[승소사례] 대출불가로 계약 해지한 경우 임대차 계약금 반환 

[임대차 분쟁 승소 사례] 전세 대출 불가로 계약이 해지 되었는데 계약금을 돌려주지 않는 임대인, 법적으로 어떻게 대응해야 할까요?

안녕하세요, 법률사무소 온직 김지수 변호사입니다:)

전세자금 대출을 받는 전제로 계약을 체결했는데, 대출 심사 과정에서 대출이 불가능해지신 경우,

이미 지급한 계약금은 반환 받을 수 있는걸까요?

​오늘은 위와 같은 상황에서 임차인이 법적으로 어떻게 대응할 수 있는지 승소사례를 통해 알아보겠습니다.

사건의 개요

임차인 A씨는 서울시에서 보증금 대출 이자를 일부 지원하는 청년 전세자금 대출을 받을 수 있는 집을 구하던 중,

조건에 부합하는 서울 중랑구의 한 오피스텔을 발견하였습니다.

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📑계약 내용

• 보증금: 2억 원

• 계약기간: 2년

• 계약금: 1,000만 원

• 특약사항: “서울시 청년 전세자금 대출 불가 시 계약 해지 및 계약금 반환”

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이에 임차인 A씨는 임대인 B씨와 위 오피스텔에 관하여, 보증금 2억원, 계약기간 2년으로 하여

서울시 청년 전세자금 대출이 승인되는 전제 하에 계약을 체결하였습니다.

임대인 B씨는 이러한 조건에 동의하였고 위와 같은 내용을 계약서 특약사항에도 명시하였습니다.

사건 발생

임차인 A씨는 계약 당일 바로 은행에 방문하여 서울시 청년 전세자금금 대출 상담을 받았지만,

심사과정에서 예상과 달리 임차인의 소득요건 불충분으로 대출이 불가하다는 답변을 받았습니다.

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임차인 A씨는 즉시 중개인과 임대인 B씨에게 상황을 설명했고, 임대인 B씨도 계약 해지와 계약금 반환에 이의를 제기하지 않는 것처럼 보였습니다. 이에 임차인 A씨는 임대인 B씨가 당연히 계약금을 돌려줄거라 생각하여 며칠을 기다렸습니다.

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그런데 임대인 B씨는 점차 임차인 A씨의 연락을 피하였고, 대출이 불가능하게 된 것이 임차목적물인 오피스텔 때문이 아니라 임차인 A씨 때문이라며 계약금 반환을 거부하였습니다.

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위와 같은 상황에서 임차인 A씨는 저에게 도움을 요청​하게 되었습니다.

법적 대응 쟁점

[1] 계약 해지가 가능한지

임대차 계약의 특약사항에 “서울시 청년 전세자금 대출 불가 시 계약 해지 및 계약금 반환”이라고 명시되어 있기는 하나, 대출 승인이 거절된 것이 임차인의 소득이 대출 승인 조건에 맞지 않았다는 점으로 인하여 계약이 해지될 수 있는지 자체가 문제되었습니다.

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그러나, 특약사항에 전세자금 대출 불가 사유를 별도로 특정하지 않았고, 전세자금 대출이 불가할 경우 계약 진행이 불가능하다는 점을 계약 체결 과정에서 임대인 및 중개인에게 충분히 설명하고 동의도 받았기 때문에 해지사유가 될 수 있다고 판단하였습니다.

[2] 해지 통보 여부

해지사유가 있다고 해서 곧바로 계약이 해지되는 것은 아니고 해지사유 발생 및 이에 따라 계약을 해지하겠다는 점을 통보해야 합니다.

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다행히 의뢰인인 임차인 A씨는 계약 당일 대출 심사를 받은 후 대출이 거절되자 그 즉시 임대인 B씨와 중개인에게 이러한 사실을 문자 및 구두로 알리며 계약을 해지하고 계약금을 반환해줄 것을 고지하였습니다.

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더하여 임대인 B씨가 이에 대해 이의하지 않고 "알겠다"고 하여 일종의 계약 해지에 관하여 묵시적 합의가 있었다고 볼 여지도 있다고 판단하였습니다.

[3] 법적 대응 수단

위와 같이 해지 사유가 있었고, 해지 통보도 적절하게 이루어진 상황이었지만 임대인이 스스로 계약금을 반환하지 않고 있었기 때문에 부득이 임차인은 법적 대응을 해야 하는 상황이었습니다.

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위와 같은 상황에서 취할 수 있는 법적 대응에는 내용증명 송부, 소송 제기, 지급명령 신청 등이 있는데, 이 중 어떠한 방법으로 대응할지 고민이 있었습니다.

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1) 내용증명 송부 방안의 경우 비용도 적게 들고 간편하지만 임대인을 압박하는 것 외에는 강제할 수 있는 부분이 없었기 때문에 적절하지 않다고 판단하였고,

2) 그렇다고 곧바로 민사소송을 제기하기에는 계약금 자체가 크지 않은 상황이라 의뢰인께 소송비용이 부담될 수 있었으며, 의뢰인분이 다른 집을 구하기 위해서 계약금이 빠르게 필요한 상황이었는데 소송은 시간이 오래 소요되기 때문에 적절하지 않다고 판단하였습니다.

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3) 이에 지급명령 신청이 받아들여지고 확정될 경우 채무자(임대인)의 재산에 대해 강제집행을 할 수 있으며,

소송에 비해 훨씬 빠르게 절차가 진행되는 지급명령 신청 방안으로 대응을 하기로 결정하였습니다.

사건 결과: 지급명령결정(지급명령 신청 인용)

• 실제 결정문

저는 계약 체결 경위, 특약의 내용, 대출 심사 및 거절 과정, 계약 해지 및 계약금 반환의무 등에 관하여 상세하게 설명하여 지급명령을 신청하였고,

법원에서는 임차인의 계약 해지 및 계약금 반환 요구가 정당하다고 판단하여 청구금액 전액 및 지급명령 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하도록 명하는 지급명령 결정을 내려주었습니다.

"제 잘못으로 대출이 되지 않은 것 같아 계약금을 돌려받을 수 있을지 걱정이 많았는데,

변호사님께서 차근차근 법적 근거를 설명해주시고 체계적으로 대응해주셔서 결국 전액을 회수할 수 있었습니다."

💡정리하며, 김지수 변호사의 팁!

1️⃣ 특약사항은 명확하게!

→ 전세자금 대출이 되어야 계약을 진행할 수 있는 경우, 임대인이 이에 동의하였다고 하더라도 향후 발생할 수 있는 분쟁에 대비하여 계약서에 내용을 명확하게 기재해두는 것이 중요​합니다.

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2️⃣ 만약 전세자금 대출이 불가해질 경우, 임대인에게 즉시 알리고 문자·카톡 등 기록을 보관하세요.

→ 전세자금 대출 불가가 해지사유였다면, 대출이 불가능해진 즉시 임대인에게 이를 명확하게 알리고 해지 의사를 표시한 후 계약금을 반환해달라고 요청하세요. 이렇게 요청한 내용(문자, 카카오톡 등)을 보관해두어야 합니다.

구두로만 통보하면 향후 분쟁 소지가 커질 수 있습니다.

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3️⃣ 임대인이 계약에 따르지 않고 계약금 반환을 거절하면 되도록 빨리 법적 대응에 착수하세요.

→ 임대인이 계약금 반환을 거절하는 경우, 지급명령 등 절차로 소송보다 빠르게 권리를 회복할 수 있습니다.

단, 임대인의 소재지를 알 수 없거나 사건 발생 경위가 복잡한 경우 바로 소제기를 해야할 수도 있으므로 법률 전문가와 상담하여 가장 적절한 방법으로 계약금 등을 회수하세요!