타인 소유의 부동산을 임대차 한 경우, 그 효력이 문제된 사안 

1. 사건명 및 사건번호

사건명: 기타(금전)
사건번호: 서울중앙지방법원 2022나61030

2. 성지파트너스가 대리한 측

원고(피항소인) 측을 대리함

3. 사실관계 정리

• 피고(항소인)는 부동산 매매 및 임대업을 영위

• 원고는 피고와 2022. 2. 25.에 인천 미추홀구 소재 ‘000카운티 00호’에 대해

  • 보증금 1억 5천만 원,

  • 월 차임 91만 원,

  • 계약기간 2022. 3. 15. ~ 2024. 3. 14.
    조건의 임대차계약을 체결함

• 그러나 해당 부동산은 신탁회사 소유의 신탁부동산으로,
  피고는 소유자로부터 임대 동의도 받지 않았고,
  계약 특약사항인 보증보험 가입(허그) 이행도 불가능한 상태

• 이에 원고는 계약금 3천만 원 중도 반환을 요청하며
  2022. 3. 14.부터 계약 해지를 통보하고 소송 제기

4. 원고 주장

• 피고는 소유권이 없는 신탁부동산에 대한 계약을 체결하여
  사용·수익 의무를 이행할 수 없는 상태였으므로
  계약은 이행불능 및 원고의 계약 해지 통보로 적법하게 해제됨

• 계약금 3천만 원의 전액 반환 및 지연손해금 지급을 청구함

5. 피고 주장

• 계약 당시 보증보험 이행 조건으로 소유권을 피고 명의로 이전하겠다는 내부 합의가 있었다고 주장

• 그러나 실제 이전은 이루어지지 않았고 보증가입 요건도 충족하지 못함

• 계약 해제 사유가 없으며, 반환의무 없다고 항변

6. 쟁점 정리

• 쟁점 1: 피고가 임차 목적물을 사용·수익하게 할 수 있었는지 여부
  → 신탁회사 및 우선수익자의 사전 서면 동의 없음, 계약상 이행불능 상태

• 쟁점 2: 보증보험 특약사항 이행 가능 여부
  → 신탁부동산이고, 보증가입 요건(주택가액 이하 보증금) 충족도 안 되어 이행불능

• 쟁점 3: 계약 해제의 적법성 및 계약금 반환 의무
  → 2022. 3. 14. 계약 해지 통보가 유효하며, 피고는 계약금 전액 반환 의무 있음

7. 판결 결과

• 항소기각: 1심 판결 유지