[부동산] 매매계약 파기 매도인 배액배상? 해약금 해제 총정리 

안녕하세요.

부동산, 재개발재건축 전문

홍수임 변호사입니다.

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최근 ‘2025. 6. 27. 부동산 대책’ 발표 이후,

부동산 매매계약을 해제하고 싶다는 문의가 급증하고 있습니다.

특히 아래 두 가지 상황에 대한 질문이 많습니다.

"매도인이 계약금을 배액 배상하고 계약을 파기할 수 있나요?

매수인이 계약금을 포기하고 계약을 없던 일로 할 수 있나요?"

이는 흔히 말하는 ‘해약금 해제’ 문제로,

일방에게 귀책사유가 있는 ‘법정해제’나

쌍방이 합의하는 ‘합의해제’와는

다른 성격을 가집니다.

계약 당사자 간 분쟁을 방지하려면,

관련 법적 기준을 정확히 알아둘 필요가 있습니다.

민법 제565조 – 해약금 해제의 근거 규정

"제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다"

이 조항은 계약금이 해약금의 성격을 가질 경우에만 적용되며,

상대방에게 귀책사유가 없는 일방적인 계약 파기는

이행 착수 전까지만 가능하다는 것이 핵심입니다.

먼저 확인해야 할 것 – 매매계약 성립 여부

요즘은 정식 매매계약 체결 전에

가계약을 하는 경우들이 많이 있는데요.

그래서 실제 ‘매매계약이 성립되었는지 여부’에 대한

확인이 우선적으로 필요합니다.

계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되는데 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니고 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 된다

대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결

📌매매계약 ‘불성립’으로 본 사례

🔹부동산에 매매와 관련된 중요 사항이라 할 수 있는

계약금, 중도금 및 잔금의 지급방법, 지급시기와 액수,

부동산 인도 시기, 부동산의 임차인 퇴거 문제

등에 관하여 구체적인 합의가 없는 경우

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🔹전체 매매대금 액수, 대략적인 잔금 지급일시 외에

계약금의 액수 및 지급일정,

부동산의 인도와 그 소유권이전등기의 시기와 방법 등에 관한

구체적인 내용이 존재하지 않으며,

장래 매매계약서 작성을 예정하고 있는 경우

​

🔹가계약금 송금 이후

매도인과 매수인이 직접 만나 매매계약서를 작성하기로 예정되어 있었고,

가계약금 송금 이후에도

본계약 체결 일자나 잔금 지급일자에 관하여

지속적인 협의가 이루어진 경우

📌매매계약 ‘성립’으로 본 사례

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🔹가계약상 매매목적물과 매매대금이 특정되어 있고,

중도금, 잔금 지급시기 등

가계약에 따른 의무이행방법도 정하고 있고,

본계약의 내용이 가계약의 내용과

달라질 것이 없어 보이는 경우

가계약 단계에서의 법적 쟁점 - 매매계약 불성립 경우, 가계약금 배액배상 또는 가계약금 포기하고 계약 파기 가능?

✅ 원칙: 매도인은 가계약금을 반환해야 함

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가계약금은 계약이 체결되지 않을 경우에는

반환될 것을 전제로 계약체결을 위해

신의성실의 원칙에 따라 교섭한다는 증거로 교부된 것으로,

민법 제565조 제1항의 해약금 성질을

당연히 가지고 있다고 볼 수 없습니다.

그러므로 본계약이 성립되지 않은 이상

원칙적으로 매도인은 매수인에게

가계약금을 반환하여야 합니다.

✅예외: 가계약금에 관한 해약금 약정이 있는 경우,

매도인은 가계약금 배액을 제공하고,

매수인은 가계약금을 포기하고

일방적인 계약 파기가 가능

가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다

대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결

✍️ 실무 팁:

“정식으로 계약을 체결하기 전까지

매수인은 가계약금을 포기하고,

매도자는 그 배액을 상환하여

계약을 체결하지 않을 수 있음”

이라는 문구를 가계약서에 명시해두세요

계약 성립 후 – 계약금 일부만 지급된 경우

✅ 원칙: 상대방 귀책사유 없이

임의로 계약 파기 불가능

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매매계약상의 계약금 일부만 먼저 지급하고

잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나,

계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우,

아직 해약금의 성질을 가지는

계약금으로서의 효력이 발생하지 않습니다.

그러므로 계약금 전액이 지급되기 전에는

원칙적으로 매도인, 매수인

일방적으로 계약을 해제할 수는 없습니다.

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✅매수인은

나머지 계약금을 모두 지급한 후에만

계약금을 포기한 후

일방적으로 계약 해제가 가능

​

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❗매도인이

‘실제 교부받은 계약금’의 배액을 배상하고

계약해제를 통보했는데,

매수인이 이의 없이 수령하고 해제에 동의한다면,

이것은 ‘합의해제’가 된 것

​

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✅미지급 계약금이 극히 일부인 경우에는

매도인은

일부 수령한 계약금에

약정한 계약금을 추가하여 상환함으로써

임의 계약 해제가 가능

당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 참조). 다만, 위 법리에 의하면 약정된 계약금의 일부가 아직 지급되지 않은 경우 이를 지급하기로 한 당사자는 나머지 계약금을 지급함으로써 곧바로 계약을 해제할 수 있는데 반하여, 상대방이 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제하기 위해서는 계약금을 지급하기로 한 당사자가 나머지 계약금을 지급할 때까지 기다려야 하는 불이익을 입게 되는바, 민법 제565조가 계약당사자에게 해제권을 인정하는 것은 계약금을 교부하는 당사자 사이에 계약금 상당의 손실을 대가로 해제권을 보류하는 약정이 추정됨을 전제로 한다는 점에 비추어 보면, 지급되지 않은 계약금이 약정된 계약금의 극히 일부에 불과하거나 계약금을 지급하기로 한 당사자가 상대방의 해제권 행사를 저지하기 위한 목적으로 계약금의 지급을 보류하는 등 상대방으로 하여금 계약금 전액이 지급될 때까지 계약에 구속되도록 하는 것이 심히 부당하다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우 상대방은 일부 수령한 계약금에 약정한 계약금을 추가하여 상환함으로써 해제권을 행사할 수 있다고 봄이 타당하다.

서울중앙지방법원 2022. 8. 26. 선고 2020가합589646 판결

❗매수인이 나머지 계약금을

지급기일까지 지급하지 않는다면,

매도인은 매수인의 채무불이행을 이유로

계약 해제 가능(법정해제)

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❗매도인이 나머지 계약금을 지급받기 전에

일방적으로 계약 해제를 통보하는 경우에는

아무런 효력이 없음.

오히려 매수인이 매도인의 이행거절 의사가 확실하다는 이유로

매도인 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고

이미 지급된 계약금의 반환과

손해배상을 구할 수 있음(법정해제)

❗다만, 계약 내용에

'계약금 일부는 위약금으로 처리함.

매도인 사정에 의하여 계약불이행시 배액배상.

매수인 사정에 의하여 불이행시 계약금 일부 반환되지 않음'

이라고 정하고 있는 경우,

계약금 일부는 손해배상예정액인 '위약금 약정'의 효력을 가지므로

계약 해제 귀책사유 있는 상대방에게

손해배상으로 위와 같은 위약금 청구 가능

계약금 일부만 지급된 경우, 매도인은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아닌 ‘약정 계약금’ 배액배상을 하고 일방적으로 계약을 해제할 수 있다던데?

대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결은

계약금 일부만 지급된 경우

매도인이 일방적으로 매매계약을 해제하기 위해서는

‘실제 교부받은 계약금’이 아니라

‘약정 계약금’의 배액을 상환하고 해제할 수 있다

고 판단하였습니다.

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❗최근 위 대법원 판결 내용을 비판하거나

극히 예외적인 경우에만 적용된다고 보는

하급심 판결들이 나오고 있습니다.

위 대법원 판결은 요물계약으로 규정하고 있는 민법 제565조의 규정에 반하는 것이므로 변경되어야 하는 것으로 보인다

서울서부지방법원 2021. 4. 22. 선고 2020가단278029 판결

원고가 인용한 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결은 위와 같이 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니한다고 하면서, 가정적으로 피고의 주장과 같이 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다고 했을 뿐인데, 이 사건에서 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다는 특별한 사정을 찾아볼 수 없으므로, 위 판결의 가정적 판단 부분을 이 사건에 적용할 수도 없다

서울동부지방법원 2024. 12. 11. 선고 2024가단136503 판결

👉즉, “계약금 일부가 지급된 경우 해약금 기준은

‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’”

이라는 법리가 적용되기 위해서는

계약상 분명하게

‘계약금 일부만 지급시에도 해약금 해제가 가능함’ 또는

해약금 해제 관련 규정 옆에

‘계약금 일부 지급시에도 동일’

이라는 등의 문구가

분명히 명시되어야 합니다

당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 해약금 해제 가능!

매도인은 계약금 배액배상,

매수인은 계약금을 포기하고

임의로 계약을 해제할 수 있는 해약금 해제는

당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만

가능합니다.

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​

당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는

그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고,

또 그 당사자는 그 계약이 이행될 것으로

기대하고 있기 때문에,

이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면

예측하지 못한 손해를

입게 될 우려가 있기 때문입니다.

중도금을 지급한 경우 이행의 착수 인정?

✅매수인이 중도금을 지급하거나

잔금 중 일부를 지급한 경우

: 이행의 착수 인정

​

​

​

✅중도금 지급 기일보다

먼저 중도금을 지급한 경우

: 중도금 지급 기일 이전에

착수하지 않기로 하는 특약이 없다면,

이행의 착수 인정

​

​

✅계약상 중도금 지급기일 이전

매수인 지급 불가 특약 있는 경우

: 지급기일 전 중도금 지급은

이행의 착수 불인정

​

이행기는 채무자의 이익을 위한 것으로 추정하고, 채무자는 상대방의 이익을 해하지 않으면 기한의 이익을 포기할 수 있다고 규정하고 있는 민법 제153조나 당사자의 특별한 의사표시가 없으면 변제기 전이라도 채무자는 변제할 수 있다고 규정하고 있는 민법 제468조에 비추어 보면, 이행기 전의 이행행위도 적법한 이행의 착수가 될 수 있다고 보아야 한다. 결국 이행의 착수는, 그 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 그 이행에 착수할 수 있다

의정부지방법원 고양지원 2021. 8. 25. 선고 2021가단73047, 2021가단71171 판결

✅이행기전 이행착수 불가 특약은 없지만,

매도인이 중도금 지급기일 전에

이미 계약 해제를 통보하면서

계약금의 배액배상 수령을 최고하며

기한 넘기면 공탁하겠다는 통지한 경우

: 매수인이 중도금 지급기일 전에

중도금을 지급하여

이행에 착수하였더라도

매도인은 계약금 배액배상하고

일방적 해제 가능

매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다고 보는 것이 옳으며, 매수인이 이행기 전에, 더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다.

✅중도금 지급기일 전

금액 상관 없이

매수인이 일부만 지급해도

이행의 착수에 해당?

: 지급 기일 수개월 남은 상태에서

정해진 금액보다

극히 일부만 지급한 경우는

이행의 착수 불인정

해약금 조항은 계약금 교부시로부터 나머지 의무 이행시까지 비교적 장기간의 기간 경과가 예정되어 있는 매매계약의 경우에는 매매목적물 가격의 급등락에 대한 최소한의 안전장치(계약금액 이상의 손해는 피할 수 있는 장치)인 셈이다. 따라서 어느 일방이 신의칙에 위반되는 방법으로 상대방의 그 같은 안전장치 선택권을 해하는 경우에는 그 같은 행위의 효과는 부정되어야 마땅하다. 앞서 본 대법원 판결들에서, ‘특별한 사정이 없는 한’ 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다고 한 것은 바로 이처럼 신의칙에 위반하여 상대방의 해약금에 근거한 해약권 행사를 부당하게 무력화한 경우에는 정당한 이행의 착수로서 인정될 수 없다는 의미를 포함하는 것이라고 보아야 한다. 그런데 부동산 매매계약에 있어서 매도인이 자신의 의무(소유권이전등기의무와 인도의무) 일부만의 이행을 하는 것은 어렵지만 매수인은 중도금이나 잔대금 중 일부를 비교적 쉽게 이행할 수 있으므로 해약금에 근거한 해약권 행사와 관련하여서만 보면 양측의 입장이 대등하다고 보기 어렵다. 따라서 매수인의 중도금이나 잔금의 기한 전 일부 지급을 해약금에 근거한 해약권 행사의 제한 사유인 ‘이행의 착수’로 보는 것에는 엄격할 필요가 있다. 또 상대방이 이행에 착수한 이후에는 해약금 조항에 근거한 해약권 행사를 할 수 없도록 한 이유는 그 같은 해약권 행사로 계약이 해제되면 상대방이 이행의 착수로 지출한 비용 등이 무위로 돌아가게 되어 상대방에게 손해가 생길 수 있으므로 이를 방지하기 위한 것인데, 매수인의 중도금이나 잔금의 기한 전 일부 지급의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 상대방이 해약금에 근거한 해약권 행사로 계약을 해제하더라도 매수인에게 불측의 손해가 생기는 경우는 예상하기 어렵다. 이 같은 사정도 그 같은 엄격한 해석을 필요로 하는 근거가 된다.

5) 이 사건에서 잔금 지급기일이 무려 6개월 정도가 남은 상태에서 매수인인 원고들이 특별한 사정도 없이 이 사건 2천만 원 송금으로 피고들의 해약금 조항에 근거한 해제권 행사를 제한한 것은 신의칙에 반하는 행위라고 평가할 만하다. (중략) 이 같은 상황들을 고려하면, 원고들의 이 사건 2천만 원 송금은 해약금 조항에 근거한 피고들의 해제권 행사를 제한할 수 있는 이행의 착수에 해당하지 않는다고 보아야 할 소지가 충분하다.

대구지방법원 2021. 11. 4. 선고 2020가단145437 판결

상대방 이행착수 전, 스스로는 이미 이행에 착수한 당사자가 일방적인 계약 해제 가능?

✅ 중도금 지급한 매수인은

비록 매도인이 이행착수 전이더라도

매수인 본인은

이행착수 상태이므로,

해약금 해제 불가능

매도인의 일방적 해제는 어떻 가능?

✅반드시 계약금 배액을

실제로 제공해야

해제 효력 발생

​

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✅단순한 해제 통보만으로는

계약해제 효력 없음

마무리 정리

​부동산 매매계약 해제 관련

분쟁이 있으신가요?

계약성립 여부, 이행 착수, 해제 가능성 등

상황에 맞는

정밀한 법률 검토가 필요합니다.

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경험 많은 부동산 전문 변호사,

홍수임 변호사가 도와드립니다.