임대차계약해지 내용증명으로 빠른 해결 

임대차 계약을 해지하려고 하는데…집주인이 연락 두절입니다.

최근 들어 이러한 고민을 안고 저를 찾아오시는 분들이 매우 많습니다. 입주했는데 누수가 발생하거나, 여러 하자로 인해 도저히 거주가 어려운 상황인데도 임대인은 문제가 없다고 주장하며 해지를 해 주지 않는 경우가 종종 발생합니다.

심각한 층간소음, 관리실과의 갈등, 혹은 기타 거주하기 어려운 사정으로 임대차계약을 종료하려는 경우, 개인의 힘으로 해결이 어렵다면 법의 힘을 빌려야 합니다. 다만 법적으로 확실하게 해지 사유가 되는지를 먼저 확인하지 않고 진행한다면, 원하는 결과를 얻지 못할 수 있다는 점을 미리 말씀드립니다.

오늘은 이와 관련하여 해지가 가능한 사유는 무엇인지, 어떠한 방법을 이용하는 것이 좋은지 설명드리려고 합니다. 위와 같은 이슈로 고민 중이시라면, 아래 글을 먼저 읽어보신 후 상담을 요청해 주시기 바랍니다.

계약해지, 어떤 경우 가능할까?

우선 계약해지는 민법에 근거하여 가능합니다. 하지만 중요한 점은 한 번 의사를 밝히면 되돌릴 수 없다는 점입니다. 민법 제543조는 이에 대해 ‘해지의 의사표시는 철회할 수 없다’고 명시하고 있습니다.

따라서 정당한 사유 없이 해지 통보를 했다면, 오히려 상황이 더 애매해질 수 있습니다. 타당한 사유에 근거해 해지를 진행한다는 점을 분명하게 나타낼 수 있도록, 전문변호사의 도움을 받아 법적 의사표시를 하셔야 합니다.

해지 이후의 의무, 주의해야 합니다

계약해지를 고려할 경우 이후 조치에 대해서도 정확하게 알아두어야 합니다. 임차인은 계약 종료 후 임대 목적물에 대해 원상복구를 해야 할 의무가 있는데요. 대법원 판례에 따르면, 계약 종료가 임대인의 책임으로 발생했더라도 원상회복의무는 유효하다고 보고 있습니다.

예컨대 공간을 임차하여 가게를 운영하며 인테리어를 했다면, 상가 주인의 책임으로 계약이 종료되더라도 철거를 해야 합니다. 아무리 상대방에게 귀책사유가 있더라도 원상복구의 책임은 따르는 것입니다. 특별한 합의가 없는 한, 반드시 철거한 후 퇴거해야 합니다.

억울한 사정으로 해지해야 한다면

위와 같은 법적 원칙들을 감안하더라도, 억울한 상황으로 인해 계약관계를 종료해야 한다면 객관적으로 타당한 사유를 찾아 법적으로 대응해야 합니다. 예컨대, 임대인이 설명한 부분과 실제 임대 목적물이 전혀 달라 손해를 입었다면, 구체적인 증거를 토대로 계약금 반환과 해지를 요구할 수 있습니다.

이 경우 곧바로 소송에 들어가기보다는 내용증명을 보내는 것이 효과적입니다. 해당 문서는 본인이 어떤 행위를 취할 것임을 공식적으로 알리는 수단입니다. 그 자체로 법적 효력은 없지만, 현재 분쟁의 원인과 향후 법적 조치 가능성을 통보함으로써 강한 심리적 압박을 줄 수 있습니다.

임대인은 이 단계에서 압박을 느껴 응하는 경우가 종종 있으며, 추후 재판에서도 유리한 증거로 활용될 수 있기 때문에 내용증명을 미리 송달하는 것이 좋습니다. 가능하면 개인 명의보다는 법무법인 또는 변호사의 명의로 보내는 것이 더욱 효과적이므로, 법률 조력을 받아 진행하시기 바랍니다.

임대차계약, 합의로 해결한 사례

A씨는 자신의 건물 1층과 2층을 임차인 B씨에게 임대하였습니다. 그런데 B씨는 아무런 합의 없이 제3자인 C씨에게 권리금을 받은 후 해당 공간을 양도하였습니다.

A씨가 이후 C씨에게 퇴거를 요구했으나 거절당하면서, 해결이 어려워져 결국 변호사를 찾았습니다. 변호사는 우선 해당 계약이 상가임대차보호법의 적용 대상인지 확인한 다음, 건물인도청구소송을 제기하였습니다. 동시에 C씨가 제3자에게 명의를 이전하지 못하도록 점유이전금지가처분신청도 함께 하였습니다.

이에 C씨가 먼저 합의를 제안해 왔는데요. 의뢰인의 의견을 반영하여, 변호사는 2층 공간에 대한 빠른 인도와 1층 공간에 대한 새로운 계약 체결을 조건으로 협상을 진행하였습니다. 결국 A씨는 소송까지 가지 않고 원만히 분쟁을 해결할 수 있었습니다.

전세보증금반환 소송으로 해결한 사례

D씨는 아파트를 임차하여 거주하던 중, 계약 만료 2개월 전에 연장 의사가 없음을 밝혔습니다. 그런데 집주인은 “새로운 세입자가 구해져야 보증금을 줄 수 있다”고 주장했습니다.

이사를 나가야 했던 D씨는 억울한 마음에 변호사를 찾았고, 변호사는 우선 D씨의 상황을 고려하여 임차권등기설정을 진행했습니다. 이는 소송 중이라도 이사를 나가면서 우선변제권과 대항력을 확보할 수 있는 조치입니다.

이후 변호사는 정당한 계약해지에 따른 전세보증금 반환의무가 있다는 점을 입증하며, 보증금반환청구소송을 제기하였습니다. 결국 D씨는 무사히 자금을 회수할 수 있었습니다.

임대차계약 분쟁, 내용증명 포함한 법적 대응 필요하다면

위 두 가지 사례는 각각 합의와 소송이라는 방식으로 마무리된 임대차 계약 분쟁 사례입니다. 공통적으로 내용증명을 통해 가급적 재판으로 이어지지 않도록 시도하면서도, 혹여 소송이 불가피해졌을 경우에도 유리한 결과를 얻을 수 있도록 법률적 대비를 철저히 했다는 점이 중요합니다.

만약 계약해지를 해야 하는 상황인데 임대인이 응하지 않아 고민이라면, 지금 바로 법률 조력을 받아 적절한 조치를 밟아 나가시기 바랍니다.