가계약금, 돌려받을 수 있을까? 

부동산 매매계약이나 전세계약을 체결하기 전에 "우선 가계약금으로 얼마라도 넣어달라" 라는 말을 많이 들어보셨을텐데요.

만약 이렇게 가계약금을 지급하였는데, 실제로 계약을 체결하지 않게 되었다면 이미 지급한 가계약금을 돌려받을 수 있는 것일까요?

오늘은 가계약금의 법률적 의미와 효과에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

가계약금이란?

가계약금이라는 말은 법률적 용어는 아니지만 거래 일반에서 흔히 쓰이는 말입니다.

가계약금은 통상 매매계약 체결을 위한 정식 계약서를 작성하기 전에 계약금의 일부로서 지급하는 금원으로, 거래를 잠시 유보하겠다는 의미로 통용되고 있습니다.



[서울중앙지방법원 2022. 5. 20. 선고 2021나67741 판결]

부동산임대차계약의 체결에 앞서 임차인이 임대인에게 교부하는 가계약금은 당사자의 통상적인 의사나 약정의 취지에 비추어 기본적으로 임차인이 임대인에게 임차목적물에 관한 임대차계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로서, 본계약이 체결될 경우에는 그 임대차보증금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하게 된다



가계약금의 법률적 효과

그렇다면 가계약금만 지급한 경우 본계약이 성립한 것으로 볼 수 있을까요?

대법원 판례는 매매계약의 성립에 관하여 매매계약의 중요부분에 관한 의사합치, 즉, 매매의 목적물, 매매대금, 대금지급시기 등 본질적인 사항에 대해 쌍방 당사자의 합의가 있었다면 매매계약이 성립되었다고 보는 입장입니다.

• 계약성립에 관한 판례의 기준 [대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결]

  계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다.

따라서 가계약금만 지급되었거나 가계약서만 작성된 상황이더라도 적어도 매매목적물이 특정되고, 매매대금과 지급시기, 지급방법 등을 구두상으로라도 정한 경우라면 본 계약이 성립된 것으로 인정되는 것입니다.

따라서 매수인이 가계약금을 지급할 당시 매매계약의 중요부분의 합치가 없었다면, 본계약은 성립하지 않은 것이 되므로 지급한 가계약금은 부당이득반환법리에 의해 매수인에게 반환되는 것이 마땅할 것입니다.

가계약금과 해약금 약정

그렇다면 매수인이 가계약금만 지급한 상황에서 계약의 중요부분에 대한 합치가 이루어져 본계약이 체결된 것으로 인정된 경우, 계약을 해제하기 위해서는 지급한 가계약금을 포기하거나 배액을 상환하여야 하는 것일까요?

이는 가계약금에 관하여 민법 제565조 제1항의 해약금 법리가 적용되는지 여부에 관한 문제입니다.

이에 대하여 대법원 판례(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결)는 "가계약금에 관하여 해약금 약정이 있다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 하고, 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고 2에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다" 라고 판시한 바 있습니다.

요컨대, 계약금의 일부인 가계약금을 지급받은 것만으로는 가계약금을 해약금으로 하는 별도의 약정이 있지 않은 한 해약금으로서의 효력이 발생한다고 보지 않으므로, 이 경우 계약을 해제하기 위해서는 가계약금이 아니라 정식 계약금(매매대금의 10%)을 지급한 뒤에 이를 포기하거나 배액을 상환해야 하는 것입니다.

가계약금은 부동산 거래 실무에서 상당히 자주 활용되는 수단이기에 이와 관련된 법률 분쟁도 빈번히 발생하고 있습니다. 가계약금 지급 및 계약 해제 관련된 문제로 어려움을 겪고 있다면 법률전문가의 도움을 받아 빠르고 정확하게 문제를 해결하시기 바랍니다.