안녕하세요. 대한변호사협회 등록 민사법&부동산 전문변호사 최아란입니다.
임대차계약을 체결하고 평온하게 살고 있던 중, 갑자기 임대인이 사망했다는 소식을 듣게 되는 경우가 있습니다. 이럴 때 임차인은 어디서부터 무엇을 어떻게 해야할지 몰라 크게 당황하게 되는데요.
오늘은 임대인 사망시 임차인이 밟아야 할 조치에 대해서 차근차근 살펴보겠습니다.
[요약]
임대인이 사망해도 계약이 종료되지 않습니다.
임차인이 계약을 끝내고자 한다면, 임대인의 상속인 전원에게 계약해지 통지를 하는 것이 우선입니다.
상속인을 전원 파악할 수 있다면 모두에게 각각 연락하세요.
상속인을 파악할 수 없다면 보증금반환청구 소송에서 상속인을 확인하여 해지통보를 하시기 바랍니다.
임대인이 사망해도 임대차계약은 계약은 유지됩니다.
임대인이 사망했다 하더라도 임대차관계는 종료되지 않습니다. 임차인은 임대인의 상속인과의 사이에서 임대차 관계를 이어나가게 되는데요.
한 마디로 임대인이 사망했다 하더라도, 임차인이 임대차관계를 계속 유지하고자 할 때에는 별다른 조치를 취하지 않아도 됩니다.
임차인이 계약을 끝내고자 한다면, 상속인 전원에게 해지통지를 해야 합니다.
문제는 임차인이 임대차계약의 종료를 원할 때입니다.
민법은 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 전원에 대하여 하여야 한다고 규정하고 있습니다(제547조 제1항).
임대인이 사망함으로써 임대인이 여러 명(상속인들)으로 바뀌었습니다.
이때 임차인이 계약을 해지하기 위해서는 임대인의 상속인들 전원에게 해지통지를 하여야 합니다.
이 부분에서 많은 임차인분들이 실수를 하시는데요.
대개 임차인은 자신과 연락이 닿는 상속인 1명에게만 임대차계약을 해지하겠다고 통보하곤 합니다.
그러나 여러 상속인 중 1명에게 해지통지를 한 것만으로는 적법하게 계약을 해지한 것으로 인정받을 수 없습니다.
실제로 임차인이 임대인의 상속인들 중 일부에게만 해지통지를 한 사건을 볼까요?
서울동부지방법원 2025. 6. 17. 선고 2024가합105742 판결
이 사건에서는 임차인들이 임대인의 상속인 6명 중 2명에게만 해지통보를 하였는데요.
이에 대해 법원은 "원고들(임차인들)이 2024. 1. 16. 피고 C, D에게 이 사건 임대차계약의 해지통지를 한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 임대인이 수인인 경우에는 계약의 해지는 그 전원에 대하여 하여야 하는바(민법 제547조 제1항 참조), 원고들이 피고 C, D(임대인의 상속인 중 2명)를 제외한 나머지 피고들(임대인의 상속인 중 나머지 4명)에게 이 사건 임대차계약의 해지통지를 하였다고 인정할 아무런 증거가 없으므로 위 해지통지는 부적법하여 효력이 없다"라고 판단하였습니다.
상속인 파악이 가능하다면, 전원에게 각각 연락하세요.
통상적으로 임대인이 사망한 경우 임대인의 상속인 중 1인이 나서서 임차인과 의사소통을 하는 경우가 많습니다.
이런 경우에는 그 1인의 상속인에게 '계약 해지 통보를 확실히 하려면 상속인 전원에 대해서 해야 하니 나머지 상속인의 연락처나 주소를 알려달라'라고 요청하시면 됩니다.
임대인의 상속인들이 문제 없이 상속을 받았고, 그들 사이에 별 다툼이 없다면 이 방법을 통해 상속인 전원을 파악할 수 있습니다.
이후 상속인 전원의 연락처로 통화하거나(녹음 필수), 문자를 보내거나(답장 필수), 주소지로 내용증명(배달증명 필수)을 보내 계약을 해지하겠다는 뜻을 밝히면 됩니다.
임대인의 상속인들이 부동산에 대한 상속등기를 마쳤다면, 내가 사는 집의 등기부에 아래와 같이 상속인의 주소가 공개되어 있을 것입니다.
이 경우, 등기부를 통해 확인한 상속인의 주소지 각각에 모두 내용증명을 보내서 계약해지 통보를 하시면 됩니다.
상속인 파악이 불가능하다면 보증금반환청구 소송을 제기하여 상속인을 확인하여야 합니다.
위의 방법으로 상속인을 파악할 수 없다면, 상속인들이 임차인의 보증금을 반환할 능력이 없거나, 그들 사이에 분쟁이 있을 가능성이 큽니다.
이런 경우 임차인이 상속인을 파악하기 위해서는 의사표시의 공시송달 제도를 이용하거나, 보증금반환청구 소송 절차를 이용하여야 합니다.
그 중 의사표시의 공시송달의 경우, 상속인에게 답변할 의무가 없다는 점이 문제입니다. 의사표시의 공시송달을 통해 1순위 상속인 모두에게 해지통지를 하였다 하더라도 그 1순위 상속인들이 추후 전원 상속포기를 한 것으로 밝혀진 경우에는 결국 적법한 해지로 인정받지 못하기 때문입니다.
결국 임차인이 상속인을 파악할 수 없다면, 보증금반환청구 소송을 통해 임대인의 상속인을 파악하는 것이 안전합니다.
보증금반환청구 소송에서는 상속인에게 답변서를 제출할 의무가 있기 때문에 자신이 상속을 포기하였는지 여부 등에 대해 답변할 의무가 있고, 만약 1순위 상속인이 상속을 포기한 것으로 밝혀질 경우 소송 절차에서 2순위, 3순위 상속인을 계속 찾아낼 수 있기 때문입니다.
따라서 임차인 입장에서 임대인의 상속인을 모르는 경우라면 아래의 순서를 밟으셔야 합니다.
피고를 '망 000의 상속인'이라고 기재하여 소장을 접수한다.
이 소장에는 상속인들에게 '계약을 해지하겠다. 그러니 보증금을 반환하라'라는 취지를 쓴다.
법원의 보정명령을 받아 사망한 임대인의 상속인을 확인한다.
소송의 피고를 상속인으로 변경(당사자표시 정정)한다.
상속인들이 모두 송달을 받고 난 후 일정 기간이 지나야 계약이 종료된다.
계약 종료 이후, 승소 판결을 받아 상속인으로부터 보증금을 받아낸다.
일단 해지통지가 적법하게 되고 나면, 상속인 1인을 상대로 보증금 전액을 반환받을 수 있습니다.
계약 해지통지가 잘 이루어졌다면, 임차인은 무사히 소송에서 승소하게 될 것입니다.
이후 임차인은 임대인의 상속인 중 가장 경제적 여건이 좋아 보이는 1인을 상대로 '내 보증금을 전액 돌려달라'라고 청구할 수 있습니다.
오늘은 임대인이 사망한 경우, 임차인이 계약을 해지하기 위해서는 상속인 전원에게 해지통지를 하여야 한다는 점에 대해 살펴보았는데요.
1. 임대차계약을 해지하려면 반드시 상속인 '전원'에게 해지통보를 해야 한다.
2. 임대인의 상속인을 알 수 없다면 보증금반환청구 소송을 통해 확인한다.
이 두 가지만 잘 기억하시면 되겠습니다.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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