건물로, 월세는 약 900만원이었습니다.

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이 사건의 임차인은 임대차계약 체결 후 월세를 잘 내지 않아 계속해서 미납 금액이 누적되었습니다.

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이로 인해 보증금이 전액 소진되었습니다.

계약해지 및 제1차 인도집행

이에 의뢰인은 3기 이상의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하였습니다.

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아울러 의뢰인은 앞서 임차인과 제소전화해를 해둔 적이 있었기 때문에 화해조서를 집행권원으로 하여 명도 강제집행을 마쳤습니다.

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임차인의 점유 침탈

그런데 의뢰인이 인도 집행을 마친 그날 밤, 임차인은 무단으로 이 사건 건물에 침입하였습니다.

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이후 건물의 열쇠를 바꾸고, 의뢰인이 들어오지 못하게 막음으로써 점유를 침탈해 갔습니다.

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명도단행가처분 신청

이후 의뢰인은 임차인과 합의도 시도해보고, 윽박도 질러보았지만 결국 다시 건물을 인도받지는 못했습니다.

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이에 점유를 침탈당한 때로부터 약 2주 뒤, 법률사무소 아란에 명도단행가처분 신청을 맡겨 주셨습니다.

명도단행가처분 인용

법률사무소 아란에서는 아래의 내용을 중점적으로 강조하여 명도단행가처분 사건을 진행하였습니다.

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첫째, 임차인의 차임 연체로 인하여 임대차계약이 해지되었다.

둘째, 보증금이 전액 소진되어 남아 있는 것이 없다.

셋째, 의뢰인은 임차인을 상대로 연체 차임에 대한 강제집행을 시도해 왔지만 추심을 하지 못하고 있다.

넷째, 임차인은 사실상 신용불량 상태이므로 추후 연체 차임을 회수할 가능성이 없다.

다섯째, 인도 집행이 완료되었음에도 불구하고 임차인이 무단으로 점유를 다시 침탈하였으므로 보전의 필요성이 매우 크다.

여섯째, 월 900만원씩을 연체하고 있는 상태이므로 다시 명도소송을 하여 승소 판결을 받아 강제집행을 하려면 그 사이 의뢰인이 현저한 손해를 입게 된다.

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재판부에서는 위의 사정을 반영하여 명도단행 가처분을 인용하였습니다. 즉 의뢰인이 전부 승소하였습니다.

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인도집행 완료

의뢰인은 앞서 점유를 침탈당한 경험에 비추어 다시는 점유를 침탈당하지 않도록 만반의 준비를 하였습니다.

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이후 명도단행가처분 승소 결정을 집행권원으로 하여 제2차 인도집행을 실시하였습니다.

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그 결과, 의뢰인은 안정적으로 점유를 회복하고 제3자에게 이 사건 건물을 다시 임대하는 데에 성공하였습니다.

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임차인이 지극히 악질적이라면, 명도단행가처분이 좋은 해결책이 됩니다.

서두에 말씀드린 것과 같이 임대인이 건물을 인도받기 위해서는 명도소송을 하는 것이 정석입니다.

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정석대로 진행하여야 할 명도소송 절차를 뒤로 하고, 명도단행가처분이라는 절차를 통해 신속하게 건물을 인도받고 싶다면 명도소송까지 기다릴 수 없는 현저한 손해와 급박한 위험이 있다는 점을 충분히 입증할 수 있어야 합니다.

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이러한 준비가 없는 상태에서 막연히 빨리 인도받고 싶다는 욕심만으로로 명도단행가처분을 신청하게 되면, 괜한 시간과 비용만 낭비하는 결과를 초래할 수 있습니다.

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그러므로 무작정 명도단행가처분을 신청하시기보다는 먼저 내 사건이 명도단행가처분에서 승산이 있을 만한 사건인지에 대해 충분한 법률검토를 받으시기 바랍니다.

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대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.