안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
근저당권을 말소시키는 방법은 크게 두 가지입니다.
첫째, 근저당권자가 스스로 근저당권 말소 절차를 밟는 방법
둘째, 근저당권자를 상대로 소송을 제기하여 근저당권을 말소시키는 방법
근저당권자와 연락이 잘 되어 알아서 근저당권을 말소해준다면야 더할 나위 없이 좋겠지요? 하지만 현실은 그렇게 호락호락하지 않은 경우가 많습니다.
특히 근저당권자가 법인이었는데 그 법인이 폐업해버린 경우, 아무도 그 법인의 문제를 해결하려고 하지 않기 때문에 근저당 채무자 입장에서는 매우 곤란한 상황에 놓이게 됩니다.
오늘은 근저당권자였던 주식회사가 폐업(해산간주)한 사건, 채무자가 근저당권 말소소송을 제기하여 실제로 근저당권 말소에 성공한 사례를 살펴보겠습니다.
해산간주된 주식회사를 상대로 소송을 제기합니다.
상법 제542조, 제245조에 따라 주식회사는 해산된 후에도 청산의 목적 범위 내에서 존속하는 것으로 봅니다.
따라서 근저당권자였던 주식회사가 폐업한 경우라 하더라도, 여전히 소송의 피고는 그 폐업한 주식회사가 됩니다.
해산 당시의 이사를 대표자 청산인으로 기재합니다.
법인을 상대로 소송을 제기할 때에는 대표자를 반드시 표시하여야 합니다. 활동 중인 법인이라면야 법인등기부를 발급받아 대표이사를 기재하면 되니 간단한데요.
주식회사가 해산한 경우에는 누구를 대표자로 기재하여야 할지가 문제가 됩니다.
대법원은 "상법 제520조의2의 규정에 의하여 해산된 주식회사의 경우 정관에 다른 규정이 있거나 주주총회에서 따로 청산인을 선임하지 아니한 이상 그 해산 당시의 이사는 당연히 청산인이 되고, 그러한 청산인이 없는 때에는 이해관계인의 청구에 의하여 법원이 선임한 자가 청산인이 되며, 이러한 청산인만이 회사의 청산사무를 집행하고 대표하는 기관이 된다."라고 판시하고 있습니다(대법원 2000. 10. 12. 선고 2000마287 판결 등).
그러므로 등기부에 따로 청산인 선임 등기가 되어 있지 않은 이상, 해산 당시의 이사를 청산인으로 기재하여 소송을 제기하면 됩니다.
근저당권 말소 사유를 설명합니다.
근저당권자가 폐업했다고 해서 근저당권이 당연히 말소되지는 않습니다.
따라서 채무자는 근저당권이 말소되어야 하는 이유에 대해 잘 설명하여야 합니다.
변제로 인하여 말소된 경우에는 변제한 내역을 제출하여야 하고
소멸시효가 완성된 경우에는 변제기, 시효 등에 대해 설명하여야 하며
애당초 허위의 근저당권이었던 경우에는 그 사유에 대해 법원이 납득할만한 사정을 설명하여야 합니다.
해산간주된 주식회사를 상대로 근저당권 말소 청구 소송을 제기한 사례
법률사무소 아란에서 실제로 진행한 사례를 살펴보겠습니다.
의뢰인과 피고 주식회사 사이의 근저당권 설정
의뢰인은 2000년 경, 피고 주식회사에게 의뢰인 소유의 부동산에 대한 근저당권을 설정해주었습니다.
사실 이 사건의 근저당권은 담보하는 채무가 없는 허위의 근저당권이었습니다.
다만 의뢰인은 당시 20대 초반의 사회초년생이었던지라 그런 법률관계에 대해서는 잘 알지 못했고, 피고 주식회사는 모종의 이유로 형식적인 근저당권이 필요하다고 해왔기 때문에 그 제안에 응했던 것이었습니다.
※ 의뢰인의 비밀 보호를 위해 근저당권을 설정할 수밖에 없었던 구체적인 이유에 대해서는 본 포스트에 기재하지 않았습니다.
그렇게 수십 년의 시간이 흘렀습니다.
부동산을 처분하려던 중, 근저당권이 남아 있다는 사실을 깨달음
2025년, 의뢰인은 부동산을 처분하기 위해 인근의 공인중개사 사무소에 내놓았습니다.
그리고 이때, 공인중개사를 통해 25년 전에 설정했던 근저당권이 아직까지 남아 있다는 사실을 알게 되었습니다.
피고 주식회사에 연락할 방법이 없었음
이에 의뢰인은 근저당권자인 피고 주식회사를 찾아 근저당을 말소해달라고 하려고 했습니다.
하지만 이미 피고 회사는 사라지고 없었고, 의뢰인은 달리 그 회사 관계자들과도 연락이 닿지 않았습니다.
법률사무소 아란 내방
이에 의뢰인은 소송을 통해서라도 근저당권을 말소해야겠다는 생각으로 법률사무소 아란을 찾아주셨습니다.
피고 주식회사의 해산
법률사무소 아란에서 확인한 결과, 피고 주식회사는 이미 2016년경에 해산간주된 법인이었습니다.
등기부에 남아 있는 법인 주소지에는 당연히 피고 주식회사가 없었고, 등기상 남아 있는 대표자의 주소지로도 연락이 닿지 않았습니다.
근저당권 말소청구 소송 제기
이에 근저당권을 말소하기 위해, 피고 회사를 상대로 근저당권 말소청구의 소송을 제기하였습니다.
이 사건 근저당권은 두 가지 이유에서 말소할 사유가 있었는데요.
피담보채무가 없는 허위의 근저당이라는 점
설령 피담보채무가 있다 할지라도 소멸시효가 완성되었다는 점
이에 위와 같은 사정을 강조하여 소송을 이어나갔습니다.
의뢰인 승소
당연히 의뢰인은 소송에서 승소하셨습니다.
확정판결에 의한 근저당권 말소 등기
이후 확정된 판결문을 근거로 깔끔하게 등기부에서 근저당권을 말소시켰습니다.
근저당권은 절대 자동으로 없어지지 않습니다.
채무만 해결되면 근저당권이 알아서 없어진다고 오해하시는 분들이 종종 있습니다.
그러나 제아무리 오래된 근저당권이라 할지라도, 제아무리 근저당권자가 폐업했다 할지라도 근저당권은 절대 자동으로 사라지지 않습니다.
근저당권은 반드시 근저당권자가 직접 등기소에 말소서류를 제출하거나, 법원에서 근저당권을 말소하라는 판결을 내어 주어야만 말소시킬 수 있습니다.
그러므로 사라져야 할 근저당권이 등기부에 남아 있다면, 더 늦기 전에 근저당권자의 협조를 얻어 말소시키시거나, 근저당권 말소청구 소송을 제기하시기 바랍니다.
대한변호사협회 등로 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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