상가임대차 계약서 작성시 주의사항 

안녕하세요? 주상현 변호사입니다.

상가임대차 계약서 작성 시 유의할 점에 관한 포스팅을 작성해 보았습니다.

최근에 한 지인으로부터 상가건물 임대차계약서(이하 '임대차계약서'라고만 합니다) 작성과 관련한 자문 요청을 받았습니다. 전문 직종에 종사하는 지인이었는데 임대인 측이 표준 임대차계약서가 아니라 자체적으로 작성한 계약서 양식을 제시하였습니다. 당사자 일방이 초안을 작성해서 그런지 해당 임대차계약서에는 불공정해 보이는 조항도 다수 있었습니다. 이때 검토한 내용을 바탕으로 상가임대차 계약서 작성 시 필수적으로 확인해 보아야 할 사항들을 정리해 보았습니다.

1. 당사자 확인

가. 건물의 소유자가 누구인지 확인해 보아야 합니다.

등기사항전부증명서, 건축물 대장 등을 통해 건물 소유주를 확인해 볼 수 있습니다.

나. 임대인이 개인인지, 법인인지, 혹은 조합인지 확인해 보아야 합니다.

임대인이 개인이라면 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)을 확인해 보아야 할 것입니다. 임대인이 법인일 경우에는 법인 등기부 등을 확인해 보셔야 합니다.

다. 대리인이 있다면 해당 대리인이 적법한 권한을 가졌는지 확인해 보아야 합니다.

대리인이 본인 대하여 임대차 계약 등을 체결할 때는 소위 '현명' 절차(대리인이 자신이 본인을 대신하여 의사표시를 하고 있다는 점을 명확피 밝히는 것)를 거쳐야 합니다.

라. 당사자의 연락처 및 주소 등을 확인해 보아야 할 것입니다.

2. 목적물 확인

가. 주소 확인

임대 목적물의 정확한 주소를 확인해 보셔야 합니다. 간혹 임대차계약서에 층수나 호수를 잘못 기재하는 경우도 있으므로 반드시 확인해 보아야 합니다.

나. 실제 면적

전용면적 및 공용면적을 확인해 보아야 합니다.

다. 부속물 이용 조건

주차장, 화장실, 창고 등 각종 부속시설에 관한 이용 권한(및 발생 비용)을 확인해 보아야 합니다.

3. 계약기간 및 갱신 관련

가. 계약기간

임대차 계약의 시작일과 종료일을 확인해 보셔야 합니다.

실무를 하다면 종료일과 관련하여 문제가 발생하는 경우가 간혹 있습니다. 제 경험상 소송 상대방이 임대차 종료일을 잘못 판단하여 하루 차이로 계약 갱신 요구기한을 도과한 사례도 있었습니다.

임대차를 개시하기 전 인테리어나 수리 공사 등을 하는 경우도 있는데 이와 같은 (인테리어) 공사 기간이 계약 시작일에 포함되는지도 확인해 보셔야 합니다. 임차인 입장에서는 인테리어 공사 기간이 계약 기간에 포함되지 않는 것이 유리할 것입니다.

나. 계약 갱신 관련

계약 갱신 통지 기간을 확인해 보아야 합니다. 상가임대차법이 적용되는 부동산이라면 임대차계약서 상 해당 내용이 명시되어 있지 않다면 상가임대차법에 따르게 될 것입니다.

묵시적 갱신(자동 연장) 및 계약 갱신거절 사유 등에 관해서도 확인해 보아야 할 것입니다.

4. 비용 문제 - 임대료, 보증금, 관리비

가. 임대료 및 보증금

1) 인근 지역, 유사 업종, 층수 및 평형 등에 책정된 임대료 및 보증금을 바탕으로 임대료 및 보증금의 적정성을 확인해 보셔야 할 것입니다.

2) 임대료 납입일자(월말 또는 월초)를 확인해 보셔야 합니다. 상가임대차의 경우 3기 이상 임대료 미납 시 계약이 해지되고 갱신청구권이 상실될 수 있으므로 각별히 유의하셔야 할 것입니다.

나. 인상률 확인

현행 상가임대차법에 따르면 임대료 및 보증금은 연간 5%로 인상이 제한됩니다(상가임대차법 제11조).

이는 강행규정이므로 임대인이 위 인상률 이상으로 임대료 또는 보증금을 청구하면 임차인에게 부당이득으로 초과 납부된 임대료 및 보증금을 반환해야 할 수도 있습니다.

다. 관리비

관리비에 포함되는 항목에는 어떤 것이 있는지 확인해 보아야 합니다.

실무를 하다 보면 생각보다 관리비와 관련한 분쟁이 많습니다. 고정적으로 지출하는 비용, 실비로 지출하는 항목으로 나누어지는 경우가 많은데 고정비가 어떤 방식으로 책정되었는지도 불분명하고 실비 역시 산정 기준이 불분명한 경우도 많습니다. 임대인이 관리비를 자의적으로 책정할 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서 관리비 책정과 관련하여 어떤 항목을 어떤 기준으로 책정하고 얼마를 부담하게 되는지 명확히 할 필요가 있을 것입니다.

라. 부가세 등 세금 포함 여부

위와 같은 임대료, 보증금, 관리비 등에 부가세 등 세금이 포함되었는지도 확인해 보셔야 합니다.

간혹 임대인이 계약서에 기재된 금액이 부가세(10%)를 합산하여 임대료를 청구하기도 하는데 분쟁을 예방하기 위해서 처음부터 해당 비용에 부가세 등 관련 세금이 합산되었는지를 명확히 해야 할 것입니다.

5. 인테리어 및 시설물 관련

병원이나 치과 등을 개설하려고 하면 상당한 인테리어 공사를 시행하게 됩니다. 적게는 수천만원, 많게는 수억원 등을 지출할 수도 있습니다.

따라서 계약 당사자들은 (특히 임차인은) 계약 종료 시 원상복구를 해야 하는지 혹은 시설물 보상을 받을 수 있는지 등을 명확히 해야 할 것입니다.

또한, 해당 임대차계약서에 임차인의 유익비 상환 청구권을 제한하는 것은 아닌지도 확인해 보셔야 할 것입니다.

위와 같은 부분들을 명확히 하지 않으면 임차인은 향후 계약 종료 시 인테리어 비용은 보전받지 못하고 오히려 (건물) 원상복구 비용을 부담해야 할 수도 있습니다.

6. 계약 해지 및 손해 배상

가. 계약 해지조건 확인

각 계약당사자들이 임대차계약을 해지할 수 있는 사유를 확인해야 합니다. 간혹 일방 당사자에게만 유리하도록 계약 해지 조건이 작성되는 경우도 있으므로 유의해야 할 것입니다. 표준 임대차계약서와 비교하여 새롭게 부과된 조건이 있는지 확인해 보아야 할 것입니다.

나. 위약금 및 손해배상

임대인 또는 임차인에게 일방적으로 유리하거나 불리하지는 않은지 따져보아야 할 것입니다. 계약 당사자의 귀책 사유로 계약이 해지될 경우 위약금을 지급하도록 하는 경우도 있습니다. 이 역시도 일방 당사자에게 유리하도록 편중되는 경우가 있으므로 각별히 유의해야 합니다. 표준 임대차계약서와 비교하여 새롭게 부과된 조건이 있는지 확인해 보아야 할 것입니다.

한편, 임대인이 보증금에서 위약금이나 손해배상금을 임의로 공제하려고 하는 경우도 있으므로 보증금 공제 조건 등도 확인해 보아야 합니다.

※ 임차인으로서는 중도 해지조건 및 이와 관련한 위약금 발생 여부 등도 면밀히 검토해 보아야 합니다.

다. 관할 법원 등 확인

통상 피고의 주소지 또는 임대차 목적물의 주소지에 있는 법원이 관할 법인이 됩니다. 당사자 사이의 합의에 따라 관할 법원을 지정할 수 있을 것입니다.

7. 권리금 관련

권리금 인정 여부와 산정 방식 등을 확인해 보셔야 합니다. 임대인은 계약 종료 시 임차인에게 권리금 회수의 기회를 보장해야 합니다(상가임대차법 제10조의4).

임대차계약서 상 권리금 불인정 특약이 포함되어 있다고 하더라도, 상가임대차법에 따르면 권리금 불인정 특약은 효력이 없습니다. 다만, 상가건물이 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 또는 공유재산인 경우에는 권리금 적용이 제외될 수도 있습니다(상가임대차법 제10조의5).

* 구체적인 내용은 법률 전문가와 협의해 보시기 바랍니다.

8. 영업 관련 관련

가. 영업시간

영업시간 및 제한 여부 등을 확인해 보셔야 합니다.

나. 업종 제한 여부

임차인이 개시하고자 하는 업종이 해당 상가 내 허용될 수 있는 업종인지 확인해 보아야 할 것입니다.

무턱대고 계약을 체결했다가 업종 제한에 걸리게 되면 낭패를 볼 수 있습니다.

다. 유사업종 입점 제한 관련

같은 건물 내 동일 유사 업종이 개설되면 해당 임차인이 큰 피해를 볼 수 있습니다. 해당 임차인으로서는 동일 유사업종의 (다른) 임차인과 같은 상권을 나누어 쓰기 때문입니다.

이와 같은 상황을 미연에 방지하기 위해서 임차인으로서는 임대차계약 체결에 앞서 임대인에게 유사 업종 입점 제한을 요구해 볼 수 있을 것입니다.

임대차계약서를 잘못 작성하게 되면 임차인으로서는 자칫 자신이 하고자 하는 사업을 정상적으로 수행하기 어려울 수도 있습니다. 따라서 임차인은 임대차계약 체결에 앞서 위 사항들을 충실히 검토하고 독소 조항의 경우 임대인에게 수정 및 보완을 요구해야 할 것입니다.

위 사안들은 개괄적인 내용만을 다룬 것이므로 참고만 하시기 바랍니다. 개별 계약 체결 시에는 공인중개사나 법률전문가들의 조언을 받으실 것을 권고해 드립니다. 거듭 말씀드리지만 임대차계약은 언젠가는 종료됩니다. 따라서 계약 체결 시에 가장 중요하게 검토해야 할 요소는 아이러니하게도 어떻게 종결(해지) 하는지입니다.

주상현 변호사는 대한변협 등록 민사법, 형사법 전문 변호사입니다. 임대차 관련 분쟁과 관련하여 상담 및 소송 대응이 필요하시면 언제라도 연락 주시기 바랍니다.

* 간략한 내용을 정리하여 문자로 남겨 주시면 상당 시 도움이 됩니다.