[분양대금]입주지연에 따른 분양대금반환 및 위약금청구 소송 승소 

사건 경위

수분양자인 의뢰인은 시행사가 분양공급하는 생활숙박시설 분양계약을 체결하였습니다. 많은 아파트 개발사업이 그렇듯 시행사는 K신탁사와 "관리형 토지신탁"계약을 통한 PF 사업 형태로 부동산 개발사업을 진행했습니다.

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그러나 여러 사정을 이유로 본래 예정됐던 입주예정일에 의뢰인이 당해 생활숙박시설에 입주할 수 없게 되었고, 부동산 경기침체까지 발생하여 그에 따라 의뢰인은 분양계약해제 및 그에 따른 납부한 분양대금반환 그리고 분양계약서상 공급사(시행사, 신탁사) 측 귀책사유로 인한 입주지연의 경우 발생하는 위약금청구를 심각하게 고려하게 되어 저희를 찾아오셨습니다.

쟁점

대부분의 분양계약서(공급계약서)는 "입주예정일"을 "잔금지급일"로 정하고 있고, 입주예정일로부터 n개월(통상 3개월이 많음)까지 입주가 되지 않으면 입주지연을 이유로 수분양자가 분양계약을 해제하고 기 납부한 분양대금 및 위약금(통상 계약대금의 10%) 청구를 할 수 있도록 정하고 있습니다.

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그런데 많은 경우 선분양으로 이루어지는 우리나라 부동산 개발사업의 특성상 입주예정일이 분양계약 체결 시 명확하게 특정되기 어렵기 때문에, 입주예정일은 변경될 수 있다는 내용이 기재되어 있고, 공정이 진행되면서 후 공급사 측에서 이를 구체적으로 지정하는 경우가 많습니다.

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이 사안의 경우도 분양계약 체결 시에는 "2023년 9월 예정"으로 입주예정일이 지정되며 "변경될 수 있다"고 기재된 사안인데, 문제는 우크라이나 전쟁, 코로나 등을 이유로 공급사 측은 '일방적'으로 의뢰인 등 수분양자들에게 입주예정일을 2024년 3월로 변경한다고 하고 이에 대한 동의서를 요청하였고 의뢰인은 이에 동의하지 않았고, 분양계약서상 입주예정일로부터 3개월이 공급사는 수분양자에 대한 공급의무를 부담했으므로, 2023년 12월 이 같은 입주예정일로부터 3개월 도과 직전 이 사건 소송을 준비하게 되었습니다.

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그러던 중 느닷없이 공급사 측은 2023년 12월 말경 2023. 12. 31. 사용승인(일종의 준공허가) 됐으니 입주예정일이 2023. 12. 31.이라고 통지하며, 입주예정일이 도래했다는 통보를 하였습니다.

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그런데 이처럼 사용승인은 됐으나, 실제 아파트는 도처에 공사가 완료되지 않은 부분들이 많아 도저히 수분양자들이 입주 가능한 상태가 아니었고, 나아가 잔금지급일은 2024년 5월 24일로 입주예정일과 별도로 지정됐다는 통보가 이루어진 상황이었습니다.

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따라서 이 사건은 1) 분양계약상 입주예정일로부터 3개월이 도과된 것인지, 2) 구체적으로 단순히 사용승인이 이루어진 것만으로 입주예정일에 수분양자 입주시킬 의무를 공급사가 이행한 것인지, 3) 입주예정일과 잔금지급일이 같은 날로 분양계약서상 정해진 경우의 그 관계 등이 쟁점이었습니다.

사건 진행

저희는 위와 같은 쟁점에 따라 사건을 분석하여,

1) 입주예정일의 의미는 실제로 당해 생활숙박시설을 수분양자들이 사용, 수익할 수 있는 물적 시설을 갖추고 수분양자에게 제공한 것을 의미하는데, 이 사건의 경우 1층 및 지하층은 출입이 통제되었고, 구체적인 입주 방법에 대한 안내가 전혀 없어 실제 입주가능한 상태가 아니어서 실제 생활숙박시설을 사용, 수익할 수 있는 물적 시설을 갖추지 못한 점,

2) 분양계약서는 입주예정일=잔금납부일로 동일하게 정하였는데, 공급사는 사용승인일인 2023. 12. 31.이 아닌 2024. 5. 24.를 잔금납부일로 정하여 통보하였는바, 이는 입주예정일을 2024. 5. 24.로 정한 것으로 보아야 하는 점,

3) 공급사는 최초 입주예정일인 2023. 12. 31. 직전인 2023. 12. 26.경 수분양자들에게 '문자메시지'로 2023. 12. 31. 입주가능하다는 내용의 안내만 하였고, 구체적인 입주 방법에 대한 안내는 하지 않으면서 향후 입주안내문을 발송하겠다고 하였으나 실제 그 같은 입주안내문 발송은 이뤄지지 않은 점,

4) 분양계약서에 입주예정일(잔금지급일)이 변경될 수 있다고 기재되었다는 것만으로 특별한 사정 없이 공급사 임의로 일방적으로 이를 변경할 수 없는 점 등의 사정을 주장하면서

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이 사건 분양계약은 계약상 정해진 2023. 9. 30.(참고로 법원은 2023년 9월처럼만 날짜가 지정된 경우 당해 월의 말일로 날짜를 정한 것으로 봅니다)로부터 3개월이 도과된 시점까지 수분양자에게 적법한 입주의무제공을 하지 않았으므로, 이를 이유로 분양계약을 해제하고, 이미 납부한 분양대금 및 위약금을 지급하라고 주장했습니다.

결론

최근 PF 위기로 인해 법원은 (의도적으로?) 신탁사 측의 입장을 고려하여 입주지연이 발생했더라도 (제가 보기에) 특별한 이유 없이, 단순히 분양계약서에 "입주예정일은 변경될 수 있다"는 규정을 근거로 일방적인 공급사의 입주예정일 변경을 인정하는 경우가 많습니다. 더 나아가 아예 2023. 9.과 같이 정해진 입주예정일도 위 변경 가능 문구를 이유로 "확정 기한"이 아닌 "불확정 기한"으로 해석하여, 사실상 명시된 입주예정일을 무의미하게 형해화시키는 기이한 판결이 선고되기도 합니다.

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그러나 다행히도 이 사건의 경우, 법원은 저희 주장을 전부 받아들여, 입주예정일 3개월 도과로 인한 입주지연 사실을 인정하였고, 공급사의 일방적인 입주예정일 변경 통보만으로 입주예정일이 변경된 것이 아니라는 판시를 하며, 저희의 청구 금액을 사실상 전부 인용하는 현명한 판단을 하였습니다.