임대인이 파혼으로 실거주를 못한경우 갱신거절의정당한사유 인정여부 

1. 사안의 쟁점

 전주지방법원 2022가단12253 판결(2023나18693 판결) 사안입니다.

원고는 주택임대차계약에서의 임차인으로 갱신요구권을 행사하였는데, 임대인인 피고는 혼인할 예정으로 혼인 이후 실거주를 위해 갱신을 거절하겠다고 한 바 있습니다.

그런데 이후 피고는 파혼을 하고 입주할 사정이 없어지게 되어 신규 임차인과 사이에서 높아진 시세만큼 보증금을 올려 새로운 임대차계약을 체결하였습니다.

이에 원고는 피고가 원고를 기망하고, 갱신요구권 행사 방해행위를 하여 이로 인해 손해를 입었다며, 피고를 상대로 추가로 부담하게 될 차임 합계 16,800,000원(=월 700,000원 × 24개월), 중개수수료 1,000,000원, 입주전 청소비 400,000원, 이사비용 800,000원, 에어컨 이전설치비 236,000원, 정신적 손해에 대한 위자료 13,000,000원 합계 32,236,000원을 청구하는 소송을 제기하였습니다.

위 사건에서는 피고(임대인)가 결혼으로 인해 실거주를 할 예정으로 갱신거절을 하였는데, 이후 파혼을 하였다는 사정으로 실거주를 하지 않고 신규 임차인과 임대차계약을 다시 한 것이 정당한 사유가 있는 사정으로 인정될지 여부가 쟁점이 되었습니다.

2. 법원의 판결

피고는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호(임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우)에 따라 원고의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있었다고 주장한다.

임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 참조).

위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정하였거나 갑 제4, 8호증, 을 제2~5, 8호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 피고는 원고의 임대차계약 갱신요구가 가능한 기간 중에는 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 있었던 것으로 보이므로, 피고가 원고의 임대차계약 갱신요구를 거절하였더라도 이는 정당한 사유에 기한 것이어서 이를 위법하다고 할 수 없다. 이를 지적하는 피고의 주장은 이유 있고, 결국 원고의 이 사건 주장은 받아들일 수 없다.

① 이 사건 임대차기간은 2022. 1. 6.까지로 약정되었으므로, 원고는 이 사건 임대차기간이 끝나기 1개월 전인 2021. 12. 6.까지 계약갱신요구를 할 수 있었다. 따라서 원고의 임대차계약 갱신요구권 행사 방해 여부는 2021. 12. 6.까지의 사정을 기준으로 판단하여야 한다(원고와 피고가 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않는 것을 전제로 원고의 편의를 위하여 임대차 종료일을 2022. 2. 6.로 1개월 늦춘 것은 임대차계약 갱신요구권 행사기간에 영향을 준다고 볼 수 없다).

② 피고는 G과 결혼을 하여 이 사건 아파트에 거주하려 하였다고 주장하는바, 이에 관한 사실관계는 다음과 같다.

○ 피고는 2020. 2. 1. 중매를 통하여 G을 만나 결혼을 전제로 하는 교제를 시작하였다.

○ G은 피고가 좋은 사람이니 결혼해야겠다는 생각은 있었지만(갑 제8호증 제8면), 결혼에 관한 논의는 주로 중매인과 양가 부모님들 사이에서 이루어졌다. 피고 측은 G 측에 결혼을 하면 이 사건 아파트에서 살자는 제안을 하였고, G 측과 이 사건 아파트의 임대차보증금을 반환하고 입주하기 위한 자금조달 방법 등에 대해 논의를 하였다.

○ G과 피고는 2021. 9.경 피고의 부모를 만나 인사를 드리고, 2021. 10.경 G의 부모를 만나 인사를 드리고, 피고는 2021. 11.경 예식장에 전화를 하여 문의를 하는 등 결혼을 위한 준비를 계속하였지만, 결국 양가 부모들 사이에서 결혼에 관한 협의가 결렬되면서 2021. 12.월 말경 헤어졌다.

③ 위와 같은 사실을 종합하면, 피고는 적어도 2021. 12. 말경까지는 G과 결혼을 하여 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 있었던 것으로 보인다(이와 달리 피고와 G이 실제로 결혼을 하려는 마음이 있었는지도 증명되지 않았다는 원고의 주장은 받아들이지 않는다).

○ 원고는, 피고와 G이 양가 식구들과 함께 상견례도 하지 않은 점 등 여러 정황에 비추어 보면 둘이 실제로 결혼에 이르게 될 것인지 여부가 확실하지 않았으므로, 결혼을 전제로 한 피고의 실거주 의사는 인정되어서는 아니 된다는 취지로 주장하나, 피고의 결혼 여부가 확실하지는 않았다고 하더라도 앞서 본 바와 같이 피고가 G과 결혼하여 이 사건 아파트에서 거주하려고 하였던 것은 사실로 인정되는 이상 위와 같은 사정만으로 피고의 실거주 의사를 배척하기는 어렵다.

○ 원고는, G에게 이 사건 아파트에서 살 생각이 없었고, 피고 또한 이 사건 아파트로 이사하기 위한 준비를 한 것이 없으며, G에게 대출이 많아서 G이 대출을 받아 이 사건 아파트의 임차인에게 임대차보증금을 돌려주고 이 사건 아파트로 이사하려는 피고의 계획이 실현되기도 어려웠으므로, 피고의 실거주 의사가 인정되어서는 아니된다는 취지로 주장하나, 갑 제8호증의 기재만으로는 G에게 이 사건 아파트에서 살 생각이 전혀 없었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으며, 피고가 이 사건 아파트로 이사하기 위한 준비를 실제로 한 것이 없다거나 G 혼자서는 이 사건 아파트의 임대차보증금 상당액을 대출받기 어렵다는 등의 사정만으로는 피고가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 없었다고 볼 수 없다.

○ 원고는, 피고의 모친이 2021. 11. 16.경 원고와 통화를 하면서는 G이 전세금대출을 받아서 임대차보증금을 돌려줄 것처럼 말했는데, 2021. 12. 11.경 통화를 하면서는 피고가 직접 대출을 받을 것처럼 말하였으므로, 피고가 2021. 12. 11. 이전에 G과 파혼을 하고 이 사건 아파트에 거주하려는 의사가 없어졌던 것으로 보아야 한다고 주장한다. 그러나 피고가 G의 대출로 임대차보증금을 반환하는 것을 필수적인 조건으로 하여 G과 결혼을 하려 한 것이라는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 이상, G이 대출 받은 돈으로 이 사건 아파트의 임대차보증금을 반환하려던 피고 측의 계획이 뜻대로 되지 않았다는 사정만으로 그 즉시 피고의 혼인의사 또는 실거주 의사가 없어졌다고 단정할 수는 없다(피고는 2021. 12. 11. 이후에도 G과 연락을 주고받았다). 따라서 갑 제4호증 및 변론종결 후 제출된 을 제11호증3)의 각 기재만으로는 위 인정을 뒤집고 피고의 혼인의사 및 실거주 의사가 2021. 12. 11. 이전에 없어졌다고 인정할 수 없다.

3. 결론

재판부는 주장과 증거를 통해 임대인이 갱신을 거절할 당시 임대인이 혼인하여 실거주를 할 의사가 실제 있었다고 보았고, 이후 파혼으로 입주하지 않게 되었던 것은 어쩔 수 없는 사정이 있었던 것으로 인정하였고, 결국 원고의 청구를 기각하였습니다.