[임대차보증금반환청구소송] 집주인 세입자간 분쟁 늘어나 

강남민사변호사 법무법인 태율 김근진 변호사입니다. 제도나 정책이라는 것은 사회가 변화면서 같이 변경되게 되는데 전 국민이 직접 자신의 손으로 뽑는 국회의원을 통한 대의제 제도가 정착되어 있는 우리나라에서는 국회에서 이러한 입법을 하게 됩니다.

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따라서 국회에서 어떠한 법률의 제정, 개정을 하느냐에 따라 그 법률의 적용을 받는 국민들의 권리의무 내용과 삶의 방향은 크게 바뀔 수밖에 없습니다.​

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그런데 대부분의 사람들이 정치에 관심을 가지지 않는 이유 중 하나가 법률이나 제도에 대한 이해를 하기가 매우 어렵다점이나 정치를 하는 사람들을 서로를 심하게 공격하고 화합을 하는 긍정적인 모습을 보이지 않는다는 것도 주된 이유라 할 것입니다.

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하지만 그럼에도 국민들이 정부와 국회의 정책에 큰 관심을 가지게 되는 경우는 자신의 삶에 직접적으로 영향을 미치는 세금이나 주거안정, 근로환경 등에 대한 변화를 가져오는 법률안의 입법, 개정 등이 이루어질 때입니다.

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그러한 점에서 최근 전광석화처럼 법사위 전체회의, 법안소위, 축조심사, 국회 본회의 국무회의 공포가 단기간에 처리된 주택임대차보호법 개정은 모든 국민들에게 개정 법률에 대한 공부와 적용사례에 대한 해석을 두고 의견다툼을 벌이게 하였습니다.

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이는 무려 30년 넘게 유지되어 온 기본 주택임대차 계약기간을 계약갱신권 도입을 통해 사실상 4년으로 연장하고 이 경우 임대차보증금 상승은 5%로 묶도록 하는 임대차 금액 상한제한이 주된 내용이었습니다.

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이는 현재 임대차를 주고 있는 주택을 소유한 사람에게는 전혀 예상치 못한 부진정 소급입법이었고 이를 이용하여 임차인들은 마음을 바꾸어 더 이상 임대차 계약을 연장하지 않겠다고 이야기를 하였다가 이를 거두고 임대차계약 갱신을 하겠다고 주장을 하여 많은 분란이 발생하고 있습니다.

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이렇게 주택임대차 보호법과 같이 전 국민들에게 엄청난 영향을 주는 법률은 충분한 입법예고 기간과 개정 시 문제될 수 있는 여러 가지 법적 공백, 해석의 충돌 등을 해결하고 개정이 되었어야 했는데, 워낙 급박하게 개정이 되나보니 많은 1주택, 무주택, 일시적 2주택들 모두 큰 혼란을 겪고 있는 상황입니다.

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이러한 상황에서 서로간의 감정이 상하거나 계약조건에 대한 이견, 개정 법률에 대한 해석다툼으로 인해 많은 임대차 관련 소송이 법원에 제기될 것으로 보입니다. 이러한 임대차 관련 소송 중 가장 많은 비중을 차지하는 것은 명도소송과 임대차보증금 반환청구소송입니다.

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임대차 계약은 어떠한 목적물을 임대인이 임차인에게 일정기간 동안 자유롭게 사용하도록 권리를 부여하고 대신 일정기간 동안 빌려준 대가에 따른 차임을 받을 권리가 있습니다 흔히 주택의 경우 전세계약이 많기 때문에 차임에 대한 개념을 일반 사람들은 잊고 있는 경우가 많은데, 임대차 계약 체결의 본질은 보증금이 아니라 차임입니다. 즉 보증금은 차임에 연체, 미납될 때를 대비하여 이를 공제하기 위해 미리 받아놓은 금액으로써, 법리적으로는 보증금 없는 임대차 계약도 가능합니다.​

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다만 실무상 보증금의 금액이 훨씬 더 큰 경우가 많고, 실제 주택의 경우 투자의 개념으로 전세 보증금을 높게 받는 경우가 일반적이기 때문에 주택 임대차 계약 체결 이후 임차인은 적어도 2년, 이제는 4년까지 안정적으로 추가적인 비용을 들이지 않고 거주를 할 수 있는 것입니다.

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따라서 주택은 물로 상가의 경우에도 임대차 계약기간이 종료하였거나 어떠한 이유로 서울에서 임대차 계약이 중도에 해지가 되었다면, 강남민사변호사 도움을 받아 임대인에게 임대차보증금반환청구소송을 제기하는 것이 자신이 맡긴 보증금을 받을 수가 있는 현명한 방법입니다.​

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한편, 임대차보증금반환청구소송이 인정되기 위해서는 임차인 측에서 법적으로 타당한 청구취지와 청구원인을 기재한 민사소장을 작성하여 법원에 접수해야 합니다. 여기서 자신의 주장만 기재하고 소장만 제출하는 것으로는 부족합니다. 서면증거로 적법한 임대차 계약이 체결되었다는 점과 이후 적법하게 임대차 계약해지가 되었다는 점을 계약서와 서로 주고받는 내용증명 문서를 통해 증명해야 합니다.

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물론 문자나 전화로도 보증금 반환 요구를 하였다는 주장을 인정받을 수도 있지만 그보다는 다툼의 여지없이 법원에서 인정을 할 수 있도록 강남민사변호사 도움을 받아 내용증명을 통하는 것이 더 안정적입니다.

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더불어 자신은 임대차보증금반환청구소송을 제기할 대항력이나 우선변제권이 있다는 점을 들어 인용판결을 받은 이후에 임대인 소유의 임대차 목적물을 경매로 매각할 수 있습니다. 여기서 자신이 해당 목적물을 인수할 수도 있고, 제3자가 낙찰을 받게 하여 법원으로부터 자신의 우선변제권을 행사하여 보증금 회수를 할 수도 있습니다.

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그런데 임대차 보증금을 반환받지 못했다고 해서 아무런 준비 없이 임대차보증금반환청구소송을 제기하는 것은 현명한 선택이 될 수 없습니다. 상당수의 집주인들이 전세금, 월세 보증금을 돌려주지 못해도 여유가 있었던 것은 실제 임대차보증금반환청구소송에 제기되어도 실제 인용판결까지는 상당한 시간이 법원에서 소요될 수밖에 없다는 점을 잘 알고 있기 때문입니다.

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또한 임대차보증금반환을 받지 못했다 하더라도 해당 주택이나 상가를 계속 점유하고 사용하고 있었다면 그에 따른 사용이득을 얻었다고 보아 지연손해금은 발생하지 않게 됩니다.​

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더욱이 최종 판결이 내려지기 전에 보증금을 반환해버리면 어쨌든 임대차보증금반환청구소송의 청구취지는 달성이 될 것이기 때문에 이룰 수 없는 청구를 하였다는 이유로 임차인을 패소판결을 받게 됩니다. 이렇게 되면 소송비용은 임차인이 부담해야 하는 부당한 결과가 초래되는 것입니다.

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따라서 현재 자신이 임대차 계약의 보증금을 돌려받지 못하고 있다 하더라도 강남민사변호사 조력을 통해 가압류, 가처분을 하는 것과 별개로 임대차보증금반환청구소송을 제기하는 것은 신중하게 판단을 하여 진행하는 것이 더 효과적입니다.