임대차계약 분쟁 명도청구와 점유이전금지가처분 어떻게 대응할까? 

임대수익의 그림자, 갈등이 시작될 때

건물을 여러 채 소유한 경우 대부분 임대를 통해 수익을 얻습니다. 그러나 임차인과의 갈등이 생기면 상황은 복잡해집니다. 부동산은 내 자산이라고 해서 마음대로 사용할 수 없고, 임차인이 점유하고 있으면 개인이 임의로 조치하기 어렵습니다.

때로는 명도청구와 점유이전금지가처분 등 법적 절차가 불가피해지는데요. 오늘은 이러한 임대차계약 분쟁에서 어떤 방식으로 대응해야 할지 알아보겠습니다.

명도청구는 언제 가능한가

명도청구는 상대방이 정당한 권한 없이 부동산을 점유하고 있을 때 가능하며, 다음과 같은 요건이 충족되어야 합니다.

• 계약이 없이 무단 점유 중인 경우

• 계약기간이 만료되었음에도 퇴거하지 않는 경우

• 정당한 해지 사유가 통보되었지만 거부하는 경우

이 경우, 임대차계약서 또는 내용증명 등을 통해 사실관계를 입증하고 명도소송을 제기해야 합니다. 소송 판결문에는 퇴거일이 명시되며, 미이행 시 강제집행도 가능합니다.

점유이전금지가처분, 반드시 선제적으로

소송 전 또는 동시에 점유이전금지가처분을 신청해야 합니다. 이 조치를 하지 않으면 분쟁 중 해당 부동산의 점유자가 바뀔 수 있습니다. 점유자가 변경되면 다시 새로운 점유자를 상대로 별도의 소송을 해야 하므로 시간과 비용이 이중으로 소요됩니다. 즉, 가처분을 통해 소송의 실효성을 확보하고 불필요한 반복 소송을 방지할 수 있습니다.

또한 점유이전금지가처분이 인용되면 상대방에게 심리적인 압박을 주는 효과도 큽니다. 가처분을 받아낸 시점부터는 임차인 측에서도 협상의 여지가 생기고, 소송 없이 합의로 문제를 해결할 가능성이 열리게 됩니다.

합의를 통한 해결도 적극 고려해야

민사소송은 시간과 비용이 많이 드는 과정입니다. 따라서 가능한 경우 합의를 통해 문제를 해결하는 것도 효과적인 방법입니다. 실제로도 소송을 예고하거나 일부 진행한 상황에서 합의가 성사되는 경우가 많습니다. 협상에 앞서 법률전문가의 조력을 받아 전략을 세우고 조건을 제시하는 것이 중요합니다.

합의는 단순히 비용과 시간을 절약하는 데 그치지 않고, 장기적인 법적 리스크를 줄이는 데에도 효과적입니다. 특히 상가건물의 경우, 임대차관계가 끊어진 후에도 권리금이나 영업상 손해 등을 이유로 추가적인 민사분쟁이 이어질 수 있기 때문에 합의 시 명확한 조건 설정이 필수입니다.

법무법인 새움의 실제 대응 사례

A씨는 지방에 있는 2층 건물의 1층을 커피숍에, 2층은 단기로 임대하였습니다. 그러나 기존 임차인 B씨가 별도의 합의 없이 권리금만 받고 제3자인 C씨에게 양도하면서 문제가 발생했습니다. C씨는 1층뿐 아니라 2층 전체에 대해 상가임대차보호법상 갱신요구권을 주장하며 퇴거를 거부했습니다.

A씨는 처음에는 자력으로 해결하려 했지만, 법적 쟁점이 복잡하고 감정의 골도 깊어지면서 법무법인 새움에 사건을 의뢰하게 되었습니다. 새움에서는 먼저 해당 임대차계약이 상가임대차보호법의 적용 대상이 되는지를 면밀히 분석했고, 2층 임대는 단기 사용에 불과하고 영업 목적이 아니었다는 점, 명확한 계약서와 통신 내역 등을 확보했습니다.

이후 A씨 명의로 건물 인도청구소송을 제기하고, 점유이전금지가처분을 함께 신청했습니다. 가처분이 인용되자 C씨 측은 태도를 바꾸기 시작했습니다. 처음에는 ‘법적 권리’라며 강하게 반발했지만, 임대차보호법 적용 가능성에 대해 새움의 논리적 주장을 반박하지 못했고, 결국 협상 테이블에 나서게 되었습니다.

협상 과정에서 새움은 임대인의 요구를 최대한 반영하되, C씨의 체면도 고려한 조건을 제시했습니다. 결과적으로 2층에 대한 인도를 완료하고, 1층에 대해서는 조건을 재조정한 새로운 임대차계약을 체결하는 방식으로 합의가 이루어졌습니다. 임대인의 원활한 자산 운용과 임차인의 체면 보호라는 두 마리 토끼를 모두 잡은 셈입니다.

소송만이 능사는 아닙니다

임대차 분쟁은 처음부터 소송으로 가기보다는 합의를 통해 해결을 시도해보는 것이 바람직합니다. 다만, 상대방이 불응하거나 시간만 끌 경우 명도소송과 점유이전금지가처분을 통해 법적 권리를 확보하는 전략도 필요합니다. 변호사를 통해 절차 전반에 대한 전략을 수립하고 진행하는 것이 실질적인 해결로 가는 가장 빠른 길입니다.

임대차관계는 단순한 계약 문제로 끝나지 않고, 감정적 대립과 사업상의 이해관계가 얽히기 쉬운 분야입니다. 임차인과의 분쟁으로 인해 자산 운용이 방해받고 있다면, 더는 혼자 고민하지 마시고 실질적인 해결책을 제시할 수 있는 법률 전문가의 조력을 받으시기 바랍니다.