[임차인 필독] 임차권등기를 했는데도 보증금을 못 받았다면? 

임차권등기를 했는데도 보증금을 못 돌려받고 있는 경우라면 어떻게 해야할까요?

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많은 임차인분들이 “등기까지 마쳤으니 이제 보증금을 받을 수 있겠지”라고 생각하시지만,

실제로는 임차권등기만으로 보증금이 회수되는 것은 아닙니다.

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생각보다 이런 상황은 의외로 흔한데요, 오늘은 이러한 상황에 어떻게 대응해야 하는지 알아보려 합니다.

1. 임차권 등기란 무엇인가요?

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1) 의의

임차권등기란, 주택임대차보호법에 따라 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 자유롭게 주거를 이전(이사)할 수 있게 해주는 제도입니다.

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2) 요건

임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인만이 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다.

즉, 임차권등기명령 신청요건은 ①임대차의 종료(합의해지도 가능), ② 보증금을 (일부라도) 반환받지 못한 경우입니다.

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3) 효과

임차권등기가 마쳐지는 경우, ① 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득하였던 경우, 대항요건 상실(점유 상실)하더라도 취득한 대항력 또는 우선변제권을 그대로 유지하게 해주고(주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서)

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② 만약 대항력 또는 우선변제권을 취득하지 못하였던 경우, 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득하게 해줍니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).

2. 임차권등기를 했는데도 보증금 돌려받지 못하는 이유

애초에 임대인이 임대차계약이 종료됐음에도 보증금을 돌려주지 못하는 이유는 임대인이 임차인에게 줄 보증금이 실제로 없어서인 경우가 많습니다.

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보증금을 받아 다른 곳에 써버려서 새로운 임차인을 구한 후 그 임차인에게서 보증금을 받아 돌려주려 했으나 새로운 임차인이 구해지지 않은 경우, 임대목적물의 보증금 시세가 하락해서 새로운 임차인에게서 받은 보증금만으로는 충분하지 않은 경우, 임대인이 재정적으로 파산한 경우 등 그 이유는 다양합니다.

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이러한 상황에서 임차권등기를 하였다고 하더라도 그것만으로 임대인이 바로 보증금을 자발적으로 지급하지는 않을 것입니다.

그런데 임차권등기만으로는 법적으로 강제로 임대인에게 이를 지급하라고 할 권원이 생기는 것도 아니고, 임차권등기만을 한 임차인이 임대목적물에 대해 경매를 신청할 수 있는 것도 아닙니다.

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즉, 임차권등기는 단순히 대항력과 우선변제권을 유지 또는 취득시키는 것일 뿐이기 때문에, 임차권등기만으로 법적으로 보증금 회수 절차를 모두 마쳤다고 볼 수 없는 것입니다.

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따라서 법적으로 임대목적물을 포함한 임대인의 재산을 경매에 넘기는 등의 절차를 통해 보증금을 회수하기 위해서는, 임대차등기가 되었다고 안심하지 않고 후속 조치를 취하는 것이 중요합니다.

3. 임차권등기 이후 보증금 회수 방안

1) 임대인에 대한 보증금 반환청구 소송을 통한 집행권원 확보

임차권등기명령은 주택의 점유를 상실하거나 주민등록을 전출하더라도 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지시키는 제도일 뿐이므로, 임차권등기를 마친 임차인이라도 실제로 보증금을 반환받기 위해서는 임차보증금반환청구소송 등을 제기하여 집행권원을 확보하여야 합니다.

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즉, 임차권등기명령만 되어있다고 해서 임차인이 직접 이에 기하여 임대목적물에 대한 경매를 신청할 수 없기 때문에, 임대목적물을 통해 보증금을 확보하기 위해서는 임차보증금반환청구소송 등을 제기하여 집행권원을 확보한 후 임차주택의 강제경매를 신청하여야 합니다.

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2) 이미 임대목적물에 대한 경매가 시작된 경우 경매절차에서의 적절한 대응 필요 : 임대목적물에 대한 경매개시결정이 된 경우, 임차권등기를 한 임차인은 배당요구를 하여야 하는지

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① 개시결정등기 전 임차권 등기된 경우: 불요​

임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 “저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자”에 준한다고 보아 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 합니다.

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② 개시결정 기입등기 후 임차권 등기된 경우: 필요

그러나 임차권등기가 경매개시결정의 기입등기보다 나중에 경료된 경우의 해당 임차인은 매각허가결정 전까지 그 등기사실을 경매법원에 신고하여야 민사집행법 제90조 제4호에 정한 ‘부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람’에 해당하여 경매절차의 이해관계인이 되고, 우선변제를 받기 위해서는 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 합니다.

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즉, 자신의 임차권 등기가 이루어진 시점을 파악하여 적절한 법적 대응을 하여야 하고 그렇지 않으면 보증금을 회수하지 못할 수도 있습니다.

4. 경매절차에서 보증금을 얼만큼 받을 수 있을까요?

1) 배당순위

기본적으로 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 보증금의 우선변제에 관한 한 저당권자와 마찬가지로 임차권등기일자를 저당권등기일자로 보고 다른 채권자와의 우선순위를 정하게 됩니다.

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다만, 임차권등기명령신청 당시에 이미 대항력과 확정일자를 취득하고 있던 경우라면 처음의 그 대항력 및 우선변제권이 그대로 유지되므로 그 순위에 따라 결정됩니다.

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* 한편, 임차권등기를 한 임차인이 동시에 소액임차인이라면, 소액보증금 범위 내에서는 위 순위와 상관없이 최우선변제를 받을 수 있습니다!

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2) 경매절차에서 전액 배당받지 못한 경우​

경매절차에서 임차권등기를 마친 임차인이, 본인의 보증금 전액을 변제받은 경우 임차권등기는 말소됩니다.

그러나 만약 선순위 권리자 등이 있어 전액 변제받지 못한 경우 임차권은 소멸되지 않으므로 임차권등기 역시 당연히 말소되지 않습니다. 따라서 임차권등기를 마친 임차인은 해당 경매를 통해 낙찰받은 매수인에게 보증금 반환 청구를 할 수 있습니다.

5. 마치며: 보증금 회수 TIP

📌 임차권등기 그 자체로 보증금을 돌려받을 수 있는 만능 해결책은 아닙니다.

📌 임차권등기와 함께 여러 법적 절차가 필요할 수 있으므로 정확한 법률상담을 통해 보증금을 보다 확실하게 회수하십시오!

📌 임차권등기 관련하여 발생한 비용은 임대인에게 청구할 수 있으므로 필요한 경우 망설이지 말고 임차권등기를 신청하시고 추가로 적절한 법적 대응을 고민하세요!

감사합니다.