구분소유적 공유와 취득시효

김은철 변호사

1. 구분소유적 공유 - 상호명의신탁

구분소유적 공유관계는 하나의 부동산에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있는 경우에 성립합니다.

공유자 간 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 자신의 소유로 분할된 각 부분을 특정하여 점유·사용하여 온 경우에 구분소유적 공유관계가 성립할 수 있고[대법원 1997. 3. 28. 선고 96다56139 판결], 수인이 일필의 토지를 각 위치 특정하여 그 일부씩 매수하고 편의상 그 소유권이전등기만은 공유지분 이전등기를 경료 한 경우에도 구분소유적 공유관계가 성립할 수 있습니다.[대법원 1980. 12. 9. 선고 79다634 전원합의체판결]

2. 구분소유적 공유와 취득시효

가. 토지 소유자가 토지의 특정한 일부분을 타인에게 매도하면서 등기부상으로는 전체 토지의 일부 지분에 관한 소유권이전등기를 경료해 준 경우에, 매도 대상에서 제외된 나머지 특정 부분을 계속 점유한다고 하더라도, 이는 자기 소유의 토지를 점유하는 것이어서 취득시효의 기초가 되는 점유라고 할 수 없습니다. 그리고 이러한 법률관계는 토지의 특정한 일부분을 매수한 자가 등기부상으로는 전체 토지의 일부 지분에 관한 소유권이전등기를 경료 받고, 매수 대상인 그 특정 부분을 점유하는 경우에도 마찬가지일 것입니다.[대법원 2009. 10. 15.선고 2007다83632판결]

나. 구분소유적 공유관계에 있는 토지 중 공유자 1인의 특정 구분소유 부분에 관한 점유취득시효가 완성된 경우, 다른 공유자의 특정 구분소유 부분이 양도되고 그에 따라 토지 전체에 대한 공유지분에 관한 지분이전등기가 경료 되었다면, 대외적인 관계에서는 점유취득시효가 완성된 특정 구분소유 부분 중, 다른 공유자 명의의 지분에 관하여는 소유 명의자가 변동된 경우에 해당한다고 보아야 합니다. 따라서 점유자는 취득시효의 기산점을 임의로 선택하여 주장할 수 없다고 할 것입니다.[대법원 2006. 10. 12.선고 2006다44753판결]

다. 건물 공유자 중 일부만이 당해 건물을 점유하고 있는 경우라도, 그 건물의 부지는 건물 소유를 위하여 공유명의자 전원이 공동으로 이를 점유하고 있는 것으로 보아야 합니다. 또한,건물 공유자들이 건물부지의 공동점유로 인하여 건물부지에 대한 소유권을 시효취득하는 경우라면, 그 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권은 당해 건물의 공유지분비율과 같은 비율로 건물 공유자들에게 귀속된다고 할 것입니다.[대법원 2003. 11. 13.선고 2002다57935판결]

라. 여러 명이 각기 공유지분의 비율에 따라 특정 부분을 독점적으로 소유하고 있는 토지 중,공유자 1인이 독점적으로 소유하고 있는 부분에 대하여 취득시효가 완성된 경우, 공유자 사이에 그와 같은 구분소유적 공유관계가 형성되어 있다 하더라도, 이로써 제3자인 시효취득자에게 대항할 수는 없습니다. 그러므로 그 토지 부분과 무관한 다른 공유자들도 그 토지 부분에 관한 각각의 공유지분에 대하여 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있습니다.[대법원 1997. 6. 13.선고 97다1730판결]

마. 공유토지에 관하여 점유취득시효가 완성된 후 취득시효 완성 당시의 공유자들 일부로부터 과반수에 미치지 못하는 소수 지분을 양수한 제3자는, 나머지 과반수 지분에 관하여 취득시효에 의한 소유권이전등기를 경료 받아 과반수 지분권자가 될 지위에 있는 시효취득자(점유자)에 대하여,지상 건물의 철거와 토지의 인도 등 점유배제를 청구할 수 없습니다.[대법원 2001. 11. 27.선고 2000다33638, 33645판결]

3. 구분소유적 공유의 법률관계 - 상호명의신탁설

가. 구분소유적 공유자는 대내적 관계에서는 각 특정 부분을 소유합니다.

대법원은 “갑과 을이 대지를 각자 특정하여 매수하여 배타적으로 점유하여 왔으나 분필이 되어 있지 아니한 탓으로 그 특정부분에 상응하는 지분소유권이전등기만을 경료하였다면 그 대지의 소유관계는 처음부터 구분소유적 공유관계에 있다 할 것이고, 또한 구분소유적 공유관계에 있어서는 통상적인 공유관계와는 달리 당사자 내부에 있어서는 각자가 특정매수한 부분은 각자의 단독 소유로 되었다 할 것이므로, 을은 위 대지 중 그가 매수하지 아니한 부분에 관하여는 갑에게 그 소유권을 주장할 수 없어 위 대지 중 을이 매수하지 아니한 부분지상에 있는 을 소유의 건물부분은 당초부터 건물과 토지의 소유자가 서로 다른 경우에 해당되어 그에 관하여는 관습상의 법정지상권이 성립될 여지가 없다.”고 판시하고 있습니다.[대법원1994. 1. 28. 선고 93다49871 판결]

그리고, 구분소유적 공유자는 대외적 관계에서는 1필의 토지 전체를 공유합니다.

대법원은 “1필지의 토지 중 일부를 특정하여 매수하고 다만 그 소유권이전등기는 그 필지 전체에 관하여 공유지분권이전등기를 한 경우에는 그 특정부분 이외의 부분에 관한 등기는 상호 명의신탁을 하고 있는 것으로서, 그 지분권자는 내부관계에 있어서는 특정부분에 한하여 소유권을 취득하고 이를 배타적으로 사용, 수익할 수 있고, 다른 구분소유자의 방해행위에 대하여는 소유권에 터잡아 그 배제를 구할 수 있으나, 외부관계에 있어서는 1필지 전체에 관하여 공유관계가 성립되고 공유자로서의 권리만을 주장할 수 있는 것이므로, 제3자의 방해행위가 있는 경우에는 자기의 구분소유 부분뿐 아니라 전체토지에 대하여 공유물의 보존행위로서 그 배제를 구할 수 있다.”고 판시하고 있습니다.[대법원 1994. 2. 8. 선고 93다42986 판결]

나. 대법원의 입장인 상호명의신탁설은, 구분소유적 공유에 있어서 각 공유자는 내부관계에서는 각 특정 부분에 관한 소유권을 취득하게 되고, 그 특정부분에 관한 다른 공유자들의 지분등기는 명의신탁한 것이 되며, 동시에 다른 공유자들의 특정 부분에 대한 자신의 지분등기는 명의수탁을 받은 것으로 된다는 것입니다.

예컨대 1필지의 토지 90평에 관하여 갑, 을, 병이 각기 (가) 부분 40평, (나) 부분 30평, (다) 부분 20평을 각기 특정 매수한 후 등기부상에 위 토지 90평 전체에 관하여 갑은 90분의 40, 을은 90분의 30, 병은 90분의 20 지분에 관하여 각 지분이전등기를 마친 경우를 살펴보면,

갑의 입장에서 보면, 갑은 다른 공유자들에 대한 관계에서 (가) 부분에 대한 [내부적 소유권]을 취득하게 되어 이를 배타적으로 사용·수익할 수 있게 되며 아울러 (가) 부분에 관하여 을에게 90분의 30, 병에게 90분의 20 지분을 명의신탁한 것이 됩니다. 반면 갑은 (나) 부분 및 (다) 부분에 관하여는 각기 자기 명의로 된 90분의 40 지분에 대한 명의수탁자가 되는 것입니다. 이와 같이 구분소유적 공유에 있어서는, 그 공유자들 상호간에는 다면적인 명의신탁약정이 존재하게 되며, 또한 (가) 부분 등 위 토지 중 특정 부분이 전전양도된 경우에도 이와 같은 상호명의신탁관계가 그대로 승계된다는 것입니다.

이와 같은 대법원의 입장은 외형적으로는 공유이면서 각 공유자들 사이에 전혀 인적 결합이 없이 각자의 매수부분만을 배타적으로 사용·수익·처분하고자 하는 당사자들의 의사에 합치된다는 장점이 있는 반면, 첫째, 공유자들 중 일부가 자신의 지분을 처분한 경우에 그 특정승계인에게 상호명의신탁관계가 승계되는 근거가 명백하지 않고, 둘째, 명의신탁관계를 해소하기 위하여는 반드시 명의신탁해지의 방법에 의하여야 한다고 보는 결과, 그 절차가 불필요하게 복잡하여지고, 각 당사자별로 판결 결과가 모순될 우려가 있다는 비판도 제기되고 있습니다.

결론적으로 구분소유적 공유의 법률관계에 있어서는 구분소유적 공유자는 대내적 관계에서는 각 특정 부분을 소유하고, 대외적 관계에서는 구분소유적 공유자는 1필의 토지 전체를 공유합니다.

다. 구분소유적 공유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우

대법원은 “1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 이른바 구분소유적 공유관계에 있어서, 각 구분소유적 공유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우 중에는 구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정 부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우와 등기부의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하는 경우가 있을 수 있고, 이 중 전자의 경우에는 그 제3자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계되나, 후자의 경우에는 제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸한다. 이는 경매에서도 마찬가지이므로, 전자에 해당하기 위하여는 집행법원이 공유지분이 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그에 따라 최저경매가격을 정한 후 경매를 실시하여야 하며, 그러한 사정이 없는 경우에는 1필지에 관한 공유자의 지분에 대한 경매목적물은 원칙적으로 1필지 전체에 대한 공유지분이라고 봄이 상당하다.”고 판시하고 있습니다.[대법원 2008. 2. 15. 선고 2006다68810,68827 판결] - 구분소유적 공유관계에 있는 토지지분에 대한 강제경매절차에서 이를 매수한 사람이 1필지 전체에 대한 공유지분을 취득하였다고 주장하는 사안에서, 그 공유지분이 토지의 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 취급되어 감정평가와 최저경매가격 결정이 이루어지고 경매가 실시되었다는 점이 입증되지 않은 이상, 위 매수인은 1필지 전체에 대한 공유지분을 적법하게 취득하고 기존의 상호명의신탁관계는 소멸한다고 보아야 하며, 이는 매수인의 구분소유적 공유관계에 대한 인식 유무에 따라 달라지지 않는다고 한 사례.

1) 특정부분의 처분

구분소유적 공유자 중 1인이 자신의 특정부분을 제3자에게 양도하고 지분에 관하여 이전등기를 마쳐준 경우, 그 제3자는 특정부분의 소유권을 취득하고 구분소유적 공유관계를 그대로 승계합니다.[대법원 1991. 5. 10. 선고 90다20039 판결]

대법원은 특정부분에 대한 저당권 설정의 의사로 지분에 저당권설정등기를 마친 경우에 그 저당권에 기한 임의경매절차에서 매각 받은 사람은 비록 지분에 관하여 이전등기를 마치더라도 특정 부분의 소유권을 취득하게 된다는 이유로[대법원 1991. 5. 10. 선고 90다20039 판결] , 경매법원은 경매목적물을 펑가할 때 지분이 아니라 특정부분을 평가하여야 한다고 판시하였습니다.[대법원 2001. 6. 15.자 2000마2633 결정]

이에 따르면, 저당권 설정당시 저당목적인인 위 특정부분 지상에 저당권 설정자 소유의 건물이 있었던 경우, 그 건물에 법정지상권이 성립할 수 있습니다.

2) 지분의 처분

구분소유적 공유자 중 1인이 자기의 지분을 제3자에게 양도하는 경우에 구분소유적 공유자는 대외적으로 공유자로 취급되기 때문에 제3자는 지분의 소유권을 취득합니다. 이 경우에는 제3자는 다른 구분소유적 공유자가 특정부분을 배타적으로 점유하는 것을 배제할 수 있기 때문에 상호명의신탁관계가 붕괴되는 문제가 발생할 수 있습니다.

라. 대법원의 위와 같은 판시들은 구분소유적 공유를 ‘상호명의신탁’으로 보는 시각에 따라,대외적으로 각 공유 등기의 명의자는 특정 구분소유부분만이 아닌 전체 토지의 지분의 소유명의자라는 사실에 기초한 것이라고 볼 수 있을 것입니다.

즉 내부관계에서는 각자의 특정부분에 대한 소유권을 취득하여 이를 배타적으로 사용․수익하게 되지만,외부관계에서는 명의신탁의 일반이론에 따라 각자 완전한 공유지분권을 가지게 됩니다.따라서 대외적으로는 자신의 구분소유가 아닌 부분에 대해서도 공유자로서의 권리를 행사할 수 있기 때문입니다.

그리하여 대법원은 "부동산의 취득시효에 있어서 시효기간의 경과를 계산하기 위한 기산점은 그 부동산에 대한 소유 명의자가 동일하고 그 변동이 없는 경우가 아니라면 원칙적으로 시효취득의 기초가 되는 점유가 개시된 시점이 기산점이 되고 당사자가 기산점을 임의로 선택할 수 없다 할 것인바(대법원 1999. 2. 12. 선고 98다40688 판결 등 참조), 수인이 1필지인 토지의 각 특정 부분을 점유ㆍ사용하기로 약정하고 등기는 편의상 그 토지의 전체에 관하여 공유지분등기를 경료한 경우 이와 같은 수인의 소유형태는 구분소유적 공유관계라 할 것이고, 그 중 1인이 특정하여 구분소유하고 있는 부분에 관한 다른 공유자 명의의 지분소유권이전등기는 명의신탁등기라고 할 것이어서 대외적인 관계에서는 1필지 전체에 관하여 공유관계가 성립되는 것이므로(대법원 1994. 2. 8. 선고 93다42986 판결, 1997. 3. 28. 선고 96다56139 판결 등 참조), 이러한 구분소유적 공유관계에 있는 토지 중 공유자 1인의 특정 구분소유 부분에 관한 점유취득시효가 완성된 경우 다른 공유자의 특정 구분소유 부분이 타에 양도되고 그에 따라 토지 전체에 대한 공유지분에 관한 지분이전등기가 경료되었다면{구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정 부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우이므로 그 제3자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계됩니다.} 대외적인 관계에서는 점유취득시효가 완성된 특정 구분소유 부분 중 다른 공유자 명의의 지분에 관하여는 소유 명의자가 변동된 경우에 해당한다고 할 것이어서, 점유자는 취득시효의 기산점을 임의로 선택하여 주장할 수 없다고 할 것이다."라고 판시하고 있는 것입니다.[대법원 2006. 10. 12. 선고 2006다44753 판결]

4. 구분소유적 공유관계(상호명의신탁)의 해소

가. 상호명의신탁관계 내지 구분소유적 공유관계에서 토지의 특정 부분을 구분소유하는 자는 그 부분에 대하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자를 상대로 하여 그 특정 부분에 대한 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구할 수 있을 뿐 그 토지 전체에 대한 공유물분할을 구할 수는 없습니다.[대법원 2010. 5. 27. 선고 2006다84171 판결]

즉 구분소유적 공유관계를 해소하고자 하는 자는 상대방에게 자기가 실제 소유하고 있는 특정부분에 관하여 명의신탁을 해지하고 이를 원인으로 하여 지부이전등기를 청구할 수 있습니다. 다만, 실제 지분이전등기는 부동산의 분필 절차를 거친 뒤에야 할 수 있습니다.

나. 구분소유적 공유관계가 해소되는 경우 공유지분권자 상호간의 지분이전등기의무는 그 이행상 견련관계에 있다고 봄이 공평의 관념 및 신의칙에 부합하고, 또한 각 공유지분권자는 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 지분소유권이전등기의무를 지므로, 그 구분소유권 공유관계를 표상하는 공유지분에 근저당권설정등기 또는 압류, 가압류등기가 경료되어 있는 경우에는 그 공유지분권자로서는 그러한 각 등기도 말소하여 완전한 지분소유권이전등기를 해 주어야 합니다. 따라서 구분소유적 공유관계가 해소되는 경우 쌍방의 지분소유권이전등기의무와 아울러 그러한 근저당권설정등기 등의 말소의무 또한 동시이행의 관계에 있습니다. 그리고 구분소유적 공유관계에서 어느 일방이 그 명의신탁을 해지하고 지분소유권이전등기를 구함에 대하여 상대방이 자기에 대한 지분소유권이전등기 절차의 이행이 동시에 이행되어야 한다고 항변하는 경우, 그 동시이행의 항변에는 특별한 사정이 없는 한 명의신탁 해지의 의사표시가 포함되어 있다고 보아야 합니다.[대법원 2008. 6. 26. 선고 2004다32992 판결]

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