전세보증금 미반환 대항력 유지하려면 점유해야 할까? 

전월세를 사는 분들의 가장 큰 고민은 바로 보증금입니다. 특히 요즘 들어 전세사기를 당했다거나, 집주인이 돈을 주지 않는다는 말이 자주 들려오면서 계약 만료가 다가올 때 임대인이 제때 자금을 지급하지 않을까 걱정하시는 분들이 많습니다.

간혹 어떤 분들은 “집을 먼저 빼야 돈을 줄 수 있다”라고 주장하는 반면, 또 다른 분들은 “끝까지 집에 있어야 돈을 받는다”라고 말씀하시는데요. 현실적으로 부동산 관련 법률 지식이 부족한 일반인들은 어떻게 해야 전세보증금 미반환 문제를 해결할 수 있을지 판단하기 쉽지 않습니다.

오늘은 이와 관련해 보증금 미반환이 발생했을 때 어떤 방법으로 해결할 수 있는지 알려드리려 합니다. 특히 대항력이 무엇인지, 점유를 유지하는 것이 중요한지 자세히 설명드리니, 글을 읽어보신 후 필요하시다면 전문변호사와 상담하시기 바랍니다.

전세보증금 미반환 문제, 대항력 확보부터

많은 분들이 가장 먼저 묻는 것이 과연 대항력을 확보해야 하는지 여부입니다. 대항력이란 임차인이 제3자에게 임대차계약의 효력을 주장할 수 있는 권리를 말합니다.

만약 전입신고를 마치고 실제로 거주하고 있다면 대항력이 유지됩니다. 즉, 주민등록을 옮기고 해당 부동산에서 실제로 거주 중이라면, 집이 다른 사람에게 매도되더라도 내 전세금을 먼저 돌려달라고 주장할 수 있습니다.

문제는 전입신고만으로는 대항력이 유지되지 않는다는 점입니다. 실제로 점유하지 않고 있다면 대항력이 인정되지 않습니다.

보증금 미반환, 점유를 반드시 해야 할까?

그렇다면 전세계약이 만료되더라도 집을 비우지 말아야 할까요? 원칙적으로 계약이 종료된 이후에는 대항력 유지 요건으로 점유가 작용하지는 않습니다. 그러나 현실적으로는 목적물을 점유하고 있는 것이 보증금을 지키는 데 유리합니다.

이사를 나가 버리면 집주인은 돈을 나중에 주겠다며 미루는 경우가 많습니다. 반대로 나가지 않고 점유 중이라면 새로운 임차인을 들일 수 없으므로 집주인이 보증금을 돌려줄 수밖에 없습니다.

점유가 어렵거나 임대인이 거부한다면?

그렇다면 이사를 나가야 하는 상황이거나, 임대인이 지급을 거부한다면 어떻게 해야 할까요? 현실적으로 점유를 유지할 수 없거나 협의가 불가능하다면 법적 조치가 필요합니다.

이때 활용할 수 있는 절차가 임차권등기명령제도입니다. 이를 통해 임차인이 부동산을 비우고 다른 곳으로 이사하더라도 대항력을 유지할 수 있습니다. 이후 부동산이 경매로 넘어가면 우선변제권이 인정되어 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.

전세보증금 미반환 소송 사례 1

A씨는 전세계약을 맺었다가 보증금 1억 3,000만 원을 돌려받지 못했습니다. 임대인 B씨는 시세가 1억도 되지 않는 부동산을 담보로 과도한 전세금을 받았고, 이를 알게 된 A씨는 변호사를 찾아 도움을 요청했습니다.

임대차계약서와 당시 부동산 시세를 확인한 변호사는, B씨가 허위 정보를 제공하여 계약을 체결한 사실을 밝혀냈습니다. 또한 B씨가 다수의 전세사기를 저지른 정황도 포착하여 곧바로 민·형사 절차에 착수했습니다.

결국 B씨는 형사재판에서 유죄판결을 받았고, 민사소송에서도 패소했습니다. 재판부는 A씨에게 보증금 전액과 함께 연 5~12%의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

전세보증금 미반환 소송 사례 2

C씨는 2년간 보증금 1억 2,000만 원으로 전세계약을 맺고, 이후 1,000만 원을 추가해 계약을 연장했습니다. 만료 4개월 전 갱신 거절 의사를 밝히고 반환을 요구했지만, 집주인 D씨는 “새로운 세입자를 구하면 돌려주겠다”며 지급을 미뤘습니다.

이미 역전세로 인해 전세가보다 낮은 시세가 형성되어 피해가 예상된 C씨는 변호사를 찾았습니다. 변호사는 갱신 거절 통보가 있었다면 만기일에 보증금을 지급해야 한다는 점을 근거로 민사 절차에 착수했습니다.

우선 의뢰인이 신속히 이사할 수 있도록 임차권등기명령을 진행해 대항력과 우선변제권을 확보했습니다. 이후 소송을 준비하자, 임대인은 보증금을 지급할 테니 등기명령을 해제해 달라며 협상을 요청했습니다.

변호사는 소송 시 C씨의 승소 가능성이 높다는 점, 빠른 지급이 이자 부담을 줄이고 소송비용도 절감된다는 점을 강조하여 협상을 이끌었고, C씨는 재판까지 가지 않고 보증금과 손해금을 모두 돌려받을 수 있었습니다.

위 두 사례 모두 전세보증금 미반환 문제였지만, 하나는 사기 입증을 통한 민·형사 대응, 다른 하나는 임차권등기명령과 협상으로 해결되었습니다.

이처럼 상황에 맞는 민·형사 조치를 통해 보증금을 회수하려면 전문변호사의 조력을 받는 것이 안전합니다.