📌부동산 전세/월세 계약 체결 전후 확인할 사항 

1. 계약 체결 전 확인할 사항

1. 부동산의 하자 여부 확인

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계약할 대상 부동산 등기부등본을 열람해서 부동산에 압류, 가압류, 가처분, 근저당권, 전세권 등이 설정되어 있는지 봐야 합니다.​

만일 부동산에 법률상 제한이 있으면 향후 보증금을 돌려받기 어려울 수도 있으므로 계약 체결 전 어떤 위험요소가 있는지 확인해야 하고, 계약서에 기재된 보증금, 월세, 임대차기간을 반드시 확인해야 합니다.

2. 계약 체결 후 확인할 사항

1. 대항력, 우선변제권 확보

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​1) 대항력​

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.

즉, 주택의 인도(점유)와 전입신고라는 두 요건을 갖춘 때 대항력을 인정하고 있습니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항).

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따라서, 임차인이 주택을 인도받아 점유하고 전입신고를 하였다면, 그 다음날 오전 0시부터 제3자에 대항할 수 있고, 대항력을 취득한 시점 후에는 소유자(임대인)가 변경되더라도 새로운 임대인에게 임차권을 주장할 수 있는 것입니다.

2) 우선변제권​

우선변제권이 발생하려면 대항력과 확정일자를 모두 갖추어야 하는데, 우선변제권 기준일은 둘중에서 늦은날짜를 기준으로 합니다.​

임차인의 우선변제권은 경매 등 절차에서 저당권과 동일한 취급을 받는데 다만, 위와 같은 우선변제권을 행사하기 위해서는 그 전제인 대항력 요건(주택의 점유와 전입신고)을 경매절차 중 배당요구의 종기까지 유지하고 있어야 합니다.

3. 임대차계약 종료하는 방법

가. 임대인이 종료하는 방법​

임대인은 임대차기간 만료 6개월 전~1개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 계약조건 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하여야 임대차계약이 종료됩니다.

통지하지 않을 경우, 그 기간이 끝난 때에 직전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차 한 것으로 간주되어 계약이 갱신됩니다.​

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나. 임차인이 종료하는 방법

임차인은 임대차 기간 만료 1개월 전까지 임대인에게 통지해야 임대차 계약이 종료됩니다.

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​다. 묵시적 갱신의 경우​

묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대차 계약 해지 가능하고 이때 임대차 계약은 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지됩니다.

4. 임대차계약 종료하였으나 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우

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임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 임차인은 대항력, 우선변제권 유지를 위해 이사하지 못하는 상황 발생할 수 있는데요,

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임차인이 다른 곳으로 이사를 가더라도 임차권등기명령제도를 활용하여 보증금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있고, 주택임대인이 임차권등기를 말소시키려면 보증금반환의무를 먼저 이행해야 합니다.

최후의 수단으로 임차인은 임대인에게 임대차보증금 반환청구 소송을 할 수 있습니다.