안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
통상적으로 부동산 매매 시장에서는 임차인이 거주하고 있는 집보다는 즉시 입주가 가능한 집을 선호합니다. 특히 요즘처럼 갭투자 목적의 매매를 정책적으로 제한하는 경우에는 더욱 그렇습니다.
그렇다보니 매매를 생각하고 있는 임대인은 하루 빨리 임차인을 내보내 집을 공실로 만들고 싶어 하는데요. 이때 임차인이 계약갱신요구권을 행사하겠다고 하면 문제가 복잡해집니다.
오늘은 임대인이 실거주하겠다고 하여 임차인을 내보냈으나, 이후 실거주하지 않고 제3자에게 매매한 경우 임대인의 손해배상책임에 대해 살펴보겠습니다.
[요약]
매매 예정이라는 이유로는 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.
매매를 하려면 만기 2개월전까지 등기를 넘기거나, 임차인과 협의를 해야 합니다.
하지만 많은 임대인이 실거주하겠다고 거짓말을 한 다음, 실거주하지 않고 매매를 하곤 합니다.
실거주하지 않고 매매한 경우, 임대인은 갱신거절로 인한 임차인의 손해를 배상해야 합니다(실제 판례).
매매 예정이라는 이유로는 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.
주택임대차보호법은 임대인에게 '정당한 사유'가 있는 경우에 한해 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.
그리고 이때 임대인이 '매매를 할 예정이다'라는 것은 그 정당한 사유에 해당하지 않습니다.
매매를 하려면 만기 2개월전까지 등기를 넘기거나, 임차인과 협의를 해야 합니다.
매매를 원하는 임대인이 임차인을 내보내는 방법은 크게 두 가지 입니다.
첫째, 계약갱신요구권 행사기간(만기 6개월 ~ 2개월) 내에 매매를 하고 등기까지 마치면 됩니다.
이 경우, 등기를 넘겨 받은 매수인이 위 기간 내에 임차인을 상대로 "매수인이 실거주하겠다"라고 주장하면 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
바뀐 집주인이 실거주하겠다면 세입자의 계약갱신청구권은 | 로톡
둘째, 임차인과 협의하면 됩니다.
매매가 되면 임차인이 집을 비워주는 조건으로 임차인에게 적절한 합의금을 제시하면 됩니다.
이와 같이 합의가 되면 임대인은 분쟁 없이 집을 매도할 수 있어서 좋고, 임차인은 적절한 보상을 제공받을 수 있어서 좋습니다.
하지만 많은 임대인이 실거주하겠다고 거짓말을 한 다음, 실거주하지 않고 매매를 하곤 합니다.
문제는 임대인이 집을 팔고싶기는 한데, 임차인에게는 합의금을 주기 싫어하는 경우입니다.
이런 경우, 임대인은 임차인에게 '내가 실거주하겠다'라고 말해서 임차인의 갱신요구를 거절하곤 합니다.
이에 속은 임차인이 일단 집을 비워주고 이사를 나가면, 그때 공실 상태의 집을 제3자에게 매매하는 것이지요.
실거주하지 않고 매매한 경우, 임대인은 갱신거절로 인한 임차인의 손해를 배상해야 합니다.
주택임대차보호법에서는 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대를 한 경우에 대해서만 손해배상책임을 진다고 규정하고 있습니다.
임대하면 손해배상책임을 진다고 쓰여 있지만, 매매에 대해서는 아무런 언급이 없는 것이지요.
이로 인해 과거에는 매매했을 때에 임대인에게 손해배상책임이 있는지 없는지를 두고 많은 논란이 있어 왔습니다.
이와 관련하여 아직 대법원 판결이 선고된 것은 아니지만, 다수의 하급심 판례는 매매한 경우에도 여전히 임대인이 손해배상을 하여야 한다고 판단하고 있습니다.
주택임대차보호법에 의한 손해배상책임으로 구성하느냐, 민법상 불법행위에 의한 손해배상책임으로 구성하느냐를 두고 법률구성의 차이만 있을 뿐 결과적으로 손해배상책임을 져야 한다는 데에 대해서는 대부분의 판결들이 같은 태도를 보이고 있습니다.
실제 판례들을 볼까요?
광주지방법원 2023. 12. 7. 선고 2022나71874 판결
임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우에도 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따라 이를 거절할 수 있으나, 임대인이 위 제8호의 정당한 갱신거절사유가 존재하지 않음에도 이를 빙자해 마치 정당한 갱신거절사유가 존재하는 것처럼 임차인을 속여 임차인의 계약갱신을 거절한 경우 이는 부당한 갱신거절에 해당하고, 부당한 갱신거절로 인하여 임대인과 임차인 사이의 임대차계약이 종결되었다면 이는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 정당한 계약갱신요구권을 침해한 것이므로, 임대인에게는 민법 제750조의 불법행위책임이 성립한다.
대구지방법원 2025. 6. 11. 선고 2024나300783 판결
피고가 직계가족 실거주를 이유로 원고의 계약갱신요구를 거절하였으나 실거주하지 아니하고 이 사건 아파트를 I에게 매도한 사실은 앞서 본 바와 같다. 한편 피고가 제출한 증거들만으로는 피고에게 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 존재하였으나 객관적인 사정변경으로 실제 거주할 수 없게 된 정당한 사유가 있었다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 그렇다면 피고는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호 소정의 정당한 갱신거절사유가 존재하지 아니함에도 부당하게 임대차계약 갱신을 거절하여 원고의 정당한 계약갱신요구권을 침해하는 불법행위를 하였으므로 피고는 원고에게 이로 인한 손해를 배상할 책임을 진다.
수원지방법원 2024. 10. 23. 선고 2022나100650 판결
임대인에게 주택임대차법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상 의무가 없더라도, 임대인의 계약갱신거절에 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각호 소정의 정당한 갱신거절사유가 존재하지 아니하는 이상 이는 부당한 갱신거절에 해당하고, 부당한 갱신거절로 인하여 임대차계약이 종결되었다면 특별한 사정이 없는 한 이는 임차인의 정당한 계약갱신요구권을 침해하는 것이므로, 임대인에게는 민법 제750조의 불법행위책임이 성립한다.
실거주하지 않고 매매한 경우, 임대인은 부당한 갱신거절에 대한 손해배상책임을 집니다.
위 판례들의 내용을 요약하면 이렇습니다.
임대인은 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다
하지만 실거주를 가장하여 임차인의 갱신요구를 거절하는 것은 부당하다
부당한 갱신거절을 한 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다
한 마디로 실거주한다던 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 매매를 했다면 임대인은 그에 대한 손해배상을 하여야 합니다.
그렇다면 이 때 임대인이 배상하여야 하는 손해배상금액의 액수는 어떨까요?
이 부분에 대해서는 다음 포스에서 실제 사건의 판결들을 중심으로 손해배상의 범위에 대해서 살펴 드리겠습니다.
판례로 보는 계약갱신청구권 거절 후 매매시 손해배상 금액 | 로톡
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