임차물에 수선을 요하는 경우 합리적인 대처방법 



1. 임대인에게 수리의무가 발생하는 경우란?

가.  임차한 건물에 누수, 파손 등으로 인하여 수선이 필요한 경우 임차인의 입장에서는 남의 건물이라 자신의 돈으로 수리하기는 아깝고 수리를 안 하고 그냥 있을 수도 없어 난감한 경우가 있을 수 있습니다.

나.  상식적으로 보자면, 창문이 깨지거나 형광등의 수명이 되어 교체가 필요하는 경우야 뭐 건물주인에게 수리를 요구하고 비용을 청구하는 것은 좀 그런데, 전문가가 아니고서야 정확한 진단과 처치가 어려운 누수, 누수로 인한 곰팡이, 누수로 인한 누전, 크랙, 자연재해로 인한 침수, 파손, 그리고 고가의 보일러, 시스템에어컨(애초 건물주인이 설치한 것), 방화문, 방화유리, 대리석 등 건물 내장재의 파손 고장 등의 경우에는 임대인이 부담하는 것이 당연하므로 상식상 임차인은 건물주인에게 수선을 요구합니다. 그러나 이런 요구를 받은 건물주인은 입장에서는 월세 수입을 위해 재산세 정도 외에는 지출을 해 오지 않았기에 갑작스런 수리요구에 과연 건물주가 부담하는 것인지 의문이 들 수 있습니다. 임대인 입장이라면 왠만한 것은 실사용자인 세입자가 그냥 수리했으면 하는데 하는 상식적인 심리가 작용하겠지요

다. 이에 관해 법적인 기준을 말하자면 대법원 판례는 별 비용을 들이지 않고 쉽게 수리할 수 있는 부분이면 임차인이, 그렇지 않은 경우에는 임대인에게 수리의무가 있다고 판시하고 있습니다. 특히 임대인의 입장에서는 임차물의 하자의 근본 원인이 건물 공용부분의 문제에 기인하는 경우 그 원인을 파악하기 위한 전문가의 점검비와 혼자만 부담할 수 없는 막대한 수리비 때문에 수리를 해 주기가 난감하여 수리를 해 주지 않고 수수방관하거나 임시방편의 수리를 해 주고 수리를 다 해줬다며 버틸 가능성이 높습니다. 

   예를 들면 건물의 노후화로 인하여 건물 옥상에서부터 누수가 되어 당해 임차물에 누수, 누전의 문제가 발생하거나, 공용부분의 공동 배관에서부터 누수가 되어 당해세대 천장에서 누수가 되는 경우, 혹은 윗집 어느 세대의 공사로 인하여 당해 임차물의 균열이 발행하는 경우 임대인의 입장에서 난감하기 짝이 없습니다. 그런데 이와 같은 하자는 쉽게 고칠 수 없고 어느정도의 비용을 요하는 것일 뿐만 아니라, 임차인의 입장에서는 누구의 잘못이든 임차물의 사용대가로 차임을 지급하고 있는 것이므로 그에 대응하여 완전한 임차물의 상태를 유지할 것을 요구할 수 있는 것이어서 비록 그 임차물의 하자 발생에 임대인에게 귀책사유가 전혀 없는 경우라도 수리를 요구할 수 있습니다.

관련하여, 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결은, “임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을, 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무'라 한다)를 부담하는 것이므로(민법 제623조), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면, 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이는 자신에게 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지다.”라고 판시한 바 있습니다.



2. 수리요구는 할 수 있어도 수리비는 청구 못하는 경우?도 있어 주의를 요함

가.    여기서.. 임대인에게 수리의무가 있다고 하여 임차인이 수리 후에 임대인에게 수리비를 청구할 수 있을 까요?

       유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고 필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말합니다. 이러한 유익비 또는 필요비는 임대인에게 청구할 수 있다는 것이 일반적인 임대차 지식이라 수리 후 그 수리비용을 필요비로서 임대인에게 청구할 수 있다는 답변이 법률가에게서도 쉽게 나옵니다.

나.   그런데 임대차계약 시 원상회복의무를 약정한 경우 필요비 유익비를 상환청구할 수 없다는 것이 대법원 판례이고, 실제 임대차계약서의 조항에는 원상회복약정이 부동문자화 된 경우가 많이 있거나, 특약사항 수기로 원상회복의무 조항을 삽입하는 경우가 종종 있으므로 이런 경우 임차인이 직접 수리하고 필요비 명목 혹은 건물의 객관적 가치를 증가시킬 정도의 수리여서(예를 들면 자연재해로 인한 파손 부분의 수리) 유익비에 해당한다 하더라도 임대인에게 그 다액의 비용을 청구할 수 없을 가능성이 높다는 점에 유의해야 할 것입니다.

대법원 73다2010판결

 “건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장을 할 수 없다. ”



다.  그렇다고 누수, 파손으로 인한 부분을 수리하지 않고 가만히 있을 수는 없기에 손쉽게 수리할 수 있는 부분이 아니라면 임대인에게 임대인의 비용으로 직접 수리할 것을 문자, 내용증명우편으로 강하게 요구하여야 합니다.



3. 수리를 안 해주면 임대차 해지 후 보증금과 손해도 청구 가능하나, 차임을 전부 주는 것이 전략상 유리?

가.   위와 같은 요구에도 임대인이 수리를 하지 않을 경우, 수리를 요하는 시점에서부터 실제 수리를 완료할 때까지 사용할 수 없는 부분에 한해 차임을 지급을 거절할 수 있고, 수리의무 위반을 이유로 임대차계약을 해제하고 보증금반환 및 손해 배상을 청구할 수도 있습니다. 이때 손해배상을 구하고자는 마음을 먹었다면 증거자료를 철저히 구비해야 합니다.

     통상 상가 임대차의 경우 누수 누전 균열 등 수리를 요하는 문제로 인하여 영업손실이 발생하였다며 손해배상을 구하는 경우가 종종 있지만 뒤늦게 증거를 확보하려니 막막한 경우가 발생합니다.

나.   그리고 무엇보다 주의해야 할 것은 통상 임대차 목적물의 부분적인 누수, 파손 등으로 인하여 일부 수리를 요하는 부분이 있더라도 그것이 임대차 목적물 전체를 사용할 수 없는 정도의 경우나 영업손실이 매우 심각한 경우는 거의 없으므로, 수선의무를 이행하지 않았다는 이유로 홧김에 차임 전체를 지급하지 않으면 내심 그래도 계속 임차물을 사용하는 것이 이익이 되고 나중에 권리금을 받고 팔수도 있어 끝까지 유지하고 싶어도, 그 연체 차임액이 일반 임대차의 경우 2기 이상, 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가 임대차의 경우 3기 이상에 이르게 되어 임대인으로부터 차임연체를 이유로 한 해지를 당할 수 있고, 그땐 분명 임대인이 원천적인 잘못을 했음에도 장사도 못하고 투자금(권리금)도 회수하지 못하고 중간에 쫒겨 나면서 시설투자한 부분의 원상회복비용까지 보증금에서 공제당하고 나갈 수도 있다는 것입니다(쪽박).

• 민법 제640조(차임연체와 해지)

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

•  상가건물임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지)

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다

다.    따라서 임대인이 수리를 안 해준다고 해서 홧김에 차임을 지급을 하지 않거나 사용할 수 없는 부분을 초과하는 정도의 차임을 지급하지 않는 것은 오히려 임대인의 해제를 유도하여 투자금 회수도 하지 못하고 원상회복비용을 물고 쫒겨나는 피해를 야기하는 결과가 될 수 있다는 사실을 유념해야 하고, 그렇다고 당장 자기 돈으로 수리한다 하더라도 원상회복의 특약이 있는 경우 유익비, 필요비로 상환청구할 수 없으니 임대인에게 차임은 꼬박꼬박 지급하면서 수리를 계속적으로 요청하여 임대인의 지출로서 수리를 하도로 유도 하는 것이 현명한 방법이라 할 것입니다.

       수리를 요하는 부분 만큼의 차임은 미수리기간동안 그 지급의무를 면하는 것이기는 하나, 임차면적 대비 수리하지 않아 사용할 수 없는 부분의 비율적 면적은 사회통념으로 정하여야 하고(200만원 월세의 20평 임차식당에서 천정 오물누수로 사회통념상 약 2평 –10%-정도 사용하지 못한 것으로 본다면 월 20만원 월세는 수리를 요하는 시점에서부터 수리완료시까지 지급의무가 없는 것입니다.) , 사회통념으로 정한다는 것은 재판단계가 아닌 임차인의 주관적인 판단 단계에서 항상 정확한 것은 아니므로 일단 차임 전부를 지급하는 것이 유리하다(해지차단측면)는 것입니다.



4. 임대인의 대처법

반면 임대인의 입장에서는 임차물의 하자가 별다른 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 부분이 아니라면 즉시 수리를 해 주어야 해당 부분의 비율적인 차임손실을 최소화 할 수 있고(법의 판단을 받으면 사회통념상 사용할 수 없는 부분의 차임은 못 받는 것이니 이미 받았다면 돌려 줘야 하는 일이 발생할 수도 있습니다), 만일 임차인이 부분적인 수리를 요하는 정도임에도 전체 차임 지급을 2기, 3기에 이르기까지 거절한다면 해제한 뒤 명도를 청구할 수 있을 것이고, 걸린 보증금액이 작고 임차인이 지속적으로 이유 없이 차임지급을 전부 거절할 것으로 예상된다면(임대인과의 언쟁, 욕설, 실력다툼으로 인하여 감정이 매우 상한 경우) 명도시까지의 연체차임, 원상복구비, 관리비 등을 감안하면 최대한 신속히 명도소송을 제기하여야 할 것입니다.



5. 결론

정리하자면 임차인은 임차물에 비용이 제법 들고 손쉽게 고칠 수 없는 부분이 있고, 임대인과의 계약서상 원상회복특약이 있는 경우, 그래도 차임은 꾸준히 지급을 하면서 임대인 지출로서 수선을 유도하는 것이 유리하고, 임대인 입장에서는 임차물을 사용할 수 없는 범위 내에서는 차임액이 부분적으로 감액될 수 있기에 최대한 신속히 수선하여 주어야 할 것이고, 만일 전체적인 차임 연체가 있는 경우 신속히 해제하고 연체차임, 원상복구비 등 각종 공제 후 잔액의 보증금을 지급받음과 동시에 명도를 구하는 것이 손실을 최대한 손실을 줄이는 방법이 될 것이며, 이는 설혹 임대인으로서도 잘못이 없는 공용부분 하자의 문제로 인하여 수선의무가 발생한 경우에도 마찬가지라 할 것이므로(예 :옥상부분 균열 누수, 공동배관의 누수로 인하여 임차물에까지 누수가 발생하는 경우) 최대한 공용부분관리자와 협의하여 신속히 수리를 하여 주거나, 당장 그것이 곤란하다면 적당한 수준에서 임시방편의 수리를 해 주는 내용으로 최대한 임차인과의 원만한 합의를 유도해야 할 것입니다.

그렇지 않으면 임차인이 수선의무 위반을 이유로 임대차를 해지하고 보증금 반환 및 손해를 구하면 응해야 하고, 임차인이 나가고 나더라도 당장 임대인의 돈으로 수리비를 모두 부담하기도 곤란하여(공용부분의 원인) 수리도 못한 상황에서 조기에 새로운 임차인을 구하기는 쉽지 않겠지요.