전세 계약을 맺고 살고 있는데, 갑자기 해당 주택이 경매에 넘어갔다는 통보를 받고 나가야 한다면, 어떤 기분일까요? 최근 이러한 피해를 겪는 세입자들이 급증하고 있습니다. 이른바 전세사기입니다.
시세보다 높은 가격에 계약을 체결한 뒤, 집을 경매에 넘기고 잠적해버리는 경우가 대표적입니다. 결국 세입자들은 고스란히 경제적 손실을 떠안게 됩니다. 만약 이런 일이 실제로 벌어졌다면, 감정에 휘둘리지 않고 이성적으로 상황을 판단하고, 즉시 대처에 들어가야 합니다.
무엇보다 전세사기는 단순히 보증금을 돌려받지 못하는 문제가 아니라, 형사 범죄일 수 있다는 점을 유념하셔야 합니다. 우선 자신이 사기 범죄의 피해자인지, 그리고 어떻게 대응해야 할지 정확히 판단해야 합니다.
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전세사기, 어떤 경우에 해당할까?
전세사기는 단순한 채무불이행과는 다릅니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다고 해서 무조건 형사고소가 가능한 것은 아닙니다. 전세사기가 형법상 사기죄로 성립하려면, 일정한 요건을 충족해야 합니다.
대표적인 유형은 다음과 같습니다:
애초에 보증금을 반환할 의사나 능력이 없는 경우: 예를 들어 파산 상태이거나, 무자본 갭투자를 통해 전세 계약을 체결했다면, 의도적으로 속여 계약을 체결한 기망행위가 인정될 수 있습니다.
시세보다 지나치게 높은 가격에 계약을 체결한 경우: 고의적으로 가격을 부풀린 뒤, 자금을 받고 잠적하는 수법입니다.
과도한 근저당을 설정하고 이를 숨긴 채 계약한 경우
중개사나 컨설팅 업체가 집주인과 공모한 경우: 허위 매물 계약을 유도하고 수수료를 챙긴 사례도 많습니다.
동일 수법으로 다수의 피해자가 발생한 경우
이와 같은 정황에 해당한다면, 형사고소를 적극적으로 검토하셔야 하며, 사건의 성격상 가능한 빠르게 전문 변호사의 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.
어떻게 고소를 진행해야 할까?
전세사기와 같은 사기 범죄로 형사절차를 밟기 위해서는 먼저 고소장 작성이 필요합니다. 중요한 것은 단순히 억울함을 토로하는 것이 아니라, 법적 근거에 따라 시간 순으로 사실관계를 논리적으로 정리하는 것입니다.
수사기관은 고소장을 접수한 뒤, 혐의가 의심되면 피의자와 참고인 조사를 진행합니다. 이때 피해자는 다음과 같은 사항을 명확히 소명해야 합니다:
피의자의 고의적 기망행위로 판단의 착오에 빠졌다는 점
그 결과 막대한 재산상 손실을 입었다는 점
사기죄의 성립 요건에 부합하도록 진술을 준비해야 하며, 가능한 한 가해자가 기소 의견으로 송치되도록 전문적인 대응이 필요합니다. 이후 검찰 수사와 형사재판을 거쳐 유죄판결이 확정되면, 민사상 손해배상 청구도 가능합니다.
이 모든 과정을 빠짐없이 준비하고, 실질적인 손해 회복까지 이어가려면 형사와 민사에 모두 능숙한 변호사의 조력이 절실합니다.
전세사기 고소, 실제로 해결된 사례
A씨는 공인중개사와 임대인이 공모한 매물 계약으로 인해 전세 보증금을 날릴 뻔한 상황이었습니다. 변호사는 공모 정황, 시세보다 높은 계약금, 반환 능력의 부재 등을 근거로 기망행위에 의한 사기죄가 성립함을 입증하며 형사고소를 진행했습니다.
결국 피의자들은 유죄판결을 받았고, A씨는 이를 근거로 손해배상 소송을 제기하여 계약금 전액을 회수할 수 있었습니다.
B씨는 2년간 1억 2,000만 원으로 전세계약을 체결했고, 한 차례 연장 후 1억 3,000만 원으로 유지했습니다. 계약 종료 후 퇴거 의사를 밝혔지만, 집주인이 자금이 없다는 이유로 보증금 반환을 거부했습니다.
변호사는 임차권등기명령 신청을 통해 대항력과 우선변제권을 유지하도록 조치했습니다. 등기 완료 후 집주인은 새로운 세입자를 들이지 못하게 되어 곧바로 연락을 해왔고, 소송 없이도 보증금 전액과 지연이자까지 반환받을 수 있었습니다.
시간이 지날수록 손해는 커집니다
전세사기를 당한 경우, 시간이 지날수록 회복이 더 어려워집니다. 실제 피해자들은 사기 고소를 망설이다가 재산을 완전히 잃거나, 반환받을 기회를 놓치는 경우도 적지 않습니다.
전세사기는 단순한 임대차 분쟁이 아니라, 형사 문제로 접근해야 하는 중대한 사안입니다. 실제 사기죄로 인정받기 위해선 입증 전략과 법적 해석이 필요하며, 철저한 자료 준비가 뒷받침되어야 합니다.
전세사기 관련 형사 고소를 고민 중이시라면, 빠르게 전문 변호사의 도움을 받으셔서 실질적인 회복 방안을 마련하시기 바랍니다.
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