임대인이 파산하면 임차인은 어떻게 될까? 

임대인이 파산하면 임차인은 어떻게 될까요?

임대차 계약을 맺고 평온하게 살고 있던 중 갑자기 들려온 소식—“임대인이 파산했습니다.” 이럴 땐 임차인 입장에서 가장 먼저 드는 걱정이 있죠.

"이제 나는 나가야 하는 건가?" "보증금은 돌려받을 수 있을까?"

오늘은 임대인이 파산한 경우 임차인의 권리와 대응 방안에 대해 알아보겠겠습니다.

파산관재인이 임대차 계약을 해지할 수 있을까?

파산절차가 개시되면, 원칙적으로 파산관재인은 기존 계약을 해지할 수 있습니다. 민법 제335조가 그 근거입니다. 하지만 예외도 있습니다.

예외: 임차인이 대항력을 갖춘 경우

• 임차인이 대항요건(전입신고 + 실제 거주)을 갖췄다면, 파산관재인은 더 이상 해지할 수 없습니다. (채무자회생법 제340조 제4항)

• 다만, 이런 경우에도 화해계약을 체결하고 환수대금을 지급하여 계약을 종료하는 건 가능합니다. 환수대금은 재단채권으로 인정되어 다른 채권보다 우선적으로 지급됩니다.

임차인이 대항력이 없다면 → 즉시 해지 가능 (6개월 경과 기다릴 필요 없음)

• 임차인이 차임을 체납하거나 무단전대한 경우 → 그 사유로도 해지 가능

임차인은 임대인의 파산을 이유로 일방적으로 해지할 수는 없습니다.

보증금은 어떻게 보호받을까?

임차인 입장에서 가장 중요한 문제는 보증금 반환입니다.

• 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 해당 주택(또는 대지)의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. (채무자회생법 제415조 제1항)

• 소액임차인은 최우선변제권도 인정됩니다.

• 판례에 따르면, 이러한 임차인들은 파산절차 외에도 직접 보증금을 회수할 수 있다고 합니다.

🔎 대법원 2017.11.9. 선고 2015다44274 판결 요지

주택임대차보호법상 보호요건을 갖춘 임차인은 파산절차에 의하지 않고도 보증금을 변제받을 수 있으며, 파산관재인은 법원의 허가를 받아 환수대금을 지급할 수 있음.

상계는 가능한가?

임대차보증금과 미지급 차임과의 상계는 가능

임대차보증금과 임대인의 일반 채권과의 상계는 불가

임차인이 임대 부동산을 매입한 경우, 매매대금과 임대차보증금의 상계는 불가

• 다만, 보증금을 환수대금채권으로 전환한 경우엔 상계 가능하므로, 실질적으로 매매대금과 보증금은 상계가능

임차보증금 반환을 위해서는 대항요건과 확정일자 확보가 핵심입니다.

만약 이러한 상황에 직면하셨다면, 관재인과의 협의 외에도 전문 변호사의 자문을 받아 적절히 대응하시는 것이 중요합니다.

필요하시다면 상담을 통해 실무적으로 도와드릴 수 있습니다.