[계약파기] 매수인 잔금 일부 입금 후에도 계약 해지 가능1️⃣ 

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부동산 시장이 과열되었던 시기에는 눈뜨고 일어나면 아파트 가격이 치솟아 계약파기를 주제로 한 상담이 많이 들어왔었습니다. 최근 들어서도 부동산 경기가 조금씩 활기를 되찾는 분위기가 되면서 계약해제,해지,파기 상담이 다시 들어오고 있는데요,

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저희 계약파기 전문변호사 사무실에서 완벽하게 승소했던 부동산 계약파기 승소사례를 소개하겠습니다

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​1️⃣ "배액 배상할테니 계약 해제합시다!"

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의뢰인 A는 아파트 매도인이었습니다. 한달 전에 매수인과 아파트 매매 계약을 체결하고 계약금 10%를 받으셨다고 합니다. (중도금은 없었고, 잔금만 있는 계약이었습니다.) 그런데 의뢰인(매도인) 개인적인 이유로 자금 계획이 흐트러지는 바람에 아파트를 팔지 않고 계속 그 곳에 살아야만 하는 사정이 생긴 것입니다.

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그래서 매도인은 급하게 부동산에 연락해서 "사정이 생겼으니 매매계약 해제할게요. 매수인에게 전달해주시고요, 계약금 배액을 줄테니 계좌번호달라고 알려주세요"라고 계약해제 통보를 했습니다. 그러나 매수인은 계약을 해지할 의사가 없다고 밝히며, 매매대금의 일부 금액을 매도인에게 입금해 버립니다. 계좌번호를 몰라 돈을 돌려줄 수 없게 된 의뢰인은 난처해 하며 저희 송파 계약파기전문 변호사 사무실을 급하게 찾아주셨던 것입니다.

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2️⃣ 민법의 배액배상 조항

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우선 매도인이 일방적으로 계약해제 통보를 떳떳하게(?) 할 수 있는 것은 우리 민법의 규정 때문에 그렇습니다.민법 제565조 제1항의 규정을 보면, 매매의 일방(매수인)이 계약금을 상대방(매도인)에게 교부한 경우 특별한 약정이 없는 한 어느 당사자가 이행에 착수할 때까지 매도인은 계약금 배액을 매수인에게 상환하고, 매수인의 경우에는 줬던 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다' 고 되어있습니다.

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​아마 부동산에 관심있으신 분들은 대부분 이 민법상 "배액배상 조항"을 잘 알고 계실텐데요. 계약파기전문변호사를 찾아주신 저희 의뢰인도 이 민법 규정에 따라 '계약금 배액을 줄테니 해제하겠다'고 통보를 하셨던 것이었지요.

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2️⃣ 매수인의 입금

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계약금 두배를 물어준다고 했으니 해제되리라고 생각했던 의뢰인은 그로부터 몇 시간 지나지 않아 매수인이 보낸 돈을 확인하게 됩니다. (돈 액수에 대해서는 구체적으로 말씀드리기는 어렵지만, 전체 매매대금에 비추어 봤을 때는 3%도 안되는 금액이었습니다).

놀란 매도인은 매수인에게 전화를 했지만, 그 이후로 매수인은 전화를 받지도 않았고 문자를 해도 묵묵부답이었습니다. 배액배상을 해주고 싶어도 계좌번호를 모르고, 매수인은 해제 통지를 받고도 돈 조금 보내놓고는 연락을 끊어버리니, 어찌할 바를 몰라 의뢰인은 그저 시간만 흘러 보내고 있었는데요, 그러던 어느날 법원으로 부터 본인 아파트에 '부동산처분금지 가처분'이 결정되어 등기까지 된 사실을 통보받았습니다.

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(*부동산처분금지 가처분이란, '내가 상대방 부동산에 권리가 있는데, 소송을 해서 내가 권리자임을 인정받아야 하니 긴 소송기간 동안 부동산을 팔아버리지 말 것을 등기하는 것'입니다.)

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매도인은 왜 함부로 내 재산에 가처분을 하는지 펄쩍 뛰었지만, 매수인은 '해볼테면 해봐라'라는 식으로 '나는 잔금의 일부를 이행했고 보냈고 가처분도 했으니, 당신은 잔금일에 부동산 나와서 이전등기 할 준비를 해라!'라고 주장합니다.

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3️⃣ 매수인의 주장

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매수인은 돈을 조금 보내놓고 '잔금을 이행했다'라고 주장하는 이유는 뭘까요? 앞서 본 민법 제565조 제1항의 규정을 보면 당사자 모두에게 계약을 해제할 수 있는 권한이 주어지기는 하지만, 조건은 '다른 일방이 이행에 착수하기 전'이라는 제한이 있습니다. 이 규정을 둔 이유는 ▲착실히 계약을 이행하면서 계약을 유지하려고 한 상대방을 보호하기 위함과, ▲계약을 해제할 수 있는 권한을 무한정 부여할 수 없기 때문이기도 합니다.

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​그런데 문제는 의뢰인의 사건처럼 약정한 중도금·잔금일 전에 매수인이 매도인에게 일방적으로 (그것도 일부만) 입금을 해버린 경우인데요, 이에 대해서 판례의 입장은 대체로 '당사자 사이에 이행기 전에 착수하지 않기로 특약을 하지 않는 등의 특별한 사정이 없는 한 ★이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다★'라고 봅니다.

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그래서 (계약을 깨고 싶지 않은) 매수인은 계약금을 지급한 다음, 매도인이 계약을 해제할 것 같다고 판단되면 일방적으로 돈 일부를 잔금 지급의 일환으로 매도인에게 입금해버리는 사례​가 부쩍 늘었습니다. 매수인은 위 판례를 근거로 잔금의 일부로서 매도인 계좌에 입금한 것이고, 이제 본인은 이행에 착수했으니 매도인은 계약해제를 할 수 없다고 주장하는 것입니다.

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​4️⃣ "변호사님 도와주세요!"

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우리 의뢰인은 분명 '계약을 해제'를 먼저 통보를 했는데, 매수인이 잔금 중 일부만 입금해버리면 해제할 수 없다니 억울한 심정이었는데요.

(여기서 팁! 따라서 매도인은 계약 해제 통보하기 전에 자신의 입금 계좌를 막아버리는게 좋습니다. 이렇게 되면 매수인이 '이행의 착수'라며 돈을 입금할 수 없게 되니(공탁을 해버린다면 다른 문제겠지만요) 방어적 측면에서 바람직합니다. )

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매수인은 '그런 통보를 받은 적이 없다'고 잡아 뗐고, 또 ' 해제 통보를 말로만 하면 안되고 실제로 배액을 줘야 한다'고 주장하며 판례를 언급했습니다. 매수인의 당당한 태도로 '본인의 집을 팔아야만 한다'는 생각에 겁에 질린 의뢰인은 급히 저희 사무실을 찾게 된 것이었고, 계약파기전문 변호사 사무실은 소송을 준비하게 됩니다.

다음 화에 계속

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