[해결사례] 내용증명으로 7일만에 임대차 수선 비용 문제 해결 

안녕하세요.

오늘은 임대인의 수선의무에 관하여, 인정범위에 관한 판례의 태도 및 임대인이 수선의무를 다하지 않았을 때의 책임 등에 관하여 성공사례를 통해 알아보려 합니다.

오늘의 성공사례는 임차목적물에서 하수가 역류하여 임차인이 비용을 들여 배관을 수리하였으나 임대인이 책임을 부정한 상황에서 저희 법률사무소에서 내용증명을 송부하여 임대인이 스스로 수선 비용 전액을 배상한 사안입니다.

1. 임대인의 수선의무란?

1) 임대인의 수선의무의 개념

임대인은 임차인이 임대차 목적물(빌린 건물, 사무실, 집)을 사용, 수익할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있습니다. 이걸 임대인의 수선의무라고 합니다.

2) 임대인이 수선의무를 져버렸을때 임대인의 책임:

만약, 임대인이 수선의무가 있음에도 수선을 하지 않는 경우, 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있으며, 이에 따라 임대인은 보증금도 반환하여야 합니다. 또한 임대인의 수선의무 불이행으로 손해를 입었을 경우 손해배상책임이 발생합니다.

3) 언제 임대인의 수선의무가 인정되는지

그렇다면, 임대인의 수선의무 범위는 어디까지일까요? 대법원 판례를 통해 원칙을 간단히 정리해봤습니다:

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1. 대규모 수선은 임대인의 책임

수선하지 않으면 임차인이 계약 목적에 따라 그 목적물을 사용·수익할 수 없는 상태가 된 경우입니다.

심지어 임대인 수선의무를 '면제'하는 특약이 있더라도, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 여전히 임대인이 수선의무를 부담합니다.

※ 특약에서 수선의무 범위를 구체적으로 명시했다면 달라질 수 있음

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1. 사소한 수선은 임대인 책임 X

임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손·장해이고, 임차인의 사용,수익을 방해할 정도가 아닌 경우에는 임대인에게 수선의무 책임이 없습니다.

2. 사건의 개요

건물을 임차해 병원을 운영하던 의뢰인의 병원에 하수가 역류되는 사건이 발생했습니다.

전문업체가 진단해보니 '커피 찌꺼기'로 하수관이 막힌 게 원인이었습니다.

전 임차인이 카페를 운영할 때 누적된 커피 찌꺼기 때문인 것으로 보였는데요, 의뢰인은 추가 피해를 막고자 먼저 업체를 통해 배관 세척을 진행하고 임대인에게 비용을 부담할 것을 이야기 했으나, 임대인은 책임을 부정했습니다.

이에, 의뢰인은 저에게 도움을 요청하였습니다!

3. 사건 해결 전략

먼저, 수리 비용이 바로 소송을 하기에는 다소 적어 내용증명을 통해 진행할 것을 제안하였습니다.

저는 여러 판례 법리를 반영한 강력한 내용증명을 통해, 하수 역류가 임대인 책임임을 강조하였습니다.

1) 가장 유사한 판례 확보하여 부정할 수 없는 법적 근거를 제시하였고,

• 하수관에 대한 임대인의 수선의무 인정한 법원 판결(서울서부지법 2023가단203187 판결 및 인천지법 2018가단228850 판결)

2) 의뢰인에 유리한 핵심 증거를 함께 제시하였습니다.

• 임대차 계약 중 ‘임대인이 시설한 설비의 수선비용은 임대인의 부담’ 이라는 부분

• 수선보고서상 역류 원인은 ‘커피 찌꺼기’였으므로, 현 임차인(병원 운영) 때문에 발생한 문제 또한 아님

4. 사건 결과: 수리비용 전액 회수

결과적으로, 임대인이 먼저 임차인에게 연락하여 전액 부담하기로 하였고,

내용증명을 보낸지 일주일만에 수리비 전액을 입금 받아 신속하게 해결되었습니다.

[실제 의뢰인분의 메시지]

5. 임대차 전문 김지수 변호사의 대응 TIP

앞서 본 것처럼, 분쟁이 생겼을 때 상대방의 책임임에도 절대 책임을 지지 않겠다고 강하게 나오는 경우가 많습니다. 따라서 분쟁이 생겼을때 전문적인 검토를 통해 나의 권리를 확인하고, 적극적으로 대응하는 것이 중요합니다.

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임대차 수리비 분쟁 해결을 위한 핵심 팁을 알려드립니다:

1 )철저한 증거자료 수집

• 파손 원인 진단자료, 임대차계약서, 계약 당시 합의된 내용 등 유리한 증거를 준비하세요!

2) 전문변호사와 최적의 대응전략 수립

• 유사해 보이는 사안이더라도 특약의 해석, 파손 원인 입증 등에 따라 완전히 다른 결론이 도출될 수 있습니다.

• 증거를 꼼꼼히 분석하고, 가장 유사한 판례를 적극 활용할 수 있는 전문 변호사와 대응하세요!

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감사합니다.