질의응답–임차권등기를 하고 이사를 갈 때 발생할 수 있는 위험 

1. 질의내용

전세보증금을 계속 못 받아서 임차권등기를 설정하였습니다. 그런데 임대인에게 연락이 와서 보증금 중 일부는 줄 수 있으니 일부만 받고 이사를 가면 다른 월세 임차인을 들여서 월세를 받아 보증금을 변제해가겠다고 하는데, 임차권등기가 있으면 임대인의 위 제안을 받아들여도 특별히 위험한 일은 없을까요?

2. 답변

못받고 있는 보증금을 일부라도 먼저 받는 것은 다행이라는 생각이 드실 수 있지만, 임차인에게 상당한 위험이 발생할 수도 있는 방법입니다.

먼저, 임차권등기가 있으니 이사를 가시고 전출을 하셔도 기존에 확보하신 대항력과 우선변제권은 유지가 됩니다. 임대인이 임차권등기에도 불구하고 위험을 감수하겠다는 월세 임차인을 구해서 별도로 월세를 받아 수입이 생기면 전 임차인에게 남은 보증금을 일부씩 변제해나가겠다는 것이 특별히 법적으로 문제가 되는 것은 아닙니다.

다만, 선순위 근저당권 등이 없는 상태에서 임차권등기에도 불구하고 새로운 임차인이 또 다시 전입을 하게 되면 기존 임차인 이외에 새로운 임차인도 대항력을 확보하게 되는 문제가 발생할 수 있습니다(대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610 판결 참조). 그렇게 되는 경우 만일 신규 임차인의 보증금이 작지 않다면 기존 임차인에게는 보증금 회수에 있어 상당한 위험이 발생할 수가 있습니다.

예를 들어 임대차목적물인 부동산에 대한 경매가 진행되는 경우 ​아무도 낙찰을 받으려고 하지 않을시 직접 낙찰을 받으셔야 할 수 있는데, 직접 낙찰을 받는 경우 새로 입주한 임차인에게 대항력이 있다면 해당 임차인의 보증금을 책임져야 하는 일이 발생할 수 있습니다.

따라서 아직 보증금 회수가 되지 않았음에도 신규 임차인이 들어오는 방식에 대해서는 위험성이 따르므로 신중하게 고민해서 결정하셔야 될 것입니다. 임대인에게 경제적 자력이 있어 보인다면 소송과 강제집행을 통해 해결하시는 게 안전한 방법입니다.

3. 관련 대법원 판례

[대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610, 246627 판결]

원심은, 이 사건 임대차계약은 기간 만료로 종료되었지만 임차인인 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못하였으므로, 피고와 임대인 사이에 이 사건 주택에 관한 임대차관계는 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차기간 이후에도 존속되고 있고, 피고는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인으로서 우선변제권을 선택하여 이 사건 경매절차에서 배당요구를 하였으나 배당을 전혀 받지 못하였으므로, 경매절차에서 이 사건 주택을 매수한 원고(반소피고)에게 대항하여 임대차보증금을 반환받을 때까지 이 사건 주택에 관한 임대차관계(주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차보증금의 반환 시까지 존속되는 것으로 보는 임대차관계)의 존속을 주장할 수 있다고 판단하였다.

나아가 주택임대차보호법은 ‘임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.’(제3조의3 제6항)고 정하고 있고, 제8조는 일정 금액 이하의 소액임차보증금 최우선변제에 관한 규정이며, 주택임대차보호법에서 임차권의 대항력과 우선변제권에 관한 규정에는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 대항력이 생기고 임대차계약증서에 확정일자를 갖추면 우선변제권까지 생긴다고 정하고 있을 뿐, 선순위 임차권 내지 임차권등기의 존재를 소극적 요건으로 정하고 있지 않으므로, 임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다고 판단하였다.

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 주택임대차보호법상 대항력에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다.