집주인이 전세보증금 안 돌려줄 때 해야 할 일 

전세 계약을 통해 안정적인 주거 환경을 마련하려는 분들이 많습니다. 그러나 최근 전세사기 피해 사례가 급증하면서, 임대차보증금을 제대로 반환받지 못하는 문제가 심각하게 대두되고 있습니다. 특히 이중 계약, 깡통전세 등 사기 수법을 이용해 고의적으로 임차인의 보증금을 가로채는 경우뿐만 아니라, 계약 만료 후에도 여러 핑계를 대며 반환을 지연하는 사례도 빈번합니다.

이사 일정이 촉박하거나, 부동산을 구입하기 위해 반드시 보증금을 돌려받아야 하는 상황에서 집주인이 반환을 미루면 상당한 경제적·정신적 피해를 입을 수 있습니다. 따라서 전세사기 피해를 최소화하고, 임대차보증금을 신속하게 돌려받을 수 있는 법적 대응 방법을 정확히 아는 것이 중요합니다.

전세보증금 반환, 법적 대응이 필요할 때

전세 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 하지만 일부 임대인은 이중계약, 깡통전세 등의 수법으로 고의적으로 보증금 반환을 거부하거나, 본인의 사정을 이유로 지급을 미루기도 합니다.

이때 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 할 수 있는 첫 번째 조치는 내용증명 발송 및 임차권등기명령 신청입니다. 이러한 조치로도 반환을 거부할 경우, 최후의 수단으로 임대차보증금 반환청구 소송을 진행해야 합니다. 다음은 실제 사례를 통해 보다 구체적인 대응 방법을 살펴보겠습니다.

계약 만료 후에도 보증금을 받은 사례

A씨는 2018년 2월 20일부터 2020년 2월 19일까지 보증금 1억 2,000만 원에 전세 계약을 체결하고, 확정일자를 받았습니다. 이후 임대인 B씨와 계약을 연장하여 보증금을 1억 3,000만 원으로 증액하고, 2024년 2월 19일까지 계약을 유지하기로 했습니다.

2023년 11월, A씨는 계약을 연장하지 않고 만기일에 맞춰 퇴거할 계획을 임대인에게 알렸습니다. 하지만 B씨는 본인의 사정을 이유로 보증금 반환이 어렵다고 주장하며, 새로운 임차인이 들어와야만 보증금을 줄 수 있다는 입장을 고수했습니다.

더욱이 부동산 시세 하락으로 역전세 현상이 발생하면서, 보증금 반환이 더욱 불투명해졌고, 결국 A씨는 법적 조치를 고려하게 되었습니다.

임차권등기명령과 소송의 효과

법무법인 새움에서는 A씨의 권리를 보호하기 위해 다음과 같은 조치를 진행했습니다.

1⃣ 임차권등기명령 신청

임차권등기명령이 발효되면 임대인은 해당 부동산을 다른 임차인에게 임대할 수 없으며, 매각 시에도 임차인의 보증금 반환이 우선적으로 고려됩니다.

경제적 압박을 받은 B씨는 결국 보증금을 반환하겠다고 연락해왔습니다.

2⃣ 임대차보증금 반환청구 소송

소송을 통해 보증금뿐만 아니라 지연이자 및 소송비용까지 청구할 수 있습니다.

본 사무소는 승소 가능성이 높음을 B씨에게 설명하며, 이자와 소송비용까지 포함된 금액을 반환해야 한다고 강력하게 주장했습니다.

결국 B씨는 추가 비용 부담을 피하기 위해 협상을 진행하였고, A씨는 보증금과 함께 지연이자 및 소송비용까지 포함된 금액을 안정적으로 반환받을 수 있었습니다.

소송은 최후의 수단! 먼저 시도할 수 있는 법적 조치

전세사기 피해를 입었을 때, 무조건 소송부터 진행하는 것은 바람직하지 않습니다. 소송은 시간과 비용이 소요되기 때문에, 가능한 한 상대방이 스스로 반환하도록 압박하는 전략을 먼저 고려해야 합니다.

✅ 내용증명 발송

법적 조치를 취할 의사가 있음을 공식적으로 알리고, 상대방에게 심리적 압박을 가하는 방법입니다.

✅ 임차권등기명령 신청

임대인의 경제적 손실을 유발하여 보증금 반환을 유도할 수 있습니다.

✅ 협상 및 조정 시도

변호사를 통해 협상을 진행하면 임대인이 더 빠르게 대응하는 경우가 많습니다.

위와 같은 조치에도 불구하고 보증금 반환이 이뤄지지 않는다면, 그때 임대차보증금 반환 소송을 진행하는 것이 가장 효과적입니다.

전세보증금을 돌려받지 못하는 상황에 놓였다면, 신속하고 전략적인 법적 조치가 필요합니다. 내용증명 발송, 임차권등기명령 신청, 임대차보증금 반환 소송 등의 절차를 적절히 활용하면 집주인이 반환을 미루는 것을 막고 보다 유리한 협상을 이끌어낼 수 있습니다.

다만, 개인이 법적 절차를 진행할 경우 소송 비용과 시간 부담이 클 수 있으므로, 변호사의 도움을 받는 것이 효과적입니다. 변호사가 개입하면 집주인에게 강한 법적 압박을 가할 수 있을 뿐만 아니라, 협상 과정에서도 보다 유리한 결과를 도출할 수 있습니다.

만약 임대차보증금 반환 문제로 어려움을 겪고 있다면, 전세사기 및 임대차 소송에 대한 경험이 풍부한 형사전문변호사의 조력을 받아 보다 빠르고 확실한 해결책을 마련하시길 바랍니다.