[재개발재건축] 다물권자가 조합설립 후 부동산 양도, 분양권은? 

안녕하세요.

부동산, 재개발재건축 전문

홍수임 변호사 입니다.

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재개발·재건축 구역 내에서

조합설립인가 이후

1인이 여러 채의 부동산을 갖고 있다가

이를 여러 사람에게 나눠서 양도한 경우,

양수인들은 개별적으로

분양권을 받을 수 있을까요?

이에 대해 대법원이

매우 중요한 기준을 정리한 판결을

내렸습니다.

대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결 요지

조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터

정비구역 안에 소재한

토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여

수인이 소유하게 된 경우에는

원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서

1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다

👉 즉, 조합설립인가 시점에

이미 1인이 여러 채를 갖고 있었고,

그 이후에 여러 사람에게 나눠준 것이라면

여려명을 묶어

1인의 분양대상자가 된다는 것입니다.

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이는 광주고등법원(광주고등법원 2020. 1. 23. 선고 2018누6446 판결/대법원 심리불속행기각 확정)과

부산고등법원(부산고등법원 2020. 2. 12. 선고 2019누23845 판결)이

서로 다른 판단을 내린

혼란을 정리한 매우 중요한 판례입니다.

왜 이런 판단이 나왔을까?

도시정비법 제39조 제1항 제3호는

다음과 같이 규정하고 있습니다.

제39조(조합원의 자격등)​

① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말하며, 사업시행자가 토지주택공사등인 경우에는 제72조에 따른 분양신청을 을할 수 있는 자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 다만, 지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.

3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제26조 제1항 또는 제27조 제1항 제3호에 따라 토지주택공사등 또는 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

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여기서 중요한 건

“조합설립인가 후”

라는 시점입니다.

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즉, 조합 설립 당시

이미 1명이 여러 채를

가지고 있었던 경우에만

해당하는 규정입니다.

이 규정의 취지는 다음과 같습니다.

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🔹1인이 여러 주택을 소유한 경우에도

1개의 분양권만 주도록 한

도시정비법 제76조 제1항 제6호의

취지 보호

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🔹여러 사람이 나눠 갖게 되더라도,

조합원 수를 인위적으로 늘려

분양권 수를

부당하게 늘리지 못하도록 방지

반대의 경우: 조합설립 당시에는 다수 소유자 → 이후 1인 → 다시 여러 명

📌 그렇다면 조합설립 당시에는

부동산이 여러 명의 소유였다가,

이후 1인이 취득한 뒤

다시 여러 사람에게 양도된 경우라면?

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👉 이 경우에는

각 양수인에게

개별적인 조합원 지위와

분양권이

인정될 수 있습니다.

도시정비법 제39조 제1항 제3호의 ‘조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터’는 ‘조합설립인가 후 조합설립인가 시점부터 1명이었던 토지등소유자로부터’로 제한적으로 해석하여, 조합설립인가 시점을 기준으로 조합원 수가 늘어나지 않은 경우에는 위 규정이 적용되지 않는다”고 보면서, “조합설립인가 당시에는 이 사건 부동산이 각기 다른 소유자의 것이었으나 이후 피고들이 이 사건 부동산들을 양수하여 일시적으로 다주택자가 되었다가 이 사건 부동산 중 일부를 원고들 등에게 양도함에 따라 조합설립인가일 기준 조합원 수의 증가를 초래하지 않은 이 사건 사안에 대하여는 위 규정이 적용되지 않는다

부산지방법원 2023. 2. 2. 선고 2020가합1298 판결

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즉, 조합설립인가 시점에 ​

이미 1인이

전부를 소유하고 있었느냐가

분양권 인정 여부를

결정하는 핵심 기준입니다.

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(※ 단, 투기과열지구의 경우

도시정비법 제39조 제2항에 따라

별도 검토가 필요합니다.)

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결론 요약

정비구역 내 조합설립 이후

부동산을 양수했다면,

🔍 반드시 먼저 확인해야 할 것은

다음과 같습니다.

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1. 조합설립인가 시점에

그 부동산을 1인이 전부 소유하고 있었는가?

​

2. 그 1인이 양도한 부동산이

여러 명에게 나눠졌는가?

​

3. 위 조건이 충족되면,

분양권은 대표 1인만 가능함.

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이 기준을 명확히 파악하지 않으면,

분양권 분쟁은 물론,

사안에 따라 수천만 원의 손해가

발생할 수 있습니다.

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✍️ 실무 팁:

매매계약 전 양도인으로부터

재산세 납부 내역을

확인하세요.

해당 구역 내 다른 부동산으로

재산세를 납부하고 있다면

다물권자로서 분양권 문제에 대한

검토 필요합니다.

관련 분쟁 또는 상담이 필요한 경우,

재개발·재건축 전문 변호사인

제가 직접 도와드립니다.

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재개발 구역 부동산 거래는

단순한 부동산 매매와는 차원이 다릅니다.

지위승계, 분양권, 조합원 자격 관련

분쟁이 빈번하니,

계약 전 반드시

정확한 법률검토를 받으셔야 합니다.

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