안녕하세요. 대한변호사협회 등록 민사법&부동산 전문변호사 최아란입니다.
지난 포스트에서는 임대인이 실거주하겠다는 이유를 들어 임차인의 갱신요구를 거절한 다음, 실거주하지 않고 제3자에게 매매한 경우에 손해배상책임이 성립한다는 점에 대해 살펴보았는데요.
실거주 안하고 매매한 임대인의 손해배상 책임(feat. 판례) | 로톡
오늘은 위와 같이 임대인이 계약갱신청구권을 거절한 다음 제3자에게 매매한 경우, 임차인이 임대인에게 얼마의 손해배상을 청구할 수 있는지에 대해 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.
[요약]
신규 임대차와의 보증금 증액분에 대한 이자 : 대체로 인정, 다만 구체적인 이자 산정방식에 있어서는 판례가 갈림
부동산 중개수수료, 이자비용 등 : 판례가 엇갈림. 2년 뒤 지출을 미리 당겨 지출한 것이므로 손해가 아니라는 판례도 다수 있음
위자료 : 인정되지 않음
임대인의 부당한 갱신거절로 인한 임차인의 손해
임대인이 사실은 실거주하려는 것도 아니면서 실거주를 가장하여 임차인의 갱신요구를 거절한 경우, 이는 부당한 갱신거절에 해당합니다.
주택임대차보호법은 임대인이 실거주 사유를 들어 부당한 갱신거절을 한 다음 제3자에게 임대를 한 경우에는 명확한 손해배상금액 산출 방법을 규정하고 있습니다.
문제는 임대인이 실거주 사유를 들어 부당한 갱신거절을 한 다음 제3자에게 매매를 한 경우입니다. 주택임대차보호법은 매매를 한 경우에 대해서는 규정하고 있지 않기 때문에 어떻게 손해배상을 해야 할 것인지에 대해 문제가 되곤 하는데요.
이때는 손해배상의 일반론으로 돌아와 '임대인의 부당한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 실제 손해액'을 산출하여 손해배상금액을 정하게 됩니다.
이하에서는 대표적인 손해배상의 항목에 대해서 살펴보겠습니다.
항목별로 보는 손해배상 금액
전세 보증금과의 차액에 대한 이자 상당액 : 대체로 인정
임대인이 부당한 갱신거절을 한 경우, 임차인은 새로운 집에 대한 임대차계약을 체결하고 이사를 하여야 하는데요.
이 때 기존 임대차계약이 갱신되었을 경우의 보증금(5% 증액 반영)과 신규 임대차계약의 보증금을 비교하여 그 차액에 대한 이자를 손해배상액으로 인정할 수 있습니다.
수원지방법원 2024. 10. 23. 선고 2022나100650 판결에서는 "피고들의 갱신거절로 인해 원고가 비슷한 수준의 다른 아파트를 임차하고 시세 변동으로 증액된 보증금을 조달하기 위해 추가 대출을 받아 발생하는 이자는 피고들의 갱신거절로 인한 통상손해이거나 예견가능성 있는 특별손해라고 봄이 상당하다."라고 판단한 바 있습니다.
수원지방법원 2022. 5. 17. 선고 2021가소359007 판결에서는 "피고들의 앞서 본 불법행위로 인한 원고의 통상손해는 '이 사건 임대차계약이 원고의 갱신요구에 따라 갱신되었을 경우 예상되는 증액된 보증금과 원고가 이 사건 임대차계약이 종료될 무렵 이 사건 아파트와 유사한 아파트를 임차하는 데 필요한 보증금 액수와의 차액에 관한 2년간의 대출이자 상당액'이라고 봄이 타당하다."라고 판단한 바 있습니다.
광주지방법원 2023. 12. 7. 선고 2022나71874 판결에서도 " 피고의 불법행위로 인한 원고의 손해는 ‘이 사건 임대차계약이 갱신되었을 경우 예상되는 증액된 보증금과 원고가 이 사건 임대차계약이 종료될 무렵 이 사건 아파트와 동일한 수준의 주택을 임차하는 데 필요한 보증금 액수와의 차액에 관한 2년간의 이자 상당액’이라고 봄이 타당하다."라고 판단한 바 있습니다.
대구지방법원 2025. 6. 11. 선고 2024나300783 판결에서도 "피고는 원고가 임대차보증금을 추가로 지급하여야 이 사건 아파트의 유사한 수준의 주택의 임차가 가능하다는 사정을 알거나 알 수 있었다 할 것이므로 이 사건 대출금 중에 대하여 지출한 이자는 이 사건 불법행위로 인한 손해배상의 범위에 포함된다 할 것이다."라고 판단한 바 있습니다.
다만 서울중앙지방법원 2022. 12. 14. 선고 2022가단5113218 판결에서는 임차인이 월세 계약을 한 사건으로 신규 임대차로 인한 보증금 증액분에 대한 이자와 24개월분 월세 증액분을 청구하였는데요. 이 사건에서 법원은 성질상 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해 액수를 증명하는 것이 어려운 경우에 해당한다는 이유를 들어 청구금액의 40% 가량만을 손해액으로 인정하였습니다.
이때 구체적인 이자 금액 산출방법과 관련하여서는
임차인의 전세자금대출금리를 따르는 판례(수원지방법원 2022. 5. 17. 선고 2021가소359007 판결)
시중은행 전세자금대출의 중위 이자율을 따르는 판례(수원지방법원 안양지원 2022. 11. 11. 선고 2021가단108009 판결)
민법상 연 5%의 금리를 따르는 판례(대전지방법원 2023. 9. 13. 선고 2022나119150 판결)
등으로 나뉘어 있습니다.
따라서 임차인이 전세자금대출을 받지 않은 경우에는 이자 계산 방법을 두고 많은 다툼이 이어질 것으로 예상됩니다.
부동산 중개수수료, 이사비용 등 : 판례가 엇갈림
부동산 중개수수료 및 이사비용 등은 판례가 통일되지 않은 모습을 보입니다.
아래 판결들에서는 중개수수료, 이사비용 등을 임대인이 손해배상하여야 할 금액에 포함시켰습니다.
서울중앙지방법원 2022. 12. 14. 선고 2022가단5113218 판결
대구지방법원 2025. 6. 11. 선고 2024나300783 판결
수원지방법원 2024. 10. 23. 선고 2022나100650 판결
반면에 어차피 2년 뒤에 이사를 하면 지출하게 될 비용을 2년 일찍 지출한 것에 불과하다는 이유로 중개수수료에 연 5%를 곱한 금액의 이자 상당액만을 인정한 판결도 있고(대전지방법원 2023. 9. 13. 선고 2022나119150 판결), 아예 인정하지 않는 경우도 있습니다(광주지방법원 2023. 12. 7. 선고 2022나71874 판결, 수원지방법원 2022. 5. 17. 선고 2021가소359007 판결, 수원지방법원 안양지원 2022. 11. 11. 선고 2021가단108009 판결).
위자료 : 불인정
우리 나라 법원은 돈과 관련하여 분쟁이 생긴 경우, 돈을 배상하는 것으로 정신적 손해는 모두 배상되었다고 보는 것이 일반적입니다.
따라서 부당한 갱신거절로 인한 손해배상청구 사건에서는 손해배상 금액 이외의 위자료는 거의 인정되지 않습니다.
부당한 갱신거절 후 매매를 한 사건에서는 손해배상액 산출이 관건입니다.
서두에 설명드린 것과 같이 임대인이 부당한 갱신거절을 하고 임대를 한 경우에는 손해배상금액을 산출하는 것이 비교적 깔끔합니다. 주택임대차보호법에서 손해배상액 산출 방식을 명확히 규정하고 있기 때문입니다.
반면에 부당한 갱신거절 후 매매를 한 사건에서는 구체적인 손해배상액의 산출이 매우 까다롭습니다. 이 부분에 대해서는 명확한 법률 규정이 없기 때문인데요.
이로 인해 각 사건마다 판사를 설득하고, 인과관계를 인정받아 손해배상을 받아내는 과정이 반드시 필요합니다.
따라서 임대인이 제3자에게 매매를 한 사실이 확인되었다면 종전 집의 임대차계약서와 현재 사는 집의 임대차계약서를 모두 지참하셔서 전문 변호사의 정확한 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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