상가임대차보호법상 차임 증가청구권 5%는 상한일 뿐입니다. 

1. 상가 임대차 월세 인상에 대해 알아봅니다.

임대차 관련 상담 중 자주 나오는 질문이 많아 정리해둘 필요성을 느꼈습니다.

법에 명백히 나와있는 사실인데도 이를 모르는 임대인/임차인이 많았는데요,

오늘은 상가 임대차 월세 인상에 관한 상가임대차보호법과 판례를 살펴봅니다.

2. 상가임대차법의 5%는 상한일 뿐 의무규정이 아닙니다.

상가건물 임대차보호법 제11조는 차임 증감청구권을 규정하고 있습니다.

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>

여기서 말하는 대통령령으로 정하는 기준은 현재 5%인데요, 이 규정은 대부분의 상가 임대인-임차인이 알고 계십니다. 그런데 많은 임대인/임차인들이 5% 상한을 '최저임금'과 비슷하게 생각하고 적용하고 계십니다.

한마디로 "상한이 5%이므로, 5%는 무조건 올린다"는 임대인이 많고, 이에 동의하는 임차인도 많습니다.

그러나 상가임대차보호법은 " 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감 등"에 의하여 "경제사정의 변동"을 조건으로 하고 있습니다. 이 경제사정의 변동이 없다면 5% 이내의 차임 증가도 법적으로 불가능한데도, 이것을 잘 모르시고 "5%이내 혹은 5%라면 차임 증가해도 괜찮다."고 아시는 임대인/임차인 분들이 많아 바로잡으려 합니다.

(*물론 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우에는 5% 상한이 적용되지 않습니다)

3. 임차기간 10년 미만이라면 월세 인상을 거부할 수 있습니다.

이것도 당연한 말이지만, 많이 오해하시는 내용입니다. 월세를 인상하려면 기존의 상가임대차계약의 계약내용을 변경해야 합니다. 계약내용의 변경은 (보통) 계약서를 다시 써야 합니다.

만일 계약 기간 중이라면, 임대인 한쪽의 결정으로 월세를 인상할 수 없고, 계약 기간이 종료되어 재계약(또는 계약 갱신)을 해야 하는 때라고 해도 임대인 혼자의 결정으로 월세를 올릴 수 없습니다.

임차인들은 '재계약 할 때 임대인이 월세를 올리면 동의하지 않을 수 있느냐'고 물으시는데, 계약기간 10년이 넘지 않았다면 거절이 가능합니다.

상가임대차보호법 제10조에 따라 임차인은 계약갱신요구권이 있고, 이는 (임차인이 차임 연체 등이 없다면) 10년 이내로 행사가 가능합니다. 또한 환산보증금이 초과하는 경우라도 적용됩니다.

한마디로, 계약기간 10년 이내라면, 임차인은 임대인의 월세 인상 요구를 거절할 수 있습니다. 5% 이내라도 말입니다.

4. 월세를 올리려면 차임 증액 청구 소송을 제기해야 합니다.

앞서 말씀드린 것처럼, 계약기간 10년 미만이라면 임차인은 임대인의 월세 인상 요구를 거절할 수 있습니다. 이때 월세를 올리고 싶은 임대인은, 소송을 통해서만 월세를 올릴 수 있습니다. '차임 증액 청구 소송'이 그것입니다.

예를들어 기존 월세의 4%를 올리고 싶은 임대인은, 상가임대차법상 당연히 보장되는 5% 미만이므로 당연히 월세 인상이 가능할 것이라 생각합니다. 그러나 차임 증액 청구 소송으로 4%인상을 원한다고 해도, 그것만으로 승소할 수 있는 것은 아닙니다.

기존 상가임대차보호법 제11조에 기재된 바대로, "임대물에 대한 공과부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우"에 비로소 차임 증액 청구 소송이 승소할 수 있습니다. (부산지방법원 2022. 6. 24. 선고 2021나58714 판결)

다른 판례 역시 '물가상승률, 이전 임차인의 차임 수준, 임대차계약 체결 후 경과 기간 등을 종합'하여 기존 차임을 유지하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당하다고 인정하여 차임증액청구를 인용하였습니다(대전지방법원 2023. 5. 26. 선고 2022나105731 판결).

서울동부지방법원 역시 "임대차계약을 할 때에 임대인이 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의하여 차임을 조정할 수 있도록 약정하였다면, 그 취지는 임대인에게 일정 기간이 지날 때마다 물가상승 등을 고려하여 상호 합의에 의하여 차임을 증액할 수 있는 권리를 부여하되, 차임 인상요인이 생겼는데도 임차인이 인상을 거부하여 협의가 성립하지 않는 경우에는 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려하여 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 보아야 한다."고 판시한바 있습니다(서울동부지방법원 2023. 4. 19. 선고 2022나29510 판결).

이처럼 차임 증액 청구 소송을 제기해도, 임대인이 원하는 차임으로 바로 증액되는 것은 아니며, 물가상승률, 이전 차임 수준, 주변 차임 변동 등의 경제사정의 변동 등을 모두 주장 증명해야 합니다.

5. 임대차 기간 10년 미만이라면 차임 증액이 쉽지 않다는 점만 기억하세요.

임대차 기간이 10년을 경과하였다면, 과거 계약은 종료된 것입니다.

따라서 임대인은 새로운 계약을 체결하면서 원하는 만큼 월세를 올릴 수 있습니다.

그러나 10년 미만의 임대차라면 상황이 전혀 다릅니다. 임차인은 10년까지 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있고,

이때의 계약 갱신은 "동일한 월세로 재계약"하는 것이 원칙입니다.

따라서 월세를 올려받으려는 임대인은 임차인과 협상하여 계약서를 다시 쓰거나, 임차인과 협상이 안되면 소송을 통해 월세를 증액하는 방법이 유일합니다.