[임대차 필독] 임대인 '실거주 목적' 갱신거절, 정당한가요? 

임대인이 실제로 거주한다고 나가라고 하는데, 나가야 하나요?

안녕하세요. 임대차계약 갱신과 관련된 문제는 많은 분들이 겪는 고민 중 하나죠.

특히 임대인이 본인이나 가족이 거주할 목적으로 갱신을 거절할 수 있는지에 대해 궁금해하시는 경우가 많습니다.

오늘은 이와 관련된 법적 근거와 실제 우리 법원이 판단한 사례를 함께 살펴보겠습니다!

1. 가상 사례 분석

* 아파트 전세계약 연장을 앞두고 있던 A씨의 사례 *

서울 송파구의 한 아파트에 전세로 살고 있는 A씨는 아파트 전세계약 기간 2년이 끝나가고 있었지만 어디선가 주택이라면 당연히 계약이 연장된다고 들어 별다른 걱정 없이 지내고 있었는데요, 갑자기 집주인이 자신이 그 아파트에 살거라며 나가라고 합니다. 과연 A씨는 집주인의 말처럼 나가야 하는 걸까요?

2. 주택 임대차 계약 갱신이란?

임대인과 임차인이 별다른 이야기 없이 주택 임대차 계약기간이 종료되면, 임대차 계약은 자동으로 연장되나요?

주택임대차보호법에 따르면,

① 임대인은 임차인에게 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지하지 않는 경우,

② 임차인은 임대인에게 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절 통지하지 않는 경우,

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전(前) 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 봅니다.

즉, 계약이 묵시적으로 갱신, 쉽게 말해 자동으로 연장되는 것이죠!

3. 임차인의 계약갱신요구권

임대인이 계약 갱신을 거절하는 경우 임차인은 나가야 하나요?

임차인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있나요?

주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정성을 보호하기 위해 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 있어요.

✔️ 임차인이 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하고

✔️ 임대인에게 계약 갱신 거절의 정당한 사유가 없는 경우

임대차 계약은 종료되지 않고 갱신됩니다.

[관련 규정] 주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 임대인 실거주 갱신거절 사유

임대인 본인이 실제로 거주한다는 이유로 갱신을 거절할 경우, 임차인은 나가야 하는 걸까요? 임대인이 거짓말하는 것이면 어쩌죠?

임차인은 갱신요구를 통해 안정적인 거주를 보장받을 수 있지만, 임대인이 정당한 사유를 입증할 경우 갱신이 거절될 수 있다는 점을 알아 두셔야 해요!

즉, 임차인의 갱신요구권을 무조건적으로 인정하는 것은 아닙니다!

주택임대차보호법은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 예외사유를 아래와 같이 규정하고 있습니다.

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그리고 이 중 하나가 "​임대인 본인이나 직계가족이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우"입니다.

다만, 임대인의 실제 거주 의사가 진정한 경우에만 가능합니다!

[관련 규정] 주택임대차보호법

제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

5. 갱신거절 사유 입증책임: 임대인

갱신 거절 사유는 임대인이 증명해야 합니다. 단순히 "거주하려고 했다"는 말만으로는 부족하고, 이를 입증할 수 있는 구체적인 자료(계획서, 계약서, 대화 기록 등)가 필요해요.

반대로, 임차인이 임대인의 거주 의사가 허위라고 주장하려면 대화 내용이나 임대인의 과거 행동 등을 통해 이를 밝혀야 합니다. 법원은 "임대인의 내심적 계획이라도 구체적이고 진정성이 있어야 한다"고 강조하고 있습니다.

따라서 양측 모두 명확하고 객관적인 증거 확보와 이를 통한 입증이 중요합니다.

만약 임대인이 거주 계획이 없었음에도 이를 허위로 주장했다면,

법을 위반하고 임차인과의 신뢰를 깨뜨리게 되어 임차인에 대해 손해배상 책임을 질 수도 있어요.

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주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 보호하기 위해 "실제 거주"를 이유로 갱신을 거절한 임대인의 책임을 엄격히 규정하고 있으며, 법원은 이에 따라 임대인의 거주 의사가 진짜였는지를 꼼꼼히 살핍니다.

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법원은 임대인이 실제로 거주하려는 의사가 있었는지 확인하기 위해 다음과 같은 요소를 살펴봐요!

✔️ 임대인의 주거 상황과 가족의 환경

✔️ 임대인이 거주 의사를 가지게 된 구체적인 이유

✔️ 갱신 거절 전후의 임대인 행동

✔️ 거주 의사와 모순되는 언행이 있었는지 여부

✔️ 이사를 위한 준비 여부

6. 우리 법원의 실제 판단 사례: 유사한 사안처럼 보이지만 상반된 결론을 내림

1) 전주지방법원 사례 : 임대인 실거주 의사 인정 O

전주지방법원은 임대인이 결혼 준비를 한 후 실제 거주 예정이라고 하며 갱신 거절하였으나 결국 실제 거주하지 않게 된 사안에서 "임대인이 갱신 거절 당시 실제 거주 의사가 있었다"고 판단했습니다. 해당 사안에서 임대인은 예식장 예약 문의와 상견례 등 구체적인 행동을 통해 거주 의사를 입증했습니다. 임대차 갱신 거절 이후 파혼 등의 이유로 계획이 바뀌었지만, 거절 당시의 진정성이 인정되어 손해배상 책임이 부인된 것입니다.

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2) 서울북부지방법원 사례 : 임대인 실거주 의사 인정 X

서울북부지방법원에서는 임대인이 거주 계획을 이유로 갱신을 거절하였으나 실제로 거주하지 않게 된 사안에서 임대인이 "실제 거주 의무를 위반한 것"​으로 보고 손해배상 책임을 인정했습니다. 법원은 임대인이 사정 변경으로 실제 거주가 어려워졌다고 하더라도 이는 어디까지나 임대인의 사정이며 이로 인해 임차인이 비용을 지출하게 된 것이므로 이를 임대인에게 부담시키는 것이 신의칙 및 공평의 원칙에 부합한다고 하면서, 임대인이 단순히 실거주 의무를 위반한 것을 넘어 제3자에게 새로 해당 부동산을 임대한 것을 객관적인 정황으로 보아 임대인에게 "정당한 사유"가 불충분했음을 강조하며, 임차인에게 발생한 손해를 배상하도록 판결했습니다.

유사하게 보이는 사안일지라도 임대인의 실거주 의사를 어떻게 입증하냐에 따라 결론이 완전히 달랐습니다.

7. 갱신거절 대응 전략

1) 철저한 증거자료 수집

◇ 임대인이라면?

임대인이라면 본인 거주를 이유로 갱신 거절을 고민 중일 때, ​본인 혹은 직계가족이 거주하려고 했던 이유(결혼, 출산, 증여 등) 관련 증거(계약서, 대화 기록 등)를 철저히 준비하세요!

◇ 임차인이라면?

임차인은 임대인의 실거주 주장이 의심스럽다면, 계약 전후의 모든 정황을 꼼꼼히 기록해 두고 관련 증거를 그때 그때 확보해두는 것이 중요합니다.

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예를 들어, 임대인이 실제 거주를 한다고 해놓고 해당 부동산을 공인중개사무소에 내놓는 등의 행위 등을 한 경우 이를 증거로 수집해두어야 합니다.

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2) 법률전문가의 적절한 조력 받기

같은 갱신 거절 사유라고 하더라도 구체적인 상황과 사정에 따라 법원이 완전히 다른 결론을 내릴 수 있는 것을 보았습니다. 따라서 이러한 분쟁이 발생했을 경우에는 반드시 법률 전문가인 변호사의 도움을 받아 법적 대응 방안을 모색하는 것이 가장 현명한 방법입니다. 변호사와의 상담을 통해 자신의 권리를 제대로 보호하세요!

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감사합니다.