임차권등기명령 : 보증금 보호를 위한 수단 

최근 몇 년 간 전세값 하락으로 인해 세입자에게 보증금을 전부 지급하지 못하는 사례가 빈번히 발생하고 있습니다. 계속된 부동산 경기 위축으로 인해 이러한 경향은 당분간 지속될 것으로 보이는데요.

보증금 전액을 돌려받지 못할 위기에 놓인 임차인은 임차권등기명령 제도를 활용하여 임대차보증금을 확보할 수 있습니다.

임차권등기명령이란?



주택임대차보호법에서는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 대항력이 발생한다고 규정하고 있습니다.

따라서 만약 임차인이 임대차계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 채로 이사를 가게 된다면, 더 이상 대항력 요건을 갖추지 못하게 되며, 우선변제권 또한 상실하게 됩니다.

임차권등기명령은 위와 같은 경우 임차인이 이사를 하여 대항력 요건을 상실하더라도 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있게 하는 제도입니다.



주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)

① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.



임차권등기명령 신청방법



1. 임차권등기명령은 임대차계약이 종료된 후, 보증금을 반환 받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다. 이때 보증금을 반환 받지 못한 경우란, 보증금 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론이고 일부를 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.

2. 임차권등기명령은 임차주택의 소재지 관할 법원에 신청할 수 있으며, 신청서에는 주택임대차보호법 제3조의3 제②항 각 호에서 규정하고 있는 내용을 포함하여 임차권등기명령을 신청하게 된 이유를 일목요연하게 작성해야 합니다.

3. 위와 같이 임차인이 임차권등기명령을 신청하면, 법원은 변론 없이 재판을 열 수 있으며 임차인의 신청이 이유 있다고 판단하는 경우 임차권등기명령 결정을 내리게 됩니다. 이 경우 임차권등기명령 결정이 임대인에게 고지된 때에 그 효력이 발생하고, 임차주택의 등기부등본에 임차권등기가 경료됩니다.

임차권등기명령의 효과

• 임차권등기명령이 된 경우 임차인은 점유를 상실해도 종전에 취득한 대항력을 유지할 수 있으므로, 임차인이 이사를 가야하는 경우에는 이 제도를 활용하는 것이 효과적입니다.

• 임대차계약이 종료된 경우 임대인의 임차보증금반환의무와 임차인의 임대차목적물반환의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이나, 임차권등기명령이 이루어진 경우 임대인의 임차보증금반환의무는 임차인의 임차권등기말소의무보다 선이행되어야 하기 때문에 실질적으로 임차인에게 보증금반환을 촉구하는 기능을 하게 됩니다.

• 다만, 부동산 등기부등본에 임차권등기가 경료되면 현실적으로 임대인이 새로운 임차인을 구하는 데 많은 제약이 발생하게 될 것이므로, 임대인의 자력 여부 등 상황을 종합적으로 검토하여 임차권등기명령을 신청해야 할 것입니다.