변호사가 알려주는 임대인의 재산 조회 방법 

안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.

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전세보증금을 반환받지 못해 애가 타는 사례들이 참 많습니다. 이럴 때 내가 사는 집의 매매가가 전세가보다 훨씬 높다면 내가 살던 집에서 충분히 보증금을 회수할 수 있으니 별 걱정이 없습니다.

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문제는 내가 살던 전셋집을 경매해도 보증금을 받기가 어려울 때입니다. 이럴 때 우리는 집주인의 '다른 재산'에서 보증금을 받아와야 한다고 말하곤 합니다.

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그렇다면 집주인의 다른 재산을 알아내는 방법은 무엇일까요? 오늘은 임대인의 재산을 조회하는 방법에 대해서 살펴보겠습니다.

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[결론]

1. 집행권원(지급명령 or 보증금반환소송 승소 판결문)을 먼저 확보해야 합니다.

2. 법원에 재산명시신청을 한 후 재산조회를 할 수 있습니다.

3. 신용정보회사를 통해 신용정보를 조사할 수 있습니다.

집행권원 확보가 최우선입니다.

남의 재산 정보를 마음대로 알아낼 수는 없습니다. 그 '남'이 제아무리 내 집의 임대인이라 해도 마찬가지입니다.

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채권자(임차인)이 채무자(임대인)의 재산을 조회하기 위해서는 '집행권원'이라는 것이 있어야 합니다. 여기서 집행권원이란 채권자가 채무자에 대해서 일정한 급부를 청구(예 : 돈을 달라고 청구)할 수 있는 권리가 있음을 공적으로 증명하는 문서를 말하는데요.

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쉽게 말하면 법원에서 "임차인이 임대인에게 돈을 받을 권리가 있다"라고 확인해주는 서류가 필요합니다.

임차인이 확보할 수 있는 집행권원은 크게 두 가지입니다.

1. 지급명령

2. 보증금반환청구 소송 승소 판결문

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아래의 두 가지 요건이 충족된다면, 지급명령을 신청하는 것이 좋습니다.

• 임대인이 법원에서 보내는 서류를 잘 받아볼 것

• 임대인이 임차인에게 보증금을 반환해야 한다는 사실에 대해서 이의를 제기하지 않을 것

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둘 중 하나의 요건이라도 충족되지 않는다면 지급명령 대신 보증금반환청구 소송을 하는 것이 좋습니다.

법원을 통해 임대인의 재산을 조회하는 방법

집행권원을 확보했다면, 임차인은 법원을 통해 임대인의 재산을 조회할 수 있습니다.

먼저 '재산명시' 절차를 밟아야 합니다.

임대인의 재산을 조회하기 위해서는 먼저 '재산명시'라는 절차를 밟아야 합니다.

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재산명시는 말 그대로 법원에서 임대인에게 '당신의 재산을 명시하라'라는 절차를 밟는 것을 말하는데요.

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재산명시는 채권자가 법원에 재산명시를 신청하면 법원에서 재산명시기일을 정하고, 이날 채무자가 출석하여 자신의 재산목록을 제출하는 방식으로 진행됩니다.

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다만 채무자가 재산명시기일에 출석하지 않거나, 출석하더라도 제대로 된 재산목록을 제출하지 않거나, 재산목록을 제출하더라도 그것만으로는 돈을 받아내기 어려운 경우가 대부분입니다.

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따라서 재산명시 절차는 그저 재산조회를 위한 하나의 관문 정도로 생각하시는 것이 마음이 편합니다.

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이후 '재산조회' 절차를 밟아야 합니다.

재산명시절차를 거쳤다면, 이제 법원에 재산조회를 신청할 수 있습니다.

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법원을 통한 재산조회 절차에서는

• 법원행정처, 국토교통부를 통해 부동산 소유내역을 확인할 수 있고

• 한국교통안전공단을 통해 자동차 소유내역을 확인할 수 있으며

• 각종 금융기관을 상대로 금융자산을 확인할 수 있고

• 보험사를 상대로 보험 해약환급금 등에 대해 알아낼 수 있습니다.

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법원을 통한 재산조회의 장단점

장점

• 정확성 : 각 기관에 직접 채무자(임대인)의 정보를 조회하기 때문에 정확한 정보를 얻을 수 있음

• 다양성 : 부동산 보유내역이나 금융자산 보유내역 외에도 특허권 등의 지식재산권이나, 자동차 소유내역, 보험사의 해약환급금 등 다양한 정보를 조회할 수 있음

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단점

• 복잡성 : 재산명시절차를 먼저 밟아야 재산조회가 가능

• 시간 : 재산명시절차만으로도 수개월이 소요되는데, 재산조회 회절차에서 또 시간이 걸림

• 비용 : 각 기관별로 5천원~4만원의 비용이 발생하므로 모든 기관을 특정할 경우 조회비용이 기하급수적으로 늘어남

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신용정보회사를 통해 임대인의 재산을 조회하는 방법

위에서 살펴본 것처럼 법원을 통한 재산조회에는 장점만큼이나 큰 단점이 있습니다.

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이로 인해 실제 사건에서는 신용정보회사를 통해 임대인의 재산을 먼저 조회해보는 경우가 더 많습니다.

신용정보회사를 통한 임대인 재산조회의 장단점

장점

• 단순성 : 재산명시 절차 등을 거칠 필요 없이, 집행권원만 있으면 바로 조회 가능

• 시간 : 대략 2~3주 이내에 조회 결과를 알 수 있음

• 비용 : 10~30만원 정도의 비용으로 일괄하여 조회할 수 있음

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단점

• 제한성 : 신용정보회사를 통한 재산조회는 부동산 소유내역과 금융자산 보유이력만 알 수 있음. 자동차/지적재산권/보험사 등에 대해서는 알 수 없음

• 부정확성 : 드물게 일부 정보가 누락되는 경우가 있음

재산조회 후 강제집행으로 나아가면 됩니다.

오늘은 임대인의 재산조회를 하는 방법에 대해서 알아보았는데요.

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요약하자면 다음과 같습니다.

1. 임대인에게 송달이 잘 될것 같고, 이의신청을 하지 않을 것 같다면 지급명령을 신청할 것

2. 송달이 안되거나, 이의신청을 할 것 같다면 보증금반환청구 소송을 제기할 것

3. 지급명령 확정 or 보증금반환청구 승소 후 재산조회 가능

4. 오래걸리고 비용이 들더라도 정확하게 가려면 법원을 통한 재산조회를, 빠르고 저렴하게 가려면 신용정보회사를 통한 신용정보조사사를 할 것

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임대인의 재산 조회를 마쳤다면, 임차인은 그 중 유의미한 재산에 대해 경매, 압류 등을 신청하여 강제로 보증금을 회수하는 절차로 나아가면 됩니다.

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대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.