[등기말소]부동산특별조치법에 따른 소유권보존등기 말소 청구 방법 

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​1️⃣부동산특별조치법에 따른 소유권보존등기 feat, 옛날옛적에

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M씨는 일제강점기 토지조사사업에 의해 토지를 사정받습니다. 따라서 이 토지의 대장상 최초 소유자는 M이지만, 등기는 되지 않는 상태로 남아있게 되었습니다. 대장이나 등기가 전산화 되지 않던 시절에는 이런 일이 비일비재 했고, 이를 바로잡기 위해 2006년 부동산특별조치법을 제정하게 되죠.

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부동산특별조치법에 따르면 토지 소유를 입증할 수 있는 보증인 3인이 보증서를 발급하게 되면 그 보증서를 바탕으로 소유권보존등기를 해 주도록 합니다.

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2️⃣ 의뢰인의 실제사건

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이 사건의 경우도 특별조치법의 보증인으로 A,B,C 세명이 위촉되는데, 이 3인 중 A,B 두 명의 보증인이 나머지 보증인 C에게 보증서 발급업무 자체를 전부 일임하고 보증서 발급에 필요한 인장까지 맡겨두게 됩니다. 보증인 C는 이를 이용해 단독으로 보증서 발급을 해서 X토지를 동생 김씨에게 주려고 마음을 먹습니다. "X 토지는 김씨가 다른사람으로부터 매수하여 현재 사실상 소유하고 있음을 연대보증한다" 라고 보증서를 꾸며서 말이죠.

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결국 X토지는 김씨 명의로 소유권 보존등기가 마쳐진 채로 대대손손 상속이 이뤄집니다. 그러자 망인M의 손자녀는 '원래 우리 조상님인 M씨의 땅인데, 이 등기가 잘못되었다'면서 송파변호사를 찾아 바로잡아주기를 요청하셨던 것입니다.

저희 부동산전담팀은 적법하지 않은 보증서에 기초하여 소유권보존등기를 마치게 되면 이 등기는 진실성을 담보할 수 없기 때문에 적법한 등기로 추정되는 '등기의 추정력'을 잃게 되고 소유권보존등기의 말소 청구를 할 수 있겠다고 판단합니다.

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​3️⃣ 말소청구를 할 권원이 있는지 여부

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먼저 소유권보존등기의 말소를 청구 하기 위해서, 말소 청구를 할 수 있는 권원이 있는가를 먼저 판단하게 됩니다. 당시 토지대장과 제적등본은 한자 표기로 되어있어 쉽게 파악하기는 어려웠습니다. 하지만 보존등기의 말소를 청구하려는 자가 청구 권원이 있음을 적극적으로 주장·증명 해야 했기 때문에, X토지가 행정구역상 변경이 있었으나 동일한 토지가 맞으며, 정상적으로 호주상속이 된 점, 대장상 명의인이 원고의 조상이 맞다는 점 등을 입증하였습니다.

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​4️⃣ 등기의 추정력

'등기의 추정력'이라는 말을 들어보셨나요? '등기가 되어 있다면 일단 적법한 등기로 봐준다'라는 건데요 , 적법한 등기가 아님을 주장하려면 주장하는 사람이 입증을 해야한다는 뜻이기도 합니다.

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따라서 특별조치법에 따라 마쳐진 등기 역시 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정되고, 특별조치법에 정한 보증서가 허위라거나, 위조된 것이라는 등 적법한 등기가 아니라는 증명이 없는 한 소유권보존등기는 적법한 등기로 보고 있는 것이죠. (여기서 '허위의 보증서'란 권리변동의 원인에 관한 실체적 기재 내용이 진실에 부합하지 않는 보증서나 확인서를 뜻합니다.)

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이런 등기의 추정력으로 인해 이 사건에서도 의뢰인 M씨의 자손측인 저희 변호인이 이 보증서가 문제가 있는 보증서임을 입증해야 했습니다. (어려운 말로 등기 추정력의 복멸 이라고 합니다)

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5️⃣ 보증인의 의무

보증인 C로부터 다른 보증인의 동의 없이 단독으로 작성된 보증서에 기초해 확인서를 발급했고, 이를 바탕으로 김씨가 토지 소유권보존등기를 하게 되었으므로 이 특별조치법 시행령 7조 1항에 규정된 절차를 중대하게 위반한 것이 명백했습니다.

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이렇게 되면, 보존등기가 적법하게 마친 등기라고 볼 수 없을 뿐더러, 소유권보존등기를 하는데 있어 기초가 된 보증서의 실체적 기재내용 또한 진실성에 관해 상당한 의심을 주게 될 것이므로, 소유권 보존등기는 적법한 등기로서 추정력이 복멸되게 되는 것입니다.

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법원 역시 '특별한 사정이 없는 한, 이사건 토지에 관한 망 김씨 명의의 소유권보존등기와 이에 터잡은 손자녀들 명의의 각 소유권이전등기는 부적법한 원인무효의 등기로서 말소되어야 한다'라고 판결 합니다. 김씨의 손자녀들은 등기를 말소하고, 의뢰인이었던 M씨의 손자녀에게 소유권이 있음을 등기함으로써 이 사건은 끝나게 됩니다.

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등기의 경우 추정력이 있고, 특히나 오래전 권리관계는 증거가 남아있지 않은 경우가 많아 입증의 어려움이 있기 때문에 권리관계를 되돌리는 일이 쉬운 것은 아닙니다. 하지만 옛 지적부나 제적등본, 대장 등을 끈질기게 분석하고, 법적 논리에 맞게 주장한다면 결국 의뢰인이 원하는 결과를 얻으실 수 있으리라 생각합니다.

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