[명도소송]계약 기간 끝나기 전 명도소송, 미리 제기해도 될까? 

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1️⃣ 실제 사례

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김씨(원고, 임대인)는 서울 소재의 아파트를 매도인 A로부터 구입하여 아파트 소유자가 되었습니다. 그리고 곧바로 김씨는 매도인 A씨와 임대차계약을 체결하여 A씨가 4년동안 그 집에서 임차인으로 살기로 임대차 계약을 체결합니다. (본인이 살고 있는 집을 다른사람에게 매매하면서 그 집에 임차인으로 거주하기로 하는 매매계약을 하는 경우가 왕왕 있습니다.)

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​A(매도인/임차인)는 부인B 와 함께 이 아파트에서 거주하며 생활하였는데, A는 "본인은 세금 문제가 있어 본인 명의로 주소이전이 힘드니 부인 B명의로 임대차계약을 체결하면 안되겠냐"고 하여 김씨도 동의해 주었습니다. 이후 계약기간이 만료되어 임대인 김씨는 A에게 "임대차기간이 만료되면 자신이 실거주 할 계획이므로 계약 갱신은 거절한다"는 내용으로 내용증명을 보냅니다.

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그러자 A는 억지 주장을 하기 시작합니다. 매매계약서상 특약으로 "매도인이 전세보증금 5억원으로 4년간 임대하기로 한다"고 되어있는데, "매도인은 부인B가 아니라 자신(A)이므로 임대차계약서상 임차인의 명의를 자신(A)으로 바꿔 4년 더 거주하겠다. 법대로 해라"

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2️⃣ 계약기간 만료전 미리 소송 가능?

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중요한 것은 김씨가 A를 상대로 명도소송을 제기한 것이 아직 임대차 계약기간이 만료되기 전​이라는 것입니다. 계약 기간이 끝나기 전에 소송이 가능할까요?

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​원칙적으로 명도소송을 제기하려면 임대차 계약기간이 만료되거나, 계약해지 등의 사유로 임대차계약이 종료되어야 합니다, 하지만 임대차계약 기간 만료 이전이라 하더라도 "명도 거부 의사"를 분명하게 표시했다면 미리 명도소송을 제기할 수 있습니다. 이것을 법률용어로 "장래 이행의 소"라고 하는데요.

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김씨가 정중하게 계약 갱신을 거절 하자 A는 "계약서대로 하자. 계약서에는 분명히 매도인이 임대차 계약을 체결하기로 되어있는거 아니냐. 매도인은 부인 B가 아니라 나 A이니, 계약서대로 내가 4년 더 살면 되는거 아니냐, 법대로 해라" 라고 주장했다고 했죠. 이처럼 임대차계약의 종료일이 되더라도 임차인들이 이 사건 부동산을 임의로 인도할 것을 기대할 수 없는 경우에는 미리 청구할 필요가 발생하므로 미리 동산 명도소송을 제기할 수 있게 되는 것입니다.

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​3️⃣ 미리 청구 할 필요?

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그렇다면 '미리 청구 할 필요'는 언제 인정될까요? 판례는 '채무자가 미리 채무의 존재를 다투기 때문에 이행기가 도래하였을 때 임의로 이행을 기대할 수 없는 경우" 라고 정의하고 있습니다. 실제로 이 사건의 김씨도 소송이 진행되자 말을 바꿔서 "계약기간이 끝나면 나갈 생각이었으므로 부적절한 소송이다"라고 반박하였는데요.

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이렇게 장래이행의 소를 제기하기 위해서는 장래 이행 청구의 필요성을 인정받을 수 있도록 구체적인 사정을 설들력있게 제시해야 합니다. 따라서 계약기간 끝나기 전 명도소송은 명도소송전문변호사의 조력을 받아 진행하는 것이 좋습니다.

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3️⃣ 점유이전금지 가처분신청

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김씨가 A와 B를 상대로 명도소송을 제기하는 경우, 반드시 고려해야하는 것이 있습니다. 바로 점유이전금지 가처분입니다. 명도소송을 진행하고 있는 도중에 임차인 A가 제3자에게 다시 임대차계약을 체결하여 제3자가 거주를 시작한다면 어떻게 될까요?

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명도소송에서 승소한다고 하더라도 임차인이 제3자에게 또 다른 임대차 (전대차)를 체결하게 된다면 임대인은 승소 판결문을 받아놓고도 무용지물이 되어버리는 결과가 발생하게 됩니다. 왜냐하면 임대인 김씨가 임차인 A,B 에게 소송을 제기해 받은 판결문은 A,B에게만 효력이 미칠 뿐 다른사람에게는 명도소송의 판결문 효력이 미치지 않기 때문입니다.

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​4️⃣ 안전한 명도소송을 위해

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점유이전금지가처분을 하게 되면 점유자가 바뀐다고 하더라도 안전하게 강제집행을 할 수 있는데, 새로운 점유자를 강제로 퇴거시킬 수 있는 승계집행문으로 해결 할 수 있으므로 불필요한 시간적, 경제적 손실을 막을 수 있게 됩니다. 이런 이유로 점유이전가처분이 의무는 아니지만 명도소송을 하게되면 반드시 고려하게 되는 것이지요.

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5️⃣ 점유이전금지 가처분 어떻게?

​▲ 부동산 등기부등본, 임대차계약서 등 가처분 대상이 되는 목적물과 계약 사실을 소명할 수 있는 서류

​▲ 토지대장, 건축물 대장 등 목적물의 가액을 산정할 수 있는 서류

​▲ 가처분이 왜 필요한지 사유를 기재한 가처분신청서 등의 서류를 꾸려서 인지와 송달료를 납부하여 신청하게 되는데요,

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가처분신청서는 신청을 하는 취지와 사유를 소명할 때 1) 보전이 되는 권리가 무엇이며, 2) 보전을 해야할 필요성이 있음을 명료하게 작성해야 합니다. 이렇게 가처분신청을 하게되면 보통 법원은 보증보험이나 현금으로 공탁금을 걸도록 하여 결정문을 내려주게 됩니다. 저희 명도소송변호사는 최대한 임대인의 부담을 덜기 위해 현금 대신 보증보험을 통한 공탁이 이뤄지도록 세심하게 신경쓰고 있습니다.

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오늘은 ▲ 계약기간이 만료되기 전이라 하더라도 명도소송을 진행할 수 있는 경우와 ▲ 명도소송을 제기할 때 반드시 고려해 보아야 할 점유이전금지가처분에 대해 알아보았습니다. 만약 임차인이 집을 나가지 않을 것이 염려된다면 1) "무조건 계약기간이 끝날 때 까지 기다린다"거나 2) "무조건 소송을 제기해야 한다"는 등 단순하게 결정을 하기 보다 현재 상황을 객관적으로 판단하고, 해결을 위한 가장 좋은 선택이 무엇인지 명도소송변호사 세륜과 논의 해 보시기 바랍니다.

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