방문판매법상 청약철회권 행사를 통한 분양계약 철회 

문제상황

최근 부동산 분양대행사에서 수분양자를 모객하는 방식은, 1) 부동산 분양 관련 인터넷 광고글에 댓글을 다는 수분양희망자들에게 연락하거나, 2) 전형적인 방법인 광고 문자를 보내는 방식으로 나뉘는 것으로 보입니다. 어느 경우든 수분양희망자들은 분양계약 청약을 하기 전 위와 같은 방식으로 분양대행사 등의 연락을 받고 분양홍보관, 모델하우스에 방문하여 분양계약을 체결하는 경우가 많은데, 이 경우 당해 분양계약이 방문판매법상 전화권유판매에 해당하여 수분양자들이 청약철회권을 행사할 수 있는지가 문제되는 경우가 많습니다.

방문판매법상 청약철회권

• 수분양자의 소비자 해당성

방문판매법은 사업자가 상행위를 목적으로 재화를 구매하는 거래에는 적용하지 않고 '소비자'가 소비를 위해 재화를 구매하는 경우에 적용되기 때문에, 청약철회권 행사의 주체는 '소비자'이지, 사업자가 아닙니다.

따라서 수분양자라 하더라도 방문판매법상 청약철회권 행사가 가능하려면, '사업자' 지위에서 분양받은 것이 아니라 소비자 입장에서 분양받았어야 합니다.

법원은 이 같은 취지에서 임대수익이나 투자수익, 매매차익 등을 목적으로 분양계약을 체결한 경우, 임대사업자 등록을 하여 임대사업 목적으로 분양계약을 체결한 경우에는 당해 부동산에 거주 목적이 있다고 보기 어려워 '소비자'로서 소비생활을 위해 재화(부동산)를 구매한 것이 아니라고 보아 방문판매법 적용을 부정하여 청약철회권 행사를 부인합니다(의정부지방법원 고양지원 2023. 12. 12. 선고 2023가단64061 판결 등 참조).

• 전화권유판매 내지 방문판매 해당성

방문판매법상 청약철회권 행사는 소비자의 구매가 전화권유판매나 방문판매의 방법으로 이루어졌어야 합니다. 소비자가 분양계약을 체결했더라도 그것이 방문판매나 전화권유판매가 아닌 방식으로 이루어진 것이면 당연히 방문판매법에 따른 청약철회권 행사를 하지 못합니다.

방문판매법상 '방문판매'란 판매업자가 방문을 하는 방법으로 사업장 외의 장소에서 소비자에게 권유하여 계약의 청약을 받거나 계약을 체결하는 것에 더해 판매업자가 사업장 외의 장소에서 권유 등의 방법으로 소비자를 유인하여 함께 사업장으로 이동한 뒤 계약의 청약을 받거나 계약을 체결하는 경우를 말하며, '전화권유판매'란 전화를 이용하여 소비자에게 권유를 하거나 전화회신을 유도하는 방법으로 재화를 판매하는 것에 해당합니다.

통상 법원은 특히 전화권유판매에 대해 방문판매법상 다양한 규제 또는 소비자보호 규정 적용 필요성이 인정될 정도의 청약의 유인이 없거나, 매수의사가 확고하여 청약의 유인이 아니라 모델하우스 등 위치 소개, 미팅 예약 멘트만 있었다거나, 광고성 단순 홍보에 불과하여 분양계약 체결을 위한 청약의 유인으로 볼 수 없는 수준의 홍보 멘트만 있는 경우 이를 전화권유판매라고 보기 어렵다는 입장을 취하고 있는바, 분양대행사 측과 전화로 분양부동산에 대한 대화를 나눴다는 것만으로 곧바로 방문판매법상 전화권유판매나 방문판매에 해당하는 것은 아님을 유의해야 합니다.

• 청약철회권 행사기간

방문판매법상 청약철회권은 계약서를 받은 날로부터 14일 이내에 행사할 수 있고, 만약 분양계약서 등에 청약철회 관련 사항이 미기재된 경우에는 청약철회를 할 수 있음을 안 날이나 알 수 있었던 때로부터 14일 내에 행사할 수 있습니다. 또한 일반적인 '도달주의'와 달리 방문판매법상 청약철회권 행사는 제8조 제4항에 따라 발신주의가 적용되는 것도 특징입니다.