명도소송승소–임대차계약을 위반한 임차인에게 손해배상책임까지 인정 

1. 사안의 개요

의뢰인은 강남구에 소재한 오피스텔 소유자로서 월세임대차를 체결할 임차인을 구하였는데, 임대차계약서를 통해 임차인에게 ① 2개월 이상 차임연체를 하지 말 것, ② 만료일 전 해지가 될 시 새로운 임차인을 구하는 과정에 협조할 것, ③ 기타 임대인의 임대사업에 차질을 가지게 하지 말 것 등을 의무사항으로 요구하고, 만일 이를 어길 시 계약금 상당액인 1,000만 원을 위약금으로 지급해야 할 것을 특약으로 정하였습니다.

그런데 임차인은 오피스텔에 입주한 이후 2개월 이상 차임 연체를 하였고, 새로운 임차인을 구하여 나가겠다고 하더니 다시 말을 바꾸어 퇴거를 거부하였고, 임대인의 동의 없는 전대차를 임의로 하는 등 특약으로 정한 의무를 모두 위반하였고, 이로 인해 의뢰인은 임차인에게 즉시 퇴거해줄 것을 통지하였으나, 임차인이 계속 무시하자 어쩔 수 없이 법원에 명도소송을 제기하게 되었습니다.

2. 대처 및 결과

의뢰인은 처음에 법무사사무소에 위임하여 사건을 진행하면서 소장까지도 접수를 하였습니다.

그런데 사건 진행 중에 거주자나 점유자가 명확하지 않다는 점이 나타나고, 점유이전금지가처분만으로 추후 인도집행에 문제가 없을지에 대한 확신이 충분치 않았으며, 법원에서 재판부가 위약금 인정에 회의적인 의견을 보이셔서 소송 진행에 어려움을 느끼게 되어, 고민 끝에 사건 위임을 다시 하시게 되었습니다.

사건을 맡은 이후 살펴봤을 때, 의뢰인의 명도소송 제기 전에 이미 전대를 하였을 가능성도 보여서 해당 점유자를 상대로 추가 소송을 별도로 제기하기로 하고 가처분신청도 추가로 하여 가처분 집행까지도 다시 받게 되었습니다.

이후, 상대방 측과 차임 연체 여부, 불법 전대 여부, 위약금 인정 여부에 대해 계속 변론절차를 통해 다투어 갔는데, 다행히 재판부는 저희 주장을 모두 인정해주셨습니다.

상대방의 차임 연체 등 위약에 대해 특약을 정해두었다고 하여도 그 위약금을 모두 청구하고 인정받기는 쉽지 않습니다. 따라서 의뢰인의 입장에서 얼마나 피해를 당하였는지 수차례 강조하여 임차인이 특약을 위반하여 2개월분 이상 차임 연체를 하였고, 새로운 임차인을 구하는 과정에 협조하지 않아 임대인이 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 기회가 상실되었고, 임차인이 임대차 해지 이후에도 계속 퇴거를 거부하였으며, 동의 없는 전대차까지 한 점 등을 통해 임차인이 임대인에게 위약금 1,000만 원을 지급해야 함을 인정받을 수 있었습니다.

임대차계약을 해지해도 임차인이 퇴거를 하지 않으면 명도소송을 제기해야 하는데, 소송과정에서 권리주장을 제대로 하지 못할 시 소송을 다시 해야 한다거나 일부 주장이 인정되지 않아 큰 피해를 입게 될 수가 있습니다. 따라서 처음부터 부동산전문변호사의 자문과 도움을 받아 사건을 조속히 해결할 수 있도록 하셔야 할 것입니다.