[부동산] 상가소유자 변경, 내 임대차계약은 어떻게 되나요? 

안녕하세요.

부동산·재개발·재건축 전문

홍수임 변호사입니다.

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오늘은 상가 임대차계약 중

소유자가 변경된 경우,

임차인의 권리와 임대인의 의무가

어떻게 되는지

중요한 쟁점들을 알려드릴게요.

임차인은 새 소유자에게도 기존 임대차 계약 주장할 수 있나요?

👉네, 당연히 가능합니다.

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상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 따르면,

임대차 등기 없이도

건물 인도 + 사업자등록만 하면

제3자에 대한 대항력이 생깁니다.

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즉, 상가의 새 주인은 자동으로

기존 임대차 계약상의

임대인 지위를 승계하게 되고,

임차인은 계속해서 상가를 사용·수익할 수 있습니다.

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💡 보증금도 마찬가지예요.

계약기간 내에는

새로운 임대인이

보증금 전액 반환의무를 집니다.

소유자 바뀌는 게 불만이라면, 임차인이 거절할 수 있을까?

👉네, 가능합니다.

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임차인은 상가 소유자가 변경되었음을 알고

상당한 기간 내 이의를 제기하면,

기존 계약에서 벗어날 수 있습니다.

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이 경우

새 소유자는 계약상 의무에서 해방되고,

기존 소유자가 여전히

보증금 반환 책임을 집니다.

새 소유자로 변경 전 발생한 연체차임, 보증금에서 공제될까?

👉네, 공제됩니다.

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새로운 임대인은

자신이 임대인이 되기 이전의 연체차임이나

관리비 등도

보증금에서 공제할 수 있습니다.

임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.

대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결

새 소유자는 임대인 지위 승계전 ‘과거의 3기 연체차임’을 이유로 계약을 해지할 수 있나?

👉 불가능합니다.

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상가임대차법 제10조의8에 따르면,

임차인의 연체가 3기분을 넘으면

계약 해지가 가능하죠?

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그런데 새로운 소유자가

과거 임차인의 3기 연체(승계 전)를 이유로

해지할 수는 없습니다.

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승계 이후의

연체가 3기 이상일 때만

가능해요.

임대를 한 상가건물의 양수인은 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 등 참조). 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있다

대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결

상가 소유자 바뀌면 계약갱신요구권도 리셋될까?

👉 NO. 리셋 안 됩니다.

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계약갱신요구권은 최대 10년

이때 10년은

“최초 임대차계약 기준”

입니다.

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중간에 임대인이 바뀌어도

최초 임대차계약 기준10년이라는

전체 기간 내에서만 계약 갱신이 가능합니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 "임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다"고 규정하고 있다. 위 법이 임차인에게 최초의 임대차기간을 포함하여 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신요구권을 인정하는 취지는, 상가건물의 경우 임차인이 영업을 위하여 임차목적물에 시설비, 인테리어비용 등 상당한 자본을 투자하는 것이 일반적이므로, 임차인이 투자한 자본을 회수하는데 필요한 최소한의 임대차 존속기간을 10년간 보장함으로써 임차인의 지위를 보호함과 동시에 임대차기간이 10년을 초과하는 경우 임대인으로 하여금 갱신거절을 할 수 있게 함으로써 임대인 또는 소유자의 목적물에 대한 사용·수익권한이 과도하게 제한되는 것을 막기 위한 것이라고 해석된다. 위와 같이 법 규정의 문언 및 임차인의 계약갱신요구권을 전체 임대차기간 10년의 범위 내에서 인정하게 된 입법 취지에 비추어 볼 때 "최초의 임대차기간"이라 함은 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다고 할 것이고, 도중에 상가건물의 소유자가 변경되었다고 하더라도 그 소유자 변경에도 불구하고 최초의 임대차계약이 실질적으로 계속 유지·갱신되어 왔다면, 임차인의 계약갱신요구권은 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약을 기준으로 하여 전체의 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다고 보아야 할 것이다.

대구지방법원 김천지원 2023. 8. 24. 선고 2022가단32800 판결

새 소유자가 “내가 여기서 직접 장사하겠다!”고 하면?

👉계약갱신 거절 불가!

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주택의 경우에는

임대인이 실거주 목적으로

갱신을 거절할 수 있지만,

상가는 다릅니다.

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상가임대차법 제10조 제1항엔

‘임대인이 영업 목적으로 사용할 경우’라는

갱신 거절 사유가 없습니다.

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즉, 새로운 소유자가

“내가 여기서 직접 영업하겠다”고 해도

임차인의 갱신요구권은 유효합니다.

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마무리하며

상가 소유자가 변경되었을 때,

임차인의 권리는

대부분 법으로 철저히 보호되고 있습니다.

하지만 세부 사안마다

해석의 여지가 있고,

보증금 반환, 계약갱신,

연체 처리 등의 이슈는

분쟁으로 번지기 쉽습니다.

임대차 분쟁으로 걱정 중이라면,

지금 바로 상담 예약하세요.

상가임대차법 실전 경험 풍부한

홍수임 변호사가 함께합니다.

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