상가 임대차 권리금 및 분쟁 해결 방법 

1. 권리금이란

• 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(상가건물임대차보호법 제10조의 3조 제1항).

• 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 의미합니다(상가건물임대차보호법 제10조의 3 제2항).

• 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 됩니다. 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받은 것을 방해한 경우, 임대인은 임차인에게 임차인이 지급받을 수 있었던 권리금 상당 손해를 배상해야 합니다(상가건물임대차보호법 제10조의 4).

• 권리금 종류 : 시설권리금(영업시설, 비품 등 유형자산), 영업권리금(영업권, 영업상 노하우 등 무형자산), 바닥권리금(상가건물 위치에 따른 영업상의 이점_무형자산)

• 주선 거절 정당한 사유 : 신규임차인이 보증금 지급할 자력이 없는 경우, 신규임차인에게 의무위반 우려 있는 경우, 임차인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 신규임차인을 구해서 해당 신규임차인이 임차인에게 권리금 지급한 경우(상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항)

2. 임대인의 주선 거절로 권리금 분쟁 발생 시 대처방안

• 권리금 상당 손해배상 청구 가능한 사안인지 요건 검토

임차인은 임대인이 정당한 사유가 없음에도 임차인의 신규임차인 주선을 거절한 경우에 임대인에게 권리금 상당 손해배상을 청구할 수 있으므로, 권리금 상당 손해배상을 청구할 수 있는 상황인지 요건 충족 여부를 검토해야 합니다.

• 권리금 감정 준비

임대인에게 권리금 상당 손해배상을 청구하기 위해서는 ‘임차인이 신규임차인으로부터 지급받을 수 있었던 권리금’이 얼마인지 감정절차를 거쳐야 합니다. 이때 임차인이 청구할 수 있는 손해배상청구의 범위는 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액에 한정됩니다.

권리금에는 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금이 있고, 권리금 액수를 최대한 많이 인정받을 수 있도록 필요한 자료를 잘 보존하여 감정인에게 전달하는 것이 중요합니다.

감정절차는 민사소송 제기 후 법원을 통해 지정된 감정인을 통해 진행하는 것이 객관성을 확보할 수 있습니다.

• 민사소송

임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하기 위하여 신규임차인 주선을 거절하는 등 하면 임차인은 임대인에게 권리금 상당 손해배상을 청구할 수 있습니다.

보통 상가건물 임차인은 자신의 사업체를 키우기 위하여 많은 투자를 하게 되고, 이에 임대차분쟁과 함께 권리금 분쟁도 화두에 오르는 경우가 많습니다. 많은 노력을 기울여 사업을 확장하고 더불어 상거건물의 가치도 같이 상승시켰음에도 임대인의 방해로 정당하게 지급받을 수 있는 권리금을 회수하지 못한다면 상당히 억울할 것입니다.

법률사무소 정로는 권리금 상당 손해배상청구를 할 수 있는지 법리를 검토하고, 권리금 관련 감정절차에서 최대한 많은 권리금을 인정받을 수 있도록 하여 손해배상소송을 유리한 방향으로 이끈 경험이 있습니다.

권리금으로 인해 도움이 필요하시다면 언제든지 법률사무소 정로의 김의중 변호사에게 연락하여 주시기 바랍니다.