임대차 계약갱신요구권에 대해서 알아봐요 

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1.

임대차 계약 계약갱신요구권, 많이 들어보셨죠?

실생활에 상당히 많이 쓰이는 권리인데

막상 상담을 하다보면

정확히 아시는 분은 또 별로 없으셔서

오늘은 이 부분 설명을 드릴까해요

​

2.

임대차 계약은

계약한 임대차 기간이 지나면 끝나지만

임차인(세입자를 말해요)이 기간이 지났는데도

나가지 않고 계속해서 사용을 하고

임대인(집주인을 말해요)이 이에 대해

나가라는 등 별 말을 안하면

똑같은 조건의

임대기간을 정하지 않은 임대차 계약으로

묵시적 갱신이 되는 거에요

(민법 제639조)

​

3.

이런 묵시적 갱신은

기간을 따로 정하지 않은 임대차 계약이라

임대인이든, 임차인이든

언제든 계약을 해지 할 수 있는데요

임대인이 나가라고 하는 경우에는

통지하고 6월이 지난 뒤,

임차인이 나가겠다고 한 경우에는

통지하고 1월이 지난 뒤

계약해지의 효력이 있어요

(민법 제635조)

​

4.

그런데 건물주인 임대인에 비해

세입자인 임차인은

보통 경제적으로

훨씬 열위한 지위에 있기 때문에

최소한 일정 기간은

안정적으로 거주하고 영업할 수 있도록

주거 안정과 영업 계속을 보장할

법적인 안전장치가 필요해요

그래서

주택임대차보호법과

상가임대차보호법에서

임차인을 보호하기 위한 각종 규정을 두고 있어요

​

5.

가령 묵시적 갱신의 경우에도

주택임대차보호법은 민법과 다르게

임차인을 더욱 보호해서

임대차 기간이 끝나기 전 6개월 ~ 2개월 까지

임대인이 계약 갱신을 거절하지 않으면

똑같은 조건으로 2년의 임대차 계약이

다시 묵시적으로 갱신되어

(주택임대차보호법 제6조)

임대인은 2년 동안 계약을 해지할 수 없지만

임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고

통지하고 3개월이 지나면 계약은 해지되죠

(주택임대차보호법 제6조의 2)

상가의 경우에도

기간이 1년인 점을 제외하고는

마찬가지에요

(상가건물임대차보호법 제10조)

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6.

여기에 더해

임차인의 주거 안정과

영업의 계속을 더욱 보장하기 위해

주택임대차보호법과

상가임대차보호법은

계약갱신요구권을 규정하고 있어요

임대인이 아무 말 하지 않아서

묵시적으로 갱신되는 데에서

한발 더 나가

임대인이 나가달라고 할때도

임차인이 계약을 갱신할 수 있도록

법이 보장한 것이죠

​

7.

먼저 주택임대차보호법상

계약갱신요구권에 대해 알아볼까요?

이 권리는 특히 서민의

안정적인 주거 생활을 보호하기 위해

2020. 7. 31. 신설되었는데요

이에 따라 임차인은

임대차 계약기간이 끝나기 전

6개월 ~ 2개월까지

딱 한 번만

계약의 갱신을 요구할 수 있고

갱신된 임대차 계약의 기간은

2년이며,

임대인은 정당한 사유가 없는한

갱신요구를 거절하지 못해요

(주택임대차보호법 제6조의 3)

결국 주택 임대차의 경우에는

임대인이 갱신을 거절하더라도

최초 계약 2년에

갱신요구권으로 2년을 더하여

최대 4년간 거주할 수 있게 되었죠

​

8.

그러나 우리나라의

자유시장경제질서 아래에서

임대인의 권리만 일방적으로

무시해서는 안되기 때문에

갱신요구권에도

일정한 제한이 있는데요

바로 임대인이 갱신을 거절할 수 있는

정당한 사유들이에요

​

임차인이 2기의 차임액에 달하도록

차임을 연체한 경우

쉽게 말해 임차인의 밀린 월세가

2달치에 해당하는 경우에요

예를 들면, 월세가 300만 원인데

200만 원만 지급해서

매달 100만 원씩 6개월을 밀렸으면

합계 600만 원으로 2달치를

밀린 셈이 되는 거에요

월세가 밀린 세입자의

일방적인 갱신요구까지는

보호하기 그렇다는 거죠

​

거짓 등 부정한 방법으로

임차한 경우

가령 타인 명의로 계약했다거나

허위서류를 제출했다거나 그런 경우죠

​

나가는 대신에 보상하기로

합의한 경우

원만하게 합의가 되었으니 당연하겠죠?

​

임차인이 임대인의 동의 없이

주택의 전부나 일부를 전대한 경우

집주인 A는 B를 믿고 B에게 집을 임대했는데,

가만보니 생판 모르는 C가 살고있었어요

그래서 C에게 물어보니

B로부터 집을 임차했다고 하면

이것이 이른바 무단전대예요

남(A)의 집을 허락도 안받고

C에게 빌려줬으니

B는 A와의 임대차계약을 위반한 셈이죠

​

임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를

고의나 중대한 과실로 파손한 경우

뭐 설명이 필요할까요?

임차한 주택의 전부나 일부가 멸실되어

임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

쉽게 말하면 집이 망가져서

더이상 사람이 거주할 수 없게 되어

임대차계약이 불가능한 경우를 말해요

사람이 살 수 없게 되었는데

임대차계약 갱신은 필요가 없겠죠

​

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그리고 이 부분이 중요한데,

임대인이 주택의 전부나 대부분을

철거나 재건축하기 위하여

점유를 회복할 필요가 있는 경우

주택이 노후 훼손 등으로

안전사고의 우려가 있을 때

또는

관계법령에 따라 철거 재건축될 때

또는

처음 임대차계약할 때

임차인에게 미리 알려준

철거, 재건축 계획을 따를 때에는

각 안전, 근거법령, 당사자 합의에 따라

임대인의 계약갱신의 거절에

합리적인 사정이 있게 되는 것이죠

​

아 이 부분도 너무 중요하죠

바로

임대인(직계존속ㆍ비속 포함)이

그 주택에 실제 거주하려는 경우

집주인 또는 그 부모나 자녀가

내가 살겠다하면

계약갱신을 거절할 수 있어요

소유자의 거주 우선권 > 임차인 임대차 계약갱신권

인 셈이죠

다만 이 경우 임대인은

실제 거주 의사를 명확히 소명해야 하고

만약 거짓으로 임차인을 내보낸 후

제3자에게 임대하면

손해배상 책임을 질 수 있어요

(주택임대차보호법 제6조의3 제5항)

​

기타 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나

임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

이를테면

임대인에게 폭행 등의 불법행위를 저질렀거나

온 동네 명예훼손을 하고 다녀서

당사자 사이의 관계가

임대차 계약관계를 지속하기에

매우 어려운 지경에 처하는 등

다양한 합리적인 이유가 있다면

당사자 신뢰관계를 기초로 하는

임대차계약관계를 계속하기는 어렵겠죠?

​

9.

위와 같은 사정이 있으면

임차인의 갱신요구가 있더라도

임대인이 이를 거절할 수 있는데요

임대인의 실거주, 기타 사유 등

과연 그것이 정당한 거절인지는

따져봐야 하는 경우가 있을 수 있어요

이때는 혼자 애쓰지 마시고,

그냥 전문가인 변호사에게 상담을 받으세요

그리고

갱신요구권은 반드시

법에서 정한 기간 안에 행사해야해요

단 며칠이라도 기간을 넘기면

행사할 수 없고 해도 효력이 없으니

반드시 기한 준수하시고

원칙적으로 구두로도 행사가 가능하지만

임대인이 나중에 딴 소리할 수 있으니

반드시 증거가 남는 문서로

내용증명, 문자메시지 등을 이용하세요

꼭~

​

10.

상가 임대차도 마찬가지에요

영세 상인 입장에서는

점포가 곧 삶의 터전이자 생계인데

큰 돈 들여 마련한 상가가

각고의 피나는 노력끝에

이제 좀 장사 할만 해졌는데

건물주 임대인이 나가라고 하면?

주거안정의 보장만큼이나

어떻게보면 그보다 더

안정적인 영업을 보호할 필요가 있어요

그래서 상가건물임대차보호법은

강력한 계약갱신요구권을 규정하고 있어요

​

11.

상가건물 임차인은

임대차기간이 끝나기 전

6개월 ~ 1개월 사이에

같은 조건으로

1년의

계약갱신을 요구할 수 있고,

임대인은 정당한 사유 없이는

이를 거절하지 못해요

(상가건물임대차보호법 제10조)

구조는 주택임대차보호법과 비슷해요

아무래도 영업 하느라 바쁘니까

갱신요구기간이 1개월 정도 더 길어요

다만 상가의 경우에는

인테리어 비용 등 초기투입자금도 크고

기업의 계속이라는 요소와

형성된 영업권 기타 무형적 요소까지

모두 함께 고려되어야 하기 때문에

최초 임대차 기간을 포함하여

총 10년까지

계약갱신요구권을 행사 할 수 있어요

(상가건물임대차보호법 제10조 제2항)

2018. 10. 16. 개정으로

종전 5년에서 10년으로 연장됐죠

따라서 상가건물의 임차인은

최초 계약일로부터 최대 10년간

해당 상가에서 영업을 계속할 수 있어요

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​

12.

물론 상가건물의 임대인에게도

갱신을 거절할 수 있는 경우가 있어요

​

임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우

밀린 월세 합계금액이

3개월치 월세에 달하면

계약갱신을 거절할 수 있어요

주택은 2개월치인데

상가는 조~금 더 봐줘 3개월치에요

연속으로 3개월이 아니라

누적합계가 3개월치인 점

주의하시구요

​

그리고 나머지

임차인이 거짓이나 기타 부정한 방법으로 임차한 경우

쌍방 합의하에 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우

임차인이 무단 전대한 경우

임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를

고의나 중대한 과실로 파손한 경우

임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어

임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

임대인이 철거나 재건축을 위해

점유를 회복할 필요가 있는 경우

그 밖에 임차인이

임차인의 의무를 현저히 위반하거나

임대차를 계속하기 어려운

중대한 사유가 있는 경우 등은

주택임대차에서 살펴본 것과 같아요

​

13.

상가건물의 임대차에는

권리금이라는 특별한 돈문제가 있는데요

이건 복잡한 부분이라

나중에 따로 샅샅이 알아보도록 할게요

다만 여기서는

총 임대차 기간이 10년에 달해서

더 이상 계약갱신요구를 할 수 없더라도

권리금을 회수 기회를

보호받는 다는 점만 기억해둘게요

(상가건물임대차보호법 제10조의 4)

​

​

14.

오늘은 계약갱신요구권에 대해

자세히 알아봤어요

계약갱신요구권은 알고 있으면

곧바로 내가 살고 있는 집이나

내가 영업하고 있는 상가건물에

그리고

다른 사람에게 빌려준

집이나 상가건물에

그대로 사용할 수 있으니

잘 기억해두시길 바래요

그리고 이것만으로 판단하기

애매~한 상황이라면

괜히 일키우지 마시고

즉시 변호사 상담을 받아서

대처하세요~